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改造项目情况汇报项目概况1234提纲YLLABUSS56项目性质项目分析项目策划项目运营项目总结第一部分项目概况项目区位及用地概况城市设计改造范围项目用地内部基本条件项目概况一、项目区位及用地概况项目位于主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。项目区位二、城市设计改造范围东至云大西路西至彩云北路南至新宝象河北至红外路延长线昆玉高速彩云北路项目地处官渡区窗口位置，交通便捷、配套相对齐全，但较为低端，地理位置优越。云大西路红外路官宝路新宝象河珥玑路昆石高速总用地：2102.73亩空地村镇用地企业用地新村用地军事用地河流、水域城市设计范围保护古建教育设施用地道路用地改造设计范围片区城市设计范围：改造片区四至为：东至云大西路、南至新宝象河、西至彩云北路、北至红外路延长线规划道路。改造范围总用地面积约为140.18公顷(2102.73亩)。三、项目用地内部基本条件——现状土地权属项目用地内部基本条件——现状三维模型织布营社区大街村郭家小村珥琮村东廊村西廊村项目用地内部基本条件——新村现状织布营社区大街村郭家小村西廊村112345623456东廊村项目用地内部基本条件——老村现状珥琮村西廊村11222221项目用地内部基本条件——现状公建152634152634小板桥镇中学小板桥小学官渡区红十字会医院小板桥派出所小板桥街道办事处小板桥老年活动中心项目用地内部基本条件——现状公建123456123456八角亭万寿楼华潮水产批发市场现状托运市场现状厂房寺庙项目用地内部基本条件——现状河流123456123456老宝象河中段新宝象河宝象河支流老宝象河宝象河支流现状河流项目用地内部基本条件——交通道路状况珥季路彩云北路规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混杂，整体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。项目用地内部基本条件——现状主要问题片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混乱，土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。1、片区内交通流量小，道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环境不佳的局面。环境整治急需解决。3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大的影响，各区用地功能调整急需进行。4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。由于现状多种不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区位潜力不符。第二部分项目性质片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外，其余多为城中村和一些低端多层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不利。项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好带动作用。第三部分项目分析片区商业市场分析项目分析项目位置前景项目SWOT分析项目分析总结一、片区商业市场分析普遍为基本生活配套型底商商业及村庄，商业配套较为缺乏从整个区域的格局上分析，现阶段社区型商业配套严重不足。这为项目发展商业地产，提升土地价值提供了充分的空间。位于片区西侧的珥季路将连结项目地块与世纪城片区。世纪城项目北侧红外路沿线有部分临街商铺、综合农贸市场及工厂企业；珥季路与昆洛路交叉路附近由于学校和医院较多，人流量相对较大，有一定的商业气氛，也是区域内商业氛围相对最浓厚的地段。沿街商业二、项目位置前景横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿彩云北路由万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居。以世纪城、官渡古镇、新亚州、中豪、洋浦为支撑，发展区域性中型商业社区。本案世纪城片区官渡古镇体育城片区中豪片区洋浦片区商圈+文化旅游+品质住宅=项目开发潜力大三、SWOT分析——项目内部条件利弊分析Strength(优势分析)新老宝象河贯穿场地内外，环境优势明显。毗邻彩云北路及地铁线，未来将给项目带来无限的升值潜力。毗邻大型综合性社区及官渡古镇，区内有万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居，人文气息浓厚。毗邻世纪城商业中心，有一定的商业及基础配套设施。Weakness(劣势分析)区域内河道退让较多，项目得地率较小，导致净用地收储成本增高。项目回迁量较大，增加土地开发成本和周期。道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。城中村分布广，城中村的密集制约了南市区道路、市政配套的建设以及东南市区的环境改造进度。南市区的价格相对其他片区较高、上升空间较小。SWOT分析——外围环境对项目的利弊分析Opportunity(机会分析)毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上看，政府正在着力打造一个全新的南市区。Threat(威胁分析)东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。南市区的价格相对于其他片区较高。四、项目分析总结可能的物业发展方向商务办公商业普通住宅政府的招商引资政策吸引入驻的企业和企业所带来的消费人群将成为项目的一大支撑。横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿万寿楼、小板桥街场碑方向形成集文化娱乐、商业旅游为一体的商业服务中心，有助于项目商业价值的提升。东南市区城市发展的相对滞后，使该区域的住房需求长期压抑，住房需求量较大基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向第四部分项目策划土地一级开发成本测算土地出让价格测算项目策划测算总结一、土地一级开发成本测算土地征地拆迁参考文件明细：参考文件：1.财综[2006]48号、财综2009]24号2.昆政发〔2006〕50号文件3.昆政办（2006）132号文4.昆政办200951号文5.昆政办200953号文6.昆政发〔2010〕67号文7.昆政发201069号文8.昆政发201075号文9.昆政发201246号文10.《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（一）成本分析——征地拆迁直接成本（不含回迁）0.662.85.635.570.430.562.942.51.51征地补偿费用拆迁建（构）筑物费用拆迁过渡安置费用其他费用相关税费项目预备费社会投资人回报贷款利息平台投资公司管理费单位：亿元征地拆迁成本总计22.61亿元。（二）成本分析——原规划方案测算总用地：2102.73亩可出让净用地：508.72亩，可出让净用地亩均直接成本为444.39万/亩规划容积率：3.49规划方案总图控制性规划成本分析——安置房建设成本（原规划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地块净用地为397.44亩，整总拆迁量为1245710.4㎡，回迁安置量为725807.8㎡，安置房建设单价取3000元/㎡，总建设成本为21.77亿，安置房亩均分摊成本为428.02万元/亩。地块零散，土地使用率，安置房地块先拆迁难度大。成本分析——基础设施建设成本（原规划方案）基础设施分摊总成本为6.74亿元，亩均分摊成本为132.53万元/亩。成本分析——综合成本分析（原规划方案）项目2102.73亩土地一级开发总成本为51.12亿元。原规划方案可出让净用地为508.72亩，亩均综合成本为1004.87万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为54.51亿元，亩均出让单价为1071.54万元/亩。测算显示：原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。6.7421.7722.61征地拆迁成本安置房建设成本基础设施建设成本单位：亿元总用地面积：1,401,825m2（2102.7亩）净用地面积：902660（1354亩）公共绿地面积：194051.6m2（291.08亩）防护绿地面积：42,267m2（63.4亩）道路面积：243678.5m2（362.42亩）地上面积：3,153,777m2地下面积：1,146,050m2拆建比：1:1.75容积率：3.49建筑密度：23.01%绿地率：37.9%（不含公共绿地）绿地率：44.4%（总地块含公共绿地）居住户数：18,531户居住人口：59,300人道路线密度（总地块）：7.8Km/K㎡道路线密度（不含公共绿地）：9.63Km/K㎡（三）规划方案调整分地块指标用地平衡表新控规(亩)所占比例总用地面积2102.74100%R20安置用地面积（㎡）250.8911.93%R21居住用地面积（㎡）831.2539.53%A33中、小学用地面积（㎡）97.134.62%S1道路用地面积（㎡）362.4217.24%B1商业服务用地面积（㎡）74.073.52%B2商务金融用地面积（㎡）45.252.15%B4公用设施营业网点用地（㎡）7.320.35%A5医疗卫生用地面积（㎡）29.381.40%A1非市属办公用地面积（㎡）15.760.75%A7文物古迹用地面积（㎡）23.691.13%M工业用地（㎡）0.00%S3交通设施用地（㎡）0.00%H4特殊用地（㎡）0.00%G1公共绿地面积（㎡）271.6712.92%G2防护绿地（㎡）63.403.01%E1水域（㎡）19.400.92%U22环卫用地（㎡）11.110.53%改造前后经济指标对比改造前总用地面积：1401825㎡（2102.7亩）地上面积：1654462m2容积率：1.25建筑占地：643430m2建筑密度：45.9%绿地面积：8187m2绿地率：0.066%（绿地率低）居住人口：38526人道路线密度：3.96千米/平方千米道路长度:4.45千米建筑高度：≤18M改造后总用地面积：1401825m（2102.7亩）地上面积：3153777m2地下面积：1146050㎡容积率：3.49建筑占地：207734m2建筑密度：23.01%绿地面积：341763m2绿地率：37.9%居住人口：59300人道路线密度：7.8千米/平方千米道路长度:10.94千米建筑高度：≤120M规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图城市天际线分析调整后控规控规对比原控规规划容积率：3.49规划容积率：3.49控规对比原控规(亩)所占比例新控规(亩)所占比例增减（亩）总用地面积2102.74100%2102.74100%R20安置用地面积（㎡）379.4418.05%250.8911.93%-128.55R21居住用地面积（㎡）224.5110.68%831.2539.53%606.74A33中、小学用地面积（㎡）228.1110.85%97.134.62%-130.98S1道路用地面积（㎡）556.5326.47%373.5317.76%-183.00B1商业服务用地面积（㎡）74.073.52%74.07B2商务金融用地面积（㎡）284.2113.52%45.252.15%-238.96B4公用设施营业网点用地（㎡）7.320.35%7.32A5医疗卫生用地面积（㎡）20.410.97%29.381.40%8.97A1非市属办公用地面积（㎡）14.730.70%15.760.75%1.03A7文物古迹用地面积（㎡）20.941.00%23.691.13%2.75G1公共绿地面积（㎡）294.3914.00%271.6712.92%-22.72G2防护绿地（㎡）65.813.13%63.403.01%-2.41E1水域（㎡）0.00%19.400.92%19.40其他用地（㎡）13.650.65%0.00%-13.65规划前后交通系统对比改造前交通路网道路用地比例：8.98%道路