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黄浦区137号地块项目策划报告一、宏观市场环境研究二、项目所属区域及深研分析三、项目整体SWOT分析PART1市场研究分析1一、宏观市场环境分析2城市宏观环境及发展战略分析城市：上海——中国最大的工商业城市和著名的国际化大都市；中国经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。上海国内生产总值（GDP）长期位居中国大陆第一位。上海是中国最大港口城市和工业基地，上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一。上海具有深厚近代城市文化底蕴和众多历史古迹，成功举办了2010年世界博览会。3GDP：上海国内生产总值（GDP）长期位居中国大陆第一位。2012年全年实现生产总值20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%。按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5万元。上海市经济发展快速平稳。经济运行势头良好。城市宏观环境及发展战略分析4产业结构：2012年，第一产业增加值127.8亿元，增长0.5%；第二产业增加值7912.77亿元，增长3.1%；第三产业增加值12060.76亿元，增长10.6%。第三产业增加值占上海市生产总值的比重首次达到60%，比上年提高2个百分点。国际上一般认为，第三产业比重达到60%即标志一个地区进入服务经济的发展阶段。上海经济发展将又迎来一个发展机遇期。城市宏观环境及发展战略分析5社会消费品：全年实现社会消费品零售总额7387.32亿元，比上年增长9%。其中，限额以上消费品零售额5293.24亿元，增长7.5%。在限额以上零售企业中，网上商店实现零售额238.59亿元，增长75.5%。随着经济的发展，上海市居民的消费水平有了较大提高，社会消费品零售增长迅速；上海市居民的巨大消费能力还有待进一步释放。城市宏观环境及发展战略分析6人口：上海市是全球人口最多的城市之一；至2012年末，全市常住人口总数为2380.43万人。其中，外来常住人口为960.24万人。全年常住人口出生22.61万人，常住人口死亡12.68万人。常住人口出生率为9.56‰，常住人口死亡率为5.36‰，常住人口自然增长率为4.2‰；上海城镇人口占总人口的98.3%。上海人口密度为每平方公里3702.33人，是中国人口密度第四的城市。城市宏观环境及发展战略分析7收入：城市居民家庭人均年可支配收入40188元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长7.9%；农村居民家庭人均年可支配收入17401元，增长11.2%，扣除价格因素，实际增长8.2%。城市居民人均年消费支出26253元，增长4.6%。其中，服务性消费支出7955元，占消费支出的比重为30.3%。农村居民人均年生活消费支出12096元，增长7.3%。其中，服务性消费支出3551元，占消费支出的比重为29.4%。今年上海市居民人均可支配收入呈现较快平稳增长，居民生活水平稳步提高。城市宏观环境及发展战略分析8区域宏观环境及规划分析黄浦区：位于上海市市中心。东和南隔黄浦江与浦东新区相望。黄浦区是上海的行政文化中心。上海市政府、市人大及市政府众多机构都设在本区。黄浦区是上海主要的交通集散中心之一。地上、地下和空中的立体交通网络使我区的交通运行四通八达、十分便捷。黄浦区是上海的旅游热点之一。万国建筑博览会的外滩，民族风格浓郁且古色古香的豫园商业旅游区，吸引了四海宾客。9黄浦区：黄浦区围绕滨江和北、中、南4个规划片区，黄浦区着力推动“一带”、“两街”和“五个功能区”优势互补、联动发展、整体提升。同时，加强滨江公共岸线整体规划，加快黄浦江滨水步道等公共空间开发，推动滨江公共岸线全线贯通，打造上海最靓丽的城市风景线。区域发展战略分析10产业格局：黄浦区以发展服务经济为主，逐步形成金融服务业、专业服务业、商贸流通业、文化创意业、休闲旅游业、航运物流业六大重点产业格局，发展能级和水平均在全市领先。区域发展战略分析11金融服务业：黄浦区紧紧抓住上海加快建设国际金融中心的战略机遇，聚焦外滩金融集聚带建设，大力引进对上海国际金融中心建设有重要支撑作用的功能性机构，重点集聚金融业发展的新业态、新业务、新领域和新力量，积极打造资产管理中心、资本运作中心和金融专业服务中心，填补了上海金融市场体系建设的一项空白。与陆家嘴金融区构成错位互补协同发展的格局。区域发展战略分析12商贸流通业：区内有素以“中华商业第一街”著称的南京路步行街，尽显“高雅、时尚”魅力的淮海中路商业街，以及民族风格浓郁的豫园商城等著名商街商城等众多知名商贸场所，为消费者提供丰富的购物、休闲、娱乐资源。全区2012年完成商品销售总额3793.52亿元，占全市商品销售总额的比重为10.1%，在中心城区排名第一；实现社会消费品零售总额608.84亿元；完成进出口总额43.65亿美元。区域发展战略分析13文化创意业：黄浦区是上海最早建立创意产业园、最早利用工业厂房改建发展创意产业的区，现已建成“8号桥”、“田子坊”、“江南智造”、“老码头”等创意园区。“8号桥”是上海最早由旧厂房整体改建的创意产业园区，被誉为“上海发展得最好、最具标志性的创意产业园区”。“田子坊”曾先后获“中国最佳创意产业园区奖和“上海10家最受欢迎的创意产业集聚区”称号。区域发展战略分析14旅游休闲业：黄浦区拥有众多优秀旅游资源，是上海旅游热点区域之一。围绕上海打造世界级旅游城市的目标，黄浦区充分发挥旅游资源丰富优势，大力发展海派旅游和休闲购物旅游，拓展水岸结合旅游项目，巩固提升商旅文活动品牌，着力打造国际化都市旅游目的地。区域发展战略分析15基本形成符合现代化大都市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与长江三角洲地区城市共同构筑经济发达、布局合理的城市群。基本形成现代化国际大都市的经济规模和综合实力，基本形成与国际经济中心城市相匹配的城市功能布局。基本形成人与自然和谐的生态环境。全面建成环城绿带，形成郊区以大型生态林地为主体、中心城以'环、楔、廊、园'为基础的绿化系统和市域绿色空间体系。基本形成以促进人的全面发展为核心的社会发展体系，建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。城市规划目标：2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位，基本建成上海国际航运中心。发挥上海国际国内两个扇面辐射转换的纽带作用，进一步促进长江三角洲和长江经济带的共同发展。城市规划及发展趋势16发展方向：拓展沿江沿海发展空间，继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。产业发展规划：坚持“三、二、一”产业发展方针，以技术创新为主要动力，全面推进产业结构优化、升级，重点发展以金融保险业为代表的高层服务业和以信息产业为代表的高科技产业。城市规划及发展趋势17上海是中国大陆最成熟、最大、最具流动性的两个房地产市场之一，各物业类型的前景排名均靠前。尽管其住宅价格呈现明显的上升趋势，但属于价格最稳定的城市之一，反映了上海房地产市场的成熟性。房地产市场总体特征18上海市房地产市场总体表现平稳，各个物业市场和板块均有小幅上扬。商业地产市场供应量增加迅速，但由于旺盛的市场需求和高品质项目的推出，将进一步带动市场价格水平上海写字楼市场租金和价格均有微幅上扬表现。不论租户，开发商以及投资者在写字楼市场的活动都相当活跃。上海住宅市场刚需、改善型需求持续释放，推动着商品住宅市场价格小幅度上涨。二、项目所属区域及项目深研分析19项目区位：项目位于黄浦区核心地段——北黄浦板块。靠近南京路和人民广场两大商圈，为消费着提供了丰富的购物、休闲、娱乐资源。项目所属区域重要经济技术指标启示20北黄浦板块东临黄浦江，西至成都北路，北靠苏州河，南至延安东路，两面邻水，地理位置优越，是上海的政治、经济、文化中心，坐拥南京路和人民广场两大CBD商圈，商务楼宇鳞次栉比，商业氛围极其浓厚；同时也是上海市政府所在地；另外，板块内齐聚了最具上海特色的旅游景点，如南京路步行街、外滩等，使得板块也同时成为了旅游的热点区域。项目所属区域重要经济技术指标启示21•黄浦区总面积达20．5平方公里，户籍人口90．9万，为上海市人口密度最高的区域之一人口•黄浦区2011全年完成区级财政收入131.02亿元，同比增长15.2%，为上海财政收入增长最快区域之一。财政•2011年黄浦区完成社会消费品零售总额643.62亿元，增长5.7%；实现商品销售总额4279.79亿元，增长12.8%。消费本案人民公园上海市博物馆静安雕塑公园黄浦公园黄浦体育馆黄浦体育中心项目位于上海市核心地段，各项公共设施完善，区域配套成熟。22本案项目所在区域路网发达，交通便利。地铁一号线、二号线、八号线、十号线在此纵横交错；项目近城市主干道北京西路和西藏南路，可直通南北高架及延安高架；并有多条隧道直通陆家嘴；区域内的交通网已经形成一个完整的体系，交通十分便捷。浙江中路北京中路站福建中路北京东路站天津路福建中路站南京东路地铁站10号线南京东路地铁站2号线人民广场地铁站新闸路地铁站23本案黄浦区中心医院东华医院仁济医院社区医院上海农商银行邮政储蓄银行浦发银行交通银行宁波路小学厦门路小学内湖民国小学格致中学浦光中学项目所属区域内配套设施完善，银行、学校、医院近在咫尺，更有两大核心商圈——南京路商圈、人民广场商圈提供便利的商业服务。24周边状况及发展前景分析——高端住宅、酒店式公寓黄浦滨江绿城黄浦湾均价：一期均价10万/平方米开发商:上海华浙外滩置业有限公司物业公司:绿城物业服务集团有限公司总建筑面积：17万㎡户型面积：283㎡—406㎡开盘时间：二期未定楼盘形态：高层交房时间：一期现房容积率：3.15项目占地面积约4.7万平方米，总建筑面约17万平方米，作为区域内的标杆之作，绿城·黄浦湾汇聚绿城集团19年风华沉淀，秉持着对外滩这片土地的传承与创新，期待能够给世界再贡献一个真正的上海风格。项目分三期开发，目前在售的为精彩一期的收官之作，二期即将推出。售楼地址：中山南路566弄，近新码头售楼电话：021-6332666625黄埔滨江华润外滩九里均价：15万/平方米（精装）开发商:华润置地（上海）有限公司物业公司:华润物业楼盘编号：N9582户型面积：367㎡—414㎡开盘时间：2009.10楼盘形态：高层交房时间：2011.12容积率：3.1外滩九里2013年楼王，367平方米外滩奢装房，4房3厅设计，18席全球发售。占位国际金融中心，坐拥全球顶级旗舰商业。新古典主义风格，传承外滩万国建筑群精髓；欧式皇家园林，大师御制风范。专享瑞欧管家定制式服务。售楼地址：中山南路460号售楼电话：021-64188888周边状况及发展前景分析——高端住宅、酒店式公寓26徐汇衡山路嘉御庭均价：10万/平方米（精装）开发商:上海嘉兆房地产开发有限公司物业公司:第一太平戴维斯物业顾问有限公司楼盘编号：N18287户型面积：138㎡—182㎡开盘时间：2011.9楼盘形态：小高层、高层交房时间：2013.3容积率：3.18嘉御庭在售138㎡-140㎡2房、178㎡-182㎡3房。卧室采用全套房设计，内部顶级品牌豪华精装，配置细致全面。得房率在80%左右，房型方正。项目创新将海外先进的会所理念例如私人宴会厅、香樟草坪等引入高档住宅。目前所剩房源不多。售楼地址：建国西路236号售楼电话：021-64663333周边状况及发展前景分析——高端住宅、酒店式公寓27黄浦区公馆77均价：8万/平方米开发商:上海新浦市政开发建设有限公司物业公司:欣源物业建筑面积：49607㎡户型面积：96㎡-169㎡开盘时间：2010.12楼盘形态：高层交房时间：2010.12容积率：3.2一期主力户型为96平方米的两房和169平方米的四房。其中二房的数量占到了30%，四房接近70%，二房位于整个标准层的中间，属于全朝南设计，不是常规的南北通。售楼地址：建国新路75号周边状况及发展前景分析——高端住宅、酒店式公寓28静安区静安豪景苑均价：7.5万/平方米开发商:上海亨盛置业有限公司物业公司:世邦魏理仕建筑面