深圳房地产市场月报

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本报告数据均来源于世联集团数据平台,分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归世联公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。申明•一级市场:08年7月,深圳土地市场成交平淡,成交商业性办公用地1块,位于福田;成交面积为1.01万平米,环比下降97.93%,总建筑面积为13.17万平米,总成交金额8.5亿元,平均楼面地价为6454.06元/平米。市场综述•二级市场:08年7月,深圳新增批准预售面积为91.29万平米,环比上升19.05%,同比也上升40.14%,而一手房成交面积为24.80万平米,环比下降12.37%,同比也下降38.98%,供销比约为3.7:1;同时成交均价为15565.3元/平米(主要由于别墅类项目的成交,拉升整体均价。如:天麓、卓越·维港、水榭山等),环比上升6.8%,同比也上升13.1%。•三级市场:08年7月,深圳二手房成交面积为48.24万平米,环比上升16.7%,同比却下降54.3%,同时成交均价为12224元/平米,环比下降2.1%,同比也下降12.9%。•总的来说:08年7月,深圳一手房市场呈现“供旺销淡”、“量跌价升”,而二手房市场却呈现“量升价跌”。同时由于受国家宏观调控的影响,一、二手房的成交情况均较为惨淡。市场动态•《深圳市城市总体规划(2007―2020)》于7月3日获省政府常务会议批准。《规划》中对“与香港共同发展的国际性城市”等深圳城市未来城市性质的表述。这是深圳在城市发展性质方面的一个重大突破。•《深圳市住房保障条例(草案送审稿)》,首次将非深圳户籍人群列入住房保障体系当中。作为国内首部考虑非户籍人口住房保障的法规,在申请保障住房时,对本地户籍和非本地户籍人士将一视同仁。•《深圳市建筑废弃物减排与利用条例(草案修改建议稿)》昨日再次提交深圳市人大常委会审议,条例规定普通住宅将全面实现“装修”交房。而政府投资的办公场所,在首次装修后八年内将不能二次装修。政府•保利地产(600048.SH)发布公告称公司于7月11日开始发行43亿元公司债。此次发行的43亿元债券为5年期固定利率债券,票面利率的询价区间为6.5%~7%。由于目前普通投资者投资公司债所得利息的所得税率为20%,因此即便按7%的利率询价上限计算,保利地产公司债的实际利率也仅为5.6%,而目前5年期定期存款的利率就为5.85%,在支付5%的利息税后保利地产这一利率水平吸引力极为有限。•万科棠樾项目首批产品66套联排别墅两天售出52套,均价约2.3万元/平方米,销售率达到8成,销售金额3.6亿元。该项目的低定价将对深圳别墅市场产生冲击。开发商•在深圳楼市低迷,观望气氛浓厚的形势下,众多房产中介展开创新营销活动,港置地产、美联与华侨城等中介公司在稳定三级市场的前提下,积极开拓二级市场,并通过二、三级市场的互动,以图实现淡市中求生存的目标。中介市场动态•08年7月,面对已经出现的购房者“断供”现象,深圳商业银行和有关监管部门密切关注。银行对违规放贷行给予严惩;监管部门紧密跟踪调研房地产市场调整的全面情况,并采取及时有效的监管政策措施。•继深圳断供现象受到全国广泛关注后,深圳银行开始普遍严守相关房贷标准,有的银行甚至提高深圳部分地区的房贷标准。在贷款成数方面,也受到一定程度的限制,要综合看提交的资料后才能初步确定。金融•从去年第三季度至今,持续不断的熊市,正在考验着深圳楼市的各方。在集体遇冷的背景下,深圳楼市的走熊,深圳一年间牛市变熊市,使以往的关外热点沦为“重灾区”。•7月中上旬深圳一手房日成交量几乎都没有突破两位数,最低谷时仅46套。7月前20天,全市共成交1523套,日均成交量为76套。比5月和6月份的日均成交130套左右有较大幅度的下滑。•深圳近期调高了已恢复征收两年多的土地增值税预征率。根据最新一期政府公报,从今年7月1日开始的征收期,深圳土地增值税将按照普通标准住宅1%、别墅3%、其他类型房产2%的比率征收。此前,这一税率分别为普通标准住宅0.5%、别墅、度假村等其他房产1%.•深圳楼市再次呈现价高量跌的“滞胀”僵局,恢复购房者积极性和信心才是激活成交量的关键。据悉,目前深圳已经出现“试购盘”,南山区星海名城六期城中央打出“3个月试购,无条件退订”的旗号,在签订认购书后3个月内,如有更优惠价格出现,购房者有权要求享受最低优惠价格;如购房者在此期间提出退房申请,则开发商将无条件为其退还订金。市场5一级市场数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网08年7月,深圳土地市场仅成交土地1块,成交面积环比下降九成以上深圳08年7月土地市场成交1块,为商业性办公用地,位于福田。深圳08年7月土地市场共成交成交面积为1.01万平米,环比下降97.93%,总建筑面积为13.17万平米,总成交金额8.5亿元。截止7月,深圳08年土地市场共成交19块,总成交面积为85.23万平米,总成交金额为94.55亿元。08年7月土地市场成交一览表宗地号位置用途土地面积(平米)总建筑面积(平米)成交价(万元)竞得人B205-0021福田区商业性办公10135.2913170085000广东核电集团有限公司6二级市场08年7月,深圳商品房批售面积关外大幅占优,其中龙岗区以批售36.60万平米位居第一,占全市批售面积的40%,而罗湖区本月仅有0.56万平米批售。08年7月,深圳商品房销售面积同样是关外居多,占全市销售面积的60.6%,其中龙岗区以成交9万平米位居榜首,福田区则保持最低,成交仅1.53万平米。08年7月,深圳商品房批售面积91.29万平米,环比上升19.1%,同比也上升40.1%。08年7月,深圳商品房销售面积为24.8万平米,环比下降12.4%,同比也下降45.6%。08年7月,深圳商品房供销比为3.7:1。数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网08年7月,深圳房地产市场呈现“供大销小”,供应量呈上升走势,而销售量却有小幅回落深圳各区08年7月商品房批售/销售面积情况单位:万平米0102030宝安福田龙岗罗湖南山盐田批售面积销售面积深圳07.7-08.7商品房批售/销售面积情况单位:万平米0408012016007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7批售面积成交面积708年7月,深圳一手房市场呈现“量跌价升”,成交量环比略有下降,而成交均价环比却小幅上升二级市场08年7月,深圳一手房成交面积以关外最多,其中龙岗区以成交9万平米位居榜首,福田区保持最低,成交仅1.53万平米。08年7月,深圳一手房成交均价以盐田最高,为39472.8元/平米,龙岗依然保持最低,仅9465.7元/平米。08年7月,深圳一手房成交面积为24.8万平米,环比下降12.4%,同比也下降45.6%。08年7月,深圳一手房成交均价为15565.4元/平米,环比上升6.8%,同比也上升13.1%。从成交走势来看,一手房成交量有持续下降之势,而成交均价却呈上升走势。数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网深圳各区08年7月一手房成交面积及均价情况036912宝安福田龙岗罗湖南山盐田万平米0100002000030000400005000060000元/平米成交面积成交均价深圳07.7-08.7一手房成交面积及均价走势0510152025303540455007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7万平米040008000120001600020000元/平米成交面积成交均价上升6.8%下降12.4%808年7月,深圳一手房市场成交量、成交均价双双呈现出“两起四落”的局面二级市场数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网量“两起四落”:除罗湖、盐田两区略有上升外,其余四区都呈下降之势价“两起四落”:除宝安、罗湖略有上升外,其余四区均呈下降之势深圳各区07.7-08.7一手房成交面积走势051015202507.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7宝安福田龙岗罗湖南山盐田深圳各区07.7-08.7一手房成交均价走势010000200003000040000500006000007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7宝安福田龙岗罗湖南山盐田9宝安:08年7月,一手房市场呈现“供销两旺”,成交均价环比也有小幅上涨二级市场数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网08年7月,宝安区商品房批售面积为20.81万平米,环比上升51.1%,同比也上升131.74.2%。从批售面积走势来看,此起彼伏,其中07年12月批售最多。08年7月,宝安区供销比为3.5:1。08年7月,宝安区一手房成交面积为6.02万平米,环比下降44.2%,同比也下降66.1%。08年7月,宝安区一手房成交均价为12381.4元/平米,环比上升12.8%,同比也上升4.3%。从成交走势来看,成交量呈回落之势,而成交均价却呈上升走势。宝安区07.7-08.7商品房批售/销售面积情况单位:万平米020406007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7批售面积成交面积宝安区07.7-08.7一手房成交面积及均价走势0246810121416182007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7万平米040008000120001600020000元/平米成交面积成交均价上升12.9%下降20%10龙岗:08年7月,一手房市场呈现“量价齐跌”,但供应量环比却有大幅上升二级市场数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网08年7月,龙岗区商品房批售面积36.6万平米,环比上升44.9%,同比也上升99.9%。从批售面积走势来看,从08年1月起,总体呈上升走势。08年7月,龙岗区供销比为4.1:1。08年7月,龙岗区一手房成交面积为9万平米,环比下降12.5%,同比也下降35.1%。08年7月,龙岗区一手房成交均价为9465.2元/平米,环比下降2.5%,同比却下降13.3%。从成交走势来看,成交量及成交均价均呈现出回落之势。龙岗区07.7-08.7商品房批售/销售面积情况单位:万平米01020304007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7批售面积成交面积龙岗区07.7-08.7一手房成交面积及均价走势04812162007.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7万平米0300060009000120001500018000元/平米成交面积成交均价下降12.5%下降2.5%11福田:08年7月,一手房市场呈现“量价齐跌”,同时市场销量以存量为主二级市场数据来源:世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网08年7月,福田区商品房批售新增9.94万平米,主要是办公楼和商业的批售面积,这也是在连续两个月无批售后的首次突破。从批售面积走势来看,08年以来仅3、4、7月有批售面积,而其他四个月都没有新盘批售,供应情况相对冷淡。08年7月,福田区销量主要以市场存量为主。08年7月,福田区一手房成交面积为1.53万平米,环比下降8.9%,同比则上升112.5%。08年7月,福田区一手房成交均价为18594.8元/平米,环比下降17.2%,同比也下降20.2%。从成交走势来看,成交均价呈上升之势,而成交量却呈下降走势。福田区07.7-08.7商品房批售/销售面积情况单位:万平米02.557.51007.70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