深圳房地产月度统计分析报告(2015年4月)

深圳房地产月度统计分析报告（2015年4月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：吴上锦张粉层林上康目录第一部分：土地市场第二部分：新房市场1、供应分析2、成交分析2.1、4月份新房成交均价分析2.2、4月份新房成交量分析附：深圳市各行政区14年4月～15年4月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、4月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区14年4月～15年4月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、4月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区14年4月～15年4月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、4月份全市二手商品房成交概况附：深圳市14年4月～15年4月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：4月份预售的商业项目2、一手商业成交分析附：4月份一手商业成交TOP10二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：4月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析附：4月份一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳全市出让1块商业用地，编号为B302-0115的商业用地位于福田区，本地块属于公开出让，用地面积6941.25平方米，建筑面积5890平方米，由深圳深中润投资控股有限公司和深圳前海君临融资租赁有限公司以45800万元联合竟得，折合楼面地价77759元/平方米。第二部分：新房市场1、供应分析降准降息、降二套首付等多重利好因素不断刺激楼市，4月深圳楼市继续回暖，开发商推盘步伐加快。根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳住宅预售面积610406平方米，环比暴增2.7倍，住宅预售套数5076套，环比暴增近4倍。2015年4月取得预售许可证的项目分布在南山、宝安、龙岗三个区域，南山区2个楼盘取得预售许可证，预售量为157492.7平方米/675套；宝安区港铁?天颂一个楼盘取得预售许可证，预售量为118941.09平方米/896套；龙岗区9个楼盘取得预售许可证，预售量为333972.37平方米/3505套。附1：4月份预售住宅项目附2：4月份预售住宅户型构成2、成交分析2.1、4月份新房成交均价分析4月份仍然是中低价位的项目主宰深圳楼市，全市成交量TOP5——宇宏健康花城、中骏四季阳光、岸上林居、振业天峦、京基御景印象均为中低价项目，平抑了深圳的高房价，使得深圳的新房成交均价持续高位回落。根据深圳规划国土委网站数据，2015年4月份深圳的新房成交均价为26370元/平方米，环比下微跌0.7%，同比上涨11.2%。各行政区方面，4月份全市六区的新房走势各异，南山区4月份的新房成交高端化，成交均价随之大涨8.6%，为45346元/平方米，同比大涨近20%；宝安区环比环比上涨2.7%再度站上25000元/平方米，同比上涨7.5%；罗湖区和福田区环比上涨1.5%左右，其中，罗湖区为43052元/平方米，同比大涨28.7%；福田区为44519元/平方米，同比上涨6.2%；盐田区4月份由于高价的蓝郡西堤没有成交，导致全区的新房成交均价环比急跌9%，仅20094元/平方米，同比更是暴跌约24%；龙岗区环比下跌4.5%失守2万大关，为19893元/平方米，同比上涨3.6%。成交均价的回落主要是受成交结构变动影响，4月份中低价位的项目作为成交主力，稀释了深圳的高房价，不过，一大波高大上的项目正袭来，预计后市房价会由于成交结构性变动而逆转。2.2、4月份新房成交量分析在“330政策”重磅利好的刺激下，4月份深圳楼市现推盘小高峰，供求两旺局面持续，但由于部分项目未进入成交高峰，导致成交体量环比有所减少，但同比仍大幅增长。根据深圳规划国土委网站数据，深圳楼市4月份共成交40.52万平方米，环比减少约13%，同比增加约45%；成交套数4071套，环比减少约16%，同比增加近4成。4月份罗湖共成交新房1.63万平方米，环比增加3.6%，同比暴增2倍以上，成交套数136套，环比减少2成多，同比暴增1.3倍以上。全区共有7个项目成交，其中，银湖蓝山和四季御园是区域成交主力，两盘累计贡献全区7成以上的成交量。福田区4月份共成交新房1.47万平方米，环比减少12.4%，同比暴增2.4倍，成交套数116套，环比减少8.7%，同比暴增3.6倍。全区共有5个项目成交，其中，笔架山公馆和山语清晖是区域成交主力，两盘累计贡献全区一半以上的成交量。南山区4月份共成交新房5.12万平方米，环比减少23%，同比增加36.5%，成交套数441套，环比减少34.3%，同比增加18.2%。全区共有12个项目成交，其中，前海时代、锦绣花园四期、华润城是成交主力，三盘累计贡献全区一半以上的成交量。盐田区4月份共成交新房4799平方米，环比增加近一成，同比减少36%；成交套数56套，环比增加16.7%，同比减少近4成。全区共有御景台雅园、半山半海、浩海明珠雅居三个项目成交，其中御景台雅园是成交主力，成交量占全区的约74%。宝安区4月份共成交新房11.26万平方米，环比减少约27%，同比增加约4成，成交套数1096套，环比减少约31%，同比增加约24%。全区共有30个项目成交，其中，光明峰荟、仁山智水、特发和平里、星河传奇、光明壹号等成交活跃，上述五盘累计贡献全区约4成的成交量。龙岗区4月份的新房成交量环比基本持平，仅略微减少约0.8%，共成交20.55万平方米/2226套，同比增加4成多。全区共有45个项目成交，其中，宇宏健康花城、中骏四季阳光、岸上林居、振业天峦、京基御景印象均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区约3成的成交量。前有“330新政”，后有传统楼市旺季，4月份有承前启后之意，但量价表现冷静，环比均有所回落，有缓冲之势，有成交滞后之缘，也有成交构成之由。鉴于各种利好频出，楼市的正能量与日俱增，对于传统的“红五月”不能不看好。附：深圳市各行政区14年4月～15年4月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、4月份各区二手住宅挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，受营业税5改2政策利好影响，深圳的二手住宅挂牌均价一线飘红，环比上涨6.5%，为34185元/平方米，同比上涨15.8%。各行政区方面，全市六区均呈涨势，宝安区环比上涨9.9%至29528元/平方米，同比上涨13.0%；盐田区环比上涨9.7%至31303元/平方米，同比上涨24.0%；罗湖区环比上涨7.8%至32481元/平方米，同比上涨近两成；南山区环比上涨5.9%至44414元/平方米，同比上涨21.4%；龙岗区环比上涨5.7%至20406元/平方米；福田区环比上涨4.7%至42583元/平方米，同比上涨16.2%。附：深圳市各行政区14年4月～15年4月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、4月份各区二手住宅租金均价根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的住宅租金为68元/平方米/月，环比上涨5元/平方米/月，涨幅为7.9%，同比上涨8元/平方米/月，涨幅为13.3%。各行政区方面，除了盐田区下跌，其他五区均呈现上涨态势，其中，南山为82元/平方米/月，环比上涨9.3%，同比上涨17.1%；罗湖为79元/平方米/月，环比上涨8.2%，同比上涨23.4%；福田为80元/平方米/月，环比上涨6.7%,同比上涨19.4%；宝安为48元/平方米/月，环比上涨6.7%，同比上涨9.1%；龙岗为41元/平方米/月，环比上涨2.5%，同比上涨10.8%；盐田为54元/平方米/月，环比下跌6.9%，同比上涨3.8%。附：深圳市各行政区14年4月～15年4月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、4月份全市二手商品房成交概况二套房降首付、营业税5年改为2年等新政，大大刺激了深圳二手楼市的活跃度。根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月成交二手房11201套，环比增加47.6%，同比增加85.8%，二手房成交面积946375平方米，环比增加45.5%，同比增加74.7%。其中龙岗、福田、宝安是二手房交易最活跃的几个区域。附：深圳市14年4月～15年4月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳商业预售面积167141平方米，环比增加2.3倍，同比增加六成，商业预售套数1377套，环比增加2.7倍，同比增加一成。4月份预售的商业项目均分布在龙岗区，其中六和城预售量82581.24平方米/626套，万科天誉花园二期预售量33574.16平方米/446套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。附：4月份预售的商业项目2、一手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳商业成交面积57543平方米，环比增加6.4%，同比增加1.1倍，商业成交套数626套，环比增加18.6%，同比增加63.9%。位于宝安中心区的前海铂寓成交7714.42平方米/114套，是全市商业成交量最大的楼盘，位于盐田中心区的壹海城成交7207.6平方米/43套，居于第二位。附：4月份一手商业成交TOP10二、二手商业【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌7.1%，为52195元/平方米，同比下跌17.4%。所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌不一，福田区的涨幅最大，环比上涨9.3%，为69135元/平方米，同比下跌21.0%；宝安区环比上涨8.6%至62119元/平方米，同比上涨9.5%；南山区环比上涨3.7%至61102元/平方米，同比下跌21.7%；罗湖区跌幅最大，环比下跌9.4%，为77378元/平方米，同比下跌10.1%；龙岗区环比下跌8.8%，为36168元/平方米，同比下跌10.4%。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的商业租金环比上涨2.0%，为205元/平方米/月，同比下跌29.6%。所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，南山区环比上涨9.9%，商业租金为245元/平方米/月，同比下跌25.1%；福田区环比上涨9.2%，商业租金为213元/平方米/月，同比大跌32.6%；龙岗区环比上涨3.7%，商业租金为156元/平方米/月，同比大涨52.5%；宝安区环比下跌9.2%，商业租金为139元/平方米/月，同比持平；罗湖区环比下跌15.8%，商业租金为320元/平方米/月，同比大跌43.6%。3、二手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳二手商业成交面积24779平方米，环比增加3.9%，同比减少32.8%，二手商业成交套数518套，环比增加38.5%，同比增加1.0%。其中罗湖成交5621.48平方米/129套，福田区成交6039.55平方米/93套，是全市二手商业成交量较大的两个区域。第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月份六和城一个楼盘取得写字楼预售许可证，预售面积6988平方米，环比减少94.1%，同比减少70.1%，预售套数42套，环比减少91.1%，同比减少72.4%。附：4月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2015年4月深圳市写字楼成交面积13612平方米，环比减少51.3%，同比减少6.5%，写字楼成交套数145套，环比减少33.2%，同比增加57.6%。位于龙岗中心城的远洋新干线成交2539.1平方米/58套，是全市写字楼成交量最大的楼盘。附：4月份一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，4月份深圳的二手写字楼挂牌均价