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沈阳商业考察报告2012.10.29前言为了深入了解东北地区尤其是辽宁地区的商业市场特点，办于10月24日、25日对目前辽宁地区商业发展最为繁华的城市沈阳进行了市场考察，主要考察项目包括赛特奥莱、久丽、万象城、市府恒隆、盾安新一城、皇城恒隆、卓展、兴隆大奥莱，对沈阳的中高端商业市场及奥特莱斯进行了了解。目录123关于沈阳重点商业项目总结关于沈阳城市简介•沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。•沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。全市户籍人口719.6万人，市区人口515.4万人。•沈阳位于环渤海经济圈之内，是环渤海地区与东北地区的重要结合部。2010年，沈阳经济区获国务院批准为国家新型工业化综合配套改革试验区，是中国第八个国家综合配套改革试验区，也是惟一以“新型工业化”为主题的综合配套改革试验区，标志着沈阳经济区建设上升为国家战略。行政区划康平县法库县新民市辽中县新城子区于洪区东陵区苏家屯区铁西区皇姑区大东区沈河区和平区•沈阳市由9区、1市、三县组成。•城市核心区主要包括皇姑区、铁西区、大东区、沈河区、和平区5个行政区域。关于沈阳经济情况关于沈阳0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%01000200030004000500060007000200620072008200920102011沈阳市2006-2011年度国民生产总值（亿元）2006200720082009201020112482.53073.93860.54359.250175914.916.50%17.70%16.30%14.10%14.10%12.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%01000020000300004000050000600007000080000200620072008200920102011沈阳市2006-2011年度人均GDP（元）20062007200820092010201137274434995410655816636677263715.50%16.70%15.50%12.30%13.10%11%经济情况关于沈阳0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%050010001500200025003000200620072008200920102011沈阳市2006-2011年度社会消费品零售总额（亿元）2006200720082009201020111048.71231.91505.51778.62065.92426.914.60%17.50%22.20%18.10%18.50%17.50%沈阳市民的物质文化水平不断提高。社会商品购买力的实现程度高。零售市场规模不断扩大，但受物价影响增幅减缓。经济情况关于沈阳0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500010000150002000025000200620072008200920102011沈阳市2006-2011年度人均可支配收入（元）20062007200820092010201111651.414606.51729518560205412332615.40%25.40%18.40%9.10%11.20%13.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%02000400060008000100001200014000160001800020000200620072008200920102011沈阳市2006-2011年度人均消费支出（元）2006200720082009201020118670.311255.81466716448169611814710.30%29.80%30.30%12.10%8.20%7%商圈分布关于沈阳沈阳主要商圈分布：太原街商圈中街商圈长江街商圈金廊商圈北市商圈北站商圈铁百商圈五爱商圈三好街商圈南塔商圈西塔商圈目录123关于沈阳重点商业项目小结重点商业项目卓展购物中心万象城久丽市府恒隆广场皇城恒隆广场盾安新一城赛特奥莱（棋盘山）项目：辽宁久丽百货有限公司成立于2010年9月，是一家定位高端奢侈品百货经营的商业百货类企业。规模：18000㎡，共计4层，1F-3F为百货业态规划，4F为办公区及高端复合业态规划。品牌：LOUISVUITTON东北首家直营店、SALVATOREFERRAGAMO旗舰店、GUCCI旗舰店、PRADA品牌直营店、VERSACE、ETRO、BANG&OLUFSEN、ARMANICOLLEZIONI等。定位：“引领奢华之潮，品味典雅之美，体验尊贵之享，打造经典生活”LOUISVUITTONSALVATOREFERRAGAMOGUCCIPRADAVERSACEETROBANG&OLUFSENARMANICOLLEZIONIPAUL&SHARKS.TJOHNFRANZDUNBAADOFREDEDERICKCENTURYBANG&OLUFSENHANMACFESDAJCLGIORGIOBRUNIFUJIIRYōKIARCADIAGRAFFBOTTEGAVENETA重点商业项目—久丽百货项目简介•自2010年10月1日，沈阳市青年大街南端的老西武百货，被一个全新的百货——“久丽沈阳”取代，引发了所有人的关注。•久丽进行青年大街，较长一段时间不被人看好，但久丽通过两年的调整及推广会员服务，不仅成功的挽留了LV、GUCCI、PRADA等一些决定撤柜的品牌，并且也引进了GRAFF、BOTTEGAVENETA等一系列高端品牌，在竞争激烈的青年大街拥有一席之地。整合能力突出环境提升明显定位清晰传承规模较小重点商业项目—久丽百货点评整个综合体由：购物中心（万象城）、5A级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约8.05万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50亿港币。一期包括近25万平米购物中心万象城、7万平方米国际5A写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于2012年底完成。项目规划布局重点商业项目—万象城项目名称万象城项目位置沈阳市和平区青年大街288号商业类型购物中心开发商华润置地开业时间2011年5月15日商业建筑面积25万平方米商业楼层B1-L6营业时间：10：00-21：30公交线路21条，地铁2号线车位数2000个代表品牌LV、Hermès、PRADA、Dior&DiorHomme、miumiu、BVLGARI、DOLCE&GABBANA、MaxMara、BURBERRY、ErmenegildoZegna、Cartier目标消费客群沈阳全市中高端收入人群项目简介重点商业项目—万象城•沈阳万象城是由华润置地开发建设，是继深圳、杭州之后，华润旗下第三座万象城；建筑面积近25万平方米，拥有地下一层、地上六层商业楼面，容纳近200家各类店铺；同时拥有地下两层停车场、地上四层停车楼，可提供近2000个停车位，其中主力店尚泰百货建筑面积约4。5万平方米，占整个购物中心的五分之一。•沈阳万象城由美国著名建筑设计公司RDKL设计，项目外墙更多部分采用石材，整个外立面运用石材与玻璃等元素的有机结合，彰显大气、统一；商场四周均设有入口，方便顾客从不同方向进入商场。•沈阳万象城云集众多国际品牌，其中Hermès是目前沈阳唯一店，PRADA是沈阳营业面积最大的店铺，miumiu更是东北第一店；ErmenegildoZegna全球概念店，也成为东北面积最大的店。•紧邻青年大街的Cartier、Hermès、PRADA、miumiu、Dolce&Gabbana、ErmenegildoZegna、LouisVuitton等国际一线品牌店铺拥有邻街二层通高的形象展示面，使得整个项目更加高档，更有气派。项目描述重点商业项目—万象城L6主要业态：主力百货、餐饮、儿童、美容美发、家居、生活服务代表品牌：食通天、kingkow、梦郎美发、瑞妃曼美容、TAYOHYA、FRANZ、倍轻松L5主要业态：主力百货、影院、冰场、餐饮、运动休闲、家居、生活服务代表品牌：MEGABOX、冰纷万象、金牌小笼、鹏达体育、Columbia、OSIM、BOSE主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包代表品牌：张生记、速写、ANMANI、ONLY、ANNATOSANI、SamsoniteL3主要业态：主力百货、女装、男装、潮流服饰、鞋类、皮具代表品牌：EQ:IQ、JORYAWeekend、VASTO、NOVO、SteveMadden、DISSONAL2主要业态：主力百货、女装、男装、综合服饰、鞋类、皮具、餐饮、家居生活/影音代表品牌：GIADA、CALVINKLEIN、DAVIDMAYERNAMAN、i.t、NOVO、LOTTUSSE、LLOYD、Drivepro、PacifficCoffeeL1主要业态：主力百货、男装、女装、综合服饰、鞋类、皮具、珠宝钟表、代表品牌：PRADA、ErmenegildoZegna、MaxMara、BURBERRY、HUGOBOSS、BALLY、Hermes、miumiu、FENDI、亨吉利、CARTIER、DIOR&DIORHOMMEB1主要业态：主力百货、超市、餐饮、个人护理、药品、家居生活、配饰、眼镜、珠宝代表品牌：OLE、太兴餐厅、甜言物语、必胜客、瑞莱、华润堂、妍丽、星港、亮视点、ENZO、Rebecca、周生生、周大福、IDO、GODIVAL4主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包代表品牌：张生记、速写、ANMANI、ONLY、ANNATOSANI、Samsonite楼层规划重点商业项目—万象城楼层品牌•B1层与地铁2号线零距离接驳，业态主要为精致生活相关业态，包含餐饮、配饰、个人护理、家居等。•该楼层共在38家品牌，目前有36家品牌开业，按店铺数量计算整体开业率为95%，新增IDO、精品折扣馆、GODIVA（未开业）三家店铺。•品牌调整：鑫三友老玉器已撤场，暂无品牌接替。B1层店铺数主力店餐饮钟表/珠宝/配饰美容/个人护理/药品家居生活/影音其他数量3821114811楼层规划—B1重点商业项目—万象城店铺展示重点商业项目—万象城B1层内部空间地铁通道地铁开通后，万象城在场内给予明显的标识支持，同时在地铁通道内与万象城隔街相望的朵朵儿童世界也增设开口，与万象城形成良好互动，增加业态丰富度。利用空间区域增设店铺，增加租金收益的同时，也提升了该楼层品牌丰富度。折扣馆的作法值得参考借鉴。重点商业项目—万象城朵朵儿童体验式购物中心室内重点商业项目—万象城楼层品牌•L1层为项目定位层，汇集众多国际一线品牌，均以大店为主，且店铺展示面较大，更加突显奢侈、大气之感，在业态方面，主要以综合类品牌为主（综合的含义在于含男女装、配饰、精品、皮具、皮鞋等众多品类，例如PRADA、BALLY、BURBERRY等），纯男、纯女的品牌较少。目前一楼按店铺数量来计算开业率为96%，今年10月Dolce&Gabbana、Dior&DiorHomme陆续开业，随着LouisVuitton开业（装修中），将更加巩固万象城高端地位。L1层店铺数主力店时尚服饰（综合）钟表/珠宝/配饰数量231184楼层规划—L1重点商业项目—万象城公共空间重点商业项目—万象城店铺形象展示重点商业项目—万象城楼层品牌L2层主要以国际二线年轻时尚品牌为主兼部分咖啡餐饮品牌，囊括的业种较为丰富，可逛性强，与L1层一样，同样以综合类品牌为主，现与写字楼相连，通道边设有休闲餐饮，满足写字楼白领的商务洽谈等需求。DanieiHechter、Desoul已撤场，替换为DavidMayerNaman、MiniMum