上华工业区项目投资分析报告

上华工业区项目投资分析报告广东顺控物业发展有限公司目录时间计划资金计划项目保障开发方案项目定位项目概况项目概况本项目位于乐从镇西北角上华村，与禅城区南庄镇相隔东平河道，上华村旧改工业区为村集体建设用地，规划面积484.59亩，实际可开发总面积430.72亩，分东、西、北三个片区，成三角形分布，项目整体现状基本为旧式低矮厂房。外部交通临近佛山一环，交通便利，同时靠近水道，环境较为优美，内部交通由于村内交通，基本为两车道石路，路网较窄且少，不利于工业园区货车交通需求，日后需完善相关市政道路状况。由于目前东区土地已完成控规可进行开发，因此我司建议以东区为项目启动的首个发展片区，由东区开发完善升级带动西北两区共同升级改造，引领项目总体发展，成为顺德北部片区高端工业发展的首个载体。东区总面积282.72亩，其中2017到期租约面积250.65亩，长期租约及永久租约面积32.07亩。本次项目开发面积约为213.5亩，开发后建筑面积35万平方米。项目概况项目概况长期租约及永久租约用地现状XXXXXX目录时间计划资金计划项目保障开发方案项目定位项目概况项目定位向“智能制造”的工业4.0时代变革工业4.0大数据云计算网络安全物联网自动机器人通过价值网络实现横向集成垂直集成和网络化的制造系统增材制造项目定位工业4.0时代第四次工业革命项目定位工业4.0时代工业4.0是由德国政府《德国2020高技术战略》中所提出•是以智能制造为主导的第四次工业革命，或革命性的生产方法•其技术基础是网络实体系统及物联网。启动工业4.0的重要前提之一是实现工业自动化，主要在机械制造和电气工程领域。•德国制造业作为世界最有竞争力的产业部门之一，提出的工业4.0概念为全球带来了巨大的影响和变革。项目定位工业4.0的三大主题智能物流：主要通过互联网、物联网、务联网整合物流资源，充分发挥现有物流资源供应方的效率智能生产：主要涉及整个企业的生产物流管理、人机互动以及3D技术在工业生产过程中的应用等。该计划特别注重吸引中小企业参与，力图使中小企业成为新一代智能化生产技术的使用者和受益者，同时也成为先进工业生产技术的供应者。智能工厂：重点研究智能化生产系统和过程，以及网络化分布式生产设施的实现。321项目定位中国制造2025经李克强总理签批，国务院日前印发《中国制造2025》，部署全面推进实施制造强国战略。这是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领，以推进智能制造为主攻方向，以满足经济社会发展和国防建设对重大技术装备的需求为目标，促进产业转型升级。实施制造强国战略第一个十年的行动纲领项目定位何为智能制造强调“智能工厂”和“智能生产”，实质是实现信息化与自动化技术的高度集成，旨在保持德国制造业在全球的竞争优势。当前，中国制造业正面临前所未有的挑战。因此，学习和借鉴工业4.0的理念，建设智能工厂，推进两化深度融合，具有十分重要的现实意义，是推动中国制造业转型升级的一剂良方。项目定位因此本项目定位为顺德首个互联网+智能生产的先进装备制造产业园网络互联智能控制集成数据分析项目定位顺德首个互联网+智能生产的先进装备制造产业园通过产业主导，集群引领，强化产业园区载体作用，实现从“传统制造”到“智能制造”的转变，空间布局上以产业基地为主体，重点发展新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、新能源与智能网联汽车、新材料、节能环保等，支持一批特色优势产业集群在园区内集中集聚发展。目录时间计划资金计划项目保障开发方案项目定位项目概况开发方案开发分区项目拟以入村大道为界，按南北划分两期进行开发。本方案通过拆除红线范围内品质较低的长期租约厂房，可使整体园区风格相对统一，便于提升园区整体管理水平及定位形象。其长期租约改造建筑面积约18468平方米，总开发面积为33.65万平方米。开发方案开发布局初步设计图设计图仅作资金测算使用，实际设计由EPC开发商自行设计施工建设一期二期开发方案开发造价永久物业拆除及税费总共约1.56亿元。投资建设费用总共约9.3亿元。总投资约10.86亿元。序号项目内容单位数量单价（元）总计（万元）备注1长租物业拆迁费用㎡1846815002770.202长租物业土地补偿亩13.80705004864.503建筑物拆除费用㎡18468100184.684建设期土地租金亩213.5498201063.665土地流转税费万元66892.8210%6689.286土地使用税亩213.52666.6856.93上华工业园（东区）项目开发土地成本分析表（优化改造）小计15629.25序号项目内容单位数量单价总价（万元）1前期费用项11884000018842建筑工程费用㎡349956134847174.073安装工程费用㎡34995672525371.814道路（含排水管网）㎡58958.53502063.555绿化及环境工程㎡14232.5250355.816市政给水管网项13900000390.007市政电信安装项11500000150.008市政燃气项12200000220.009高压配电工程㎡349956501749.7810工程其他费用万元79359.0210%7935.9011不可预见费万元87294.926%5237.7012建设期贷款利息元69399.464.90%3400.57上华工业园（东区）项目建设成本分析表（优化改造）投资合计（万元）93055.19单方造价（元/㎡）2659.05开发方案开发投资模式本项目采用创新的操作模式，克服传统工业园区项目开发模式的成本高，投入大，回收期长等问题，让项目能迅速招商落实建设经营，为地方带来合理的经济收益和社会效益。投资人+EPC+资产回购再经营:本项目总周期为50年，通过成立国资合资公司引入社会投资人，以国资引领撬动社会资本投入，成立项目公司负责项目规划设计、投融资、建造和运营等前20年工作，经过共同开发后国资重新回购项目公司股权继续经营获得后30年收益。项目公司由社会投资人和国资合资公司共同设立。根据本项目由项目公司实际承担的投资为9.66亿元（按照总投资10.86亿元扣减珠西资金1亿元和三旧改造补助2000万元），可以计算出项目资本金为2.4亿元（最低比例25%），其中国资合资公司占股15%，出资额为3625.67万元，合资公司的资金来源于顺控物业发展有限公司出资约2417.1万元，乐从镇属公司出资1208.57万元；投资人占股85%，出资2亿元。开发方案开发投资模式序号类别数据(优化改造）单位备注1单位建设总成本2659元/平米根据初步分析报告1.1建安成本2011元/平米1.2配套设施建设成本137元/平米1.3工程建设其他费用2721.4不可预见费用145元/平米1.5建设期利息94元/平米根据初步分析报告2建筑面积35.00万平米根据初步分析报告2.1建设面积14.23万平米2.2容积率2.463建设投资总额93055万元根据初步分析报告4部分长期租赁物业拆赔成本15629万元根据顺控置业暂估数据5本项目总投资1086847投资补贴12000.007.1三旧改造补贴2000.00万元按照相关规定,总额为0.4亿元7.2珠西智能补贴10000.00万元按照相关规定8建设投资总额（补贴后）96684万元扣除三旧改造和珠西智能补贴9建设期1年建设工期，不含前期准备阶段10合作期限20年初步设定表1项目投资建设基本情况开发方案开发投资模式序号类别数据(优化改造）单位备注1项目自有资金比例25%%初步设定2融资资金比例75%%初步设定3自有资金内部收益率6.50%%初步按照6.5%计算自有资金的内部收益率4股东借款资金成本5.00%万元融资成本按5%考虑4.1股东借款7582.89万元5融资资金成本4.90%%融资成本按4.9%考虑5.1融资资金64930.45万元5政府方出资资金15%%区镇合资公司暂定按照30%计算6开发商出资比例85%%与政府方出资比例对应7项目自有资金总额24171.11万元8政府方出资金额3625.67万元按照15%计算政府方出资9开发商出资金额20545.44万元表2项目公司组建基本情况开发方案开发投资模式序号类别数据(优化改造）单位备注1运营数据1.1土地租赁成本49820元/亩·月47000万元/亩，考虑8%的税费1.2土地租赁面积213.5亩土地租赁面积1.3运营管理水平9%%按照租金收入的9%暂计（主要考虑招商、运营管理费用）2运营租金收入水平25元/平米·月根据初步分析报告3土地租金增长水平5%%土地租赁按照每5年增长5%考虑4运营租金增长水平5%%运营租金按照每5年增长5%考虑5出租率95%%按照95%考虑出租率6综合税率19%%按照租赁收入的19%计算，含房产税7土地使用税4.00元/平米表3运营情况基本假设开发方案收益模式及回购约定本项目由区、镇共同实施，在引入社会投资人成立项目公司后，由其承担项目全部投资成本，并通过物业出租获得相关收益。在合作期满（暂定20年，含建设期），区、镇合资公司将收购社会投资人股份，后续30年自行经营。暂定20期满回购社会投资人于项目公司的85%股份，价款为6.58亿元（上限价，通过竞标确定，保障投资人内部收益率为6.5%）。获得本项目后续30年的运营权后，通过物业租赁业务可以获得静态资金为40.84亿元，对应运营成本、偿还贷款及相关税费静态资金为26.71亿元，运营收益为14.12亿元，折现到第20年时本项目的运营收益净现值总额为4.73亿元，后续投资回收期为12年。开发方案招商条件（社会投资人）统租本项目的土地以及存量物业分属于不同的产权人，由区、镇公司联合实施统租，签署统租协议。开发商成立的项目公司作为实际投资人，在合作期限内（20年）将承接区、镇公司与产权人的统租协议。拆除拆除的内容拆除的内容包括永久租约部分10亩的相关单位补偿。重建重建投资开放商应对213.5亩范围内的物业进行拆除后按更高的标准进行重建。重建的总投资不得低于9.66亿元（按照总投资扣减三旧改造补贴2000万元和珠西智能补贴1亿元）。重建进度鉴于园区招商工作的紧迫性，开发商的施工建设期限总体进度应控制在1年以内。开发方案招商条件（社会投资人）招商招商工作时限招商工作应于签约后立即启动，首年达成的入驻意向不应低于50%，招商的相关投入由开发商自行承担。招商鼓励清单符合智能制造业、高端产业的发展定位、工业产值在3-5年内能够达到区级工业园区单位面积工业产值参考值，符合招商引入的企业均可列入鼓励清单，享受政府方针对入驻企业的优惠政策。单位面积工业产值要求单位面积工业产值标准参考高端制造业工业园区工业产值的平均情况，根据2.0的平均容积率计算，预计单位建筑面积工业产值达到1万元/平方米，本项目重建的物业建筑面积约为35万平方米，年工业产值预计为35亿元。转租/出租价格根据项目周边区域的摸底和研究，预测2017年物业租金价格约为25元／平方米•月。开发方案招商条件（社会投资人）运营风险分配本项目在合作期限内，项目公司的运营收益预估总额为人民币19.76亿元。针对在合作期满时，经双方聘请的专业机构核定，合计的实际运营收益与预估运营收益之间存在偏差的，按照以下方式进行风险分配：1、若实际运营收益低于预估收益20%以内的，由项目公司自行承担风险；2、若实际运营收益低于预估收益20%以上的，以超出20%的部分作为调整数，由国资合资公司承担。在股权收购时，在收购价格基数上追加该调整数；3、若实际运营收益高于预估收益30%以内的，由项目公司享有该部分收益；4、若实际运营收益高于预估收益30%以上的，以超出30%以上的部分作为调整数，由国资合资公司享有。在股权收购时，在收购价格基数上扣减该调整数。开发方案招商条件（社会投资人）村集体利益保障机制1、在保证租金总收入不变的前提下（按租约厂房占地面积东区4.7万/亩/年、北区4.5万/亩/年、西区4万/亩/年计算），对当前村租金总收入整体平移，每季度支付租金；租金每五年调整一次，调幅不超过5