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花园洋房产品专题研究众智同赢蔚来城项目组源起——花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。花园洋房在中国花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分狭义的“花园洋房”即GardenVilla（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。广义的“花园洋房”介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。从业态价值来看：花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉；从价位上讲：又远低于联排别墅。另一方面，与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，人性化电梯，亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。全国花园洋房集锦万科·花园洋房经典作上海·白马花园万科地产精心研发8年的专利产品，推出“情景花园洋房”，采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。每户拥有私家花园或景观露台。首次提出了“露台社交”，将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点——层层退台。在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。底层住户独享70m2—110m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7m2的精致露台不但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。项目让户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。2006年天津·水晶城水晶城位于天津市区南部,梅江南生态居住区之卫津河东岸，水晶城的设计，定位于“被激活的历史，而不是历史的覆盖，不是一个简单的博物馆”，它是“历史的庆典”。“水晶城住区博览馆”是国内房地产行业第一家面向社会开放的建筑博览馆。水晶城情景洋房获得了2003年专利，也是中国住宅产品的第一个专利奖项。其他产品还包括院景洋房、空中洋房、水晶街区、蚂蚁工房和别墅，是一个住宅组成多元化、综合配套完善的高档成熟社区。设计师在对水晶城设计时首先考虑了历史的因素。运用了对比的手法，对天津玻璃厂地块的现有建筑进行有意识的筛选保留。如体量宏大的吊装车间；如长势良好的林区。通过对比的手法将它们融入新社区的规划当中。把老的、历史的东西延续下来，使人能想到这是欧洲的一个小街，一个小城。在规划设计中被有意识地保留下来的老厂区的遗迹，用自己身上那些岁月的痕迹诉说着新社区中的老故事，赋予了水晶城与众不同的历史与文化的内涵。它表明了水晶城的一种态度，即：尊重历史、善待历史、为我所用、推陈出新。龙湖•弗莱明戈项目为节约土地，传统花园洋房常是四到五个单元排在一起。弗莱明戈却只有独栋、双拼两种建筑形式，即一栋小洋楼最多只有两个单元。弗莱明戈所有独栋、又拼小洋楼外立面均按照别墅设计的手法，就每一栋做整体立面设计，从而做到了每一栋建筑均拥有自己的特色，都和别的建筑有所差异，彻底地改变了传统花园洋房重复再重复、一成不变的调外立面。2006年重庆金地·坡地建筑，别墅式·复合花园洋房项目三叠院依山傍水，根据地形将层层的退台与山势的高差变化巧妙结合，令每户都视野开阔，拥有良好的景观，是坡地建筑的代表作。特点：1）将叠拼别墅嫁接到洋房中。包括拥有首层庭院的首层复式、拥有双向大露台的中层复式、拥有天台的顶层复式。根据地形高差，不同户型拥有不同的入户方式，是在设计中结合了别墅优点的全复式洋房。2）大面宽两层通高客厅设计使每户都拥有大采光面和开敞的室内空间。部分户型车位直接到家，提高便利性，成为自然新城市中最温暖的风景。3）室内尺度遵循便捷操作原则，厨房台面紧凑，橱柜的使用率高出市场水平20%。4）庭院的宽度/高度=1-1.2之间,庭院的建筑间距大于12米,在这个尺度上,人能够感受到亲切居家氛围,且确保居家的私密性。2008年广州项目有水质良好的水库，主要水源是场地的雨水。水库形成的美丽景观，是项目最吸引人的资源。开发后，据经验，广场，屋面，路面等的雨水带有污染物，为保证水库的水质不发生变坏，准备使用生态砾石床的方法，处理雨水后，再排入水库。基本原理：根据生态砾石接触氧化法，在槽体内按照适当的级配，放置生态砾石作为接触氧化填料，在生态砾石层上部覆盖通透性土壤，并种植生态草坪，使受污染的水体以一定流速流经砾石填料，通过砾石填料、生物膜及植物的对水中污染物质的物理、化学、生物等多重作用达到水质净化的目的。在本项目中，具体的做法是，在水库岸边铺设砾石填料层，微生物附着在填料表面形成生态砾石床，通过一级沉淀及生物膜的多重作用实现低污染雨水水质净化。由于工业化与城市化的发展，资源的匮乏和生态环境的恶化，成为社会经济持续发展的障碍。生态化及可持续发展将逐步成为房地产市场建筑行业普遍关心的话题之一。花园洋房产品结合不断发展的科技适用技术来解决舒适与绿色问题的可持续性手段。北京，北方城市，最早出现花园洋房的城市！2004年，北京亚北、昌平等传统集中区正受到以亦庄为核心的南部新热点区的冲击。众多大型开发企业注资亦庄催生花园洋房低密度住宅的兴起。北京花园洋房的数量逐渐增加。代表楼盘：翡翠城——“全板式情景花园洋房”新奥洋房——“一梯两户”珠江国际城——“新洋屋运动”融墅——“外洋内中”的院落式格局2004年新奥洋房大部分户型均设计入户花园，创私密花园内庭。珠江国际城二期（低密度叠拼社区）底层单位拥有私家花园，顶层单位也能拥有大露台及30平方米多功能阳光花房。翡翠城拿铁镇邮局、翡冷翠会所、著名的幸福泉幼儿园落户翡翠城畔，面积56000平方米的翡翠公园配套打造别墅区里的全板式情景花园洋房。2005年，随着住宅郊区化进程的推进，伴随中央提倡的节地、节能的需求，低密度花园洋房持续走俏，逐渐成为城市稀缺产品。代表楼盘：万科青青花园顶秀青溪褐石2005年万科青青花园外立面以明快宜人的暖色系，建筑层数以4层半为主，尺度宜人。褐石倚邻圆明园的花园洋房，现代建筑简约风格，自然建筑材料与景观融为一体。顶秀青溪一期以3.5层至6.5层的花园洋房为主，项目在设计中强调社区空间的塑造，周边有着天然绿色大氧吧，西南侧为规划中的奥运区域，其中包括1.3万亩奥林匹克国家森林公园。2006年，花园洋房掀起了一个新的高潮，成了京城房地产市场的一个热点，受市场导向作用，洋房将成为未来社会的主流，成为市场发展的必然趋势！代表楼盘：北京洋房绿城·百合2006年北京洋房——“三叠拼”坐落于亚北别墅区的北京洋房，建筑形式保留“Townhouse”产品“有天有地”的特点，在保持低容积率的条件下，打破了以往“Townhouse”产品固有容积的限制，并设计创新了“三叠拼”的产品形式，配有外挂景观电梯，降低公摊。绿城·百合——南派洋房西南绿城·百合，拥有与联排别墅项目相近的容积率（建筑容积率约1.123，其中南区容积率仅为0.998）高达50%以上的绿化率、4-5层的低板建筑形态、大庭院加之底层私家花园的“别墅式”花园洋房。70/90政策限制户型面积，花园洋房携稀缺、便利两大优势开始向城市中心生长，拉开从郊区回归都市的序幕。改善型产品将成为市场主流！代表楼盘：龙湖·漫坡香醍/龙湖·花盛香醍融科·香雪兰溪金色·漫香林北京香颂合生世界村顺鑫花语美林湾首开·常青藤07-08年龙湖·漫坡香醍（顺义）独创点式板楼，每栋1-2单元，270度观景空间，80-360平米户型，85%高使用率，南北通透，突破传统空间，将建筑立于漫坡之上，6层建筑独拥52米楼间距，9米坡地落差营造北京罕见坡地风貌，8层手工外墙，STUCOO涂料。加拿大红雪松，美国文化石，西班牙S形瓦，香港传统技师铺装石材，尽享托斯卡纳悠然时光。点评：独栋/双拼洋房，坡地风景为北京带来别具一格的漫坡式居住体验。龙湖·花盛香醍（通州）主力户型160-400平米，有200-400平米私家花园、阁楼、下沉式庭院、露台、入户花园。从草坪、地被花类、花灌、灌木、乔木等打造出丰富的层次，移步异景的观景效果，考虑季节因素做到三季有花、四季常绿的观景效果。点评：花盛香醍在产品设计中都尽力设计出别墅的空间感与灵动感。融科·香雪兰溪（亦庄）洋房4.5-5.5层及7.5层楼栋均配置电梯，一梯两户，户型面积为150—200平米三居、四居。采用层层退台设计，二层以上均带有空中庭院。首层和二层拥有私属花园，附赠地下室，提供独特的别墅居住感受。二层户型带地下室和花园的设计更是首创了区域同类物业设计的先河，增加了客户的高居住价值感。点评：小尺度花园空间+开放的中心绿地，现代欧式风情小镇。金色·漫香林（亦庄）在1.2容积率的类别墅用地上创新三种产品设计：情景叠墅、花厅洋房、阔景小筑，122-158平米的花园洋房和6-9层电梯花园洋房。全部进深小于12米的板楼，一梯两户。通过布局的进退变化、建筑高度的错落、立面风格间的差异。使建筑成为社区最景观的一部分，在内外关系的处理中引入“亲景”思想，退台、下沉式庭院、入户花园设计使建筑充分亲近景观，建筑内部遵循观景原则，扩展内部空间的景观面，1：1.7的宽阔楼间距，实现绝佳视觉尺度。点评：新派英式建筑全面景观化，建筑外观设计上追求造景效果。合生世界村（亦庄）亦庄首席高尔夫公园洋房，3万平米大型社区高尔夫公