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1本报告严格保密版权声明：本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4本报告严格保密目录第一部分致客户函第二部分基本结论第三部分区域经济与房地产市场第四部分项目解析第五部分项目定位第六部分项目财务分析第七部分众厦建议5本报告严格保密第一部分致客户函深圳市海辰地产发展有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的深圳市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安置问题。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市众厦地产顾问有限公司2007年04月12日联系人：王德林联系电话：135375680166本报告严格保密第二部分基本结论布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；区域价值研究项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象；项目资源挖掘在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央·地铁生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主；项目市场定位通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资6.7亿元，销售收入10.37亿（按照假设销售率），投资净利润率为29.44％，动态投资回收期为1.8年，项目属于行业较高盈利水平项目。投资价值评估7本报告严格保密区域经济与房地产市场第三部分区域产业发展特征区域功能规划分析区域城市建设发展利好区域房地产发展阶段分析区域房地产市场供求分析区域房地产市场总结8本报告严格保密布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段发展阶段：1992－1997产业规模化推动特征：以三资企业为主的制造业的规模化经济发展阶段：1998年以后外源经济内源化特征：以IT产业为主的新型工业化阶段“布吉模式”以新型工业化带动城市化实现了三个转变：实现了由低附加值向高附加值产业的转变实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变实现了以工业化带动农村向城市化的转变布吉镇三次产业结构的比例由1978年的84.8：15：0.2，到1988年的25.1：74.2：0.7，再到1998年的0.6：78.6：20.8，二十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化，已达到0.12：69.76：30.12，农业只占到0.12%，工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进一步显现。发展阶段：1978－1992简单加工推动的工业化特征：以吸收粗放式、劳动密集型的简单加工工业为主“布吉模式”“传统模式”基本特征借助电子化交易平台，以企业化运作为基础的超市型运营模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商贩自由交易收租的运营模式精髓借助先进的企业化、电子化运营模式，在主动提升产业链、客户价值链的过程中，提升、体现自身的价值借助场地资源，简单分享产业链、客户的利益9本报告严格保密布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位布吉离香港新界仅8公里，距国际大海港盐田港20公里，距深圳宝安国际机场35公里是联系粤东、闽、赣的咽喉地带,地理位置得天独厚.根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。30分钟1小时1小时10本报告严格保密09年开通的地铁3号线将大大提升本项目的地段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。定于2005年底动工，预计2009年竣工，建设工期为4年，总投资达100亿元人民币三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市“一市多城，众星捧月”的现代化城市体系，并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进3个卫星城的发展众厦模型项目所处阶段轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）众厦经验：轨道交通对物业价值通常会发生以下影响项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素11本报告严格保密深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况,同时更有利于本项目整体价值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处，沿线经过龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。改造后的深惠公路将设计成双向8快车道、2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等7座互通式立交，16座大、中桥梁。四条复合通道的建设，将改变布吉及其周边的交通布局，使龙岗、宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织，从根本上改善布吉的交通状况12本报告严格保密项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象项目所在地木棉湾村已列入2006年深圳市重点改造区域,改造进程已进入实施阶段规划中明确指出：完成轨道3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。龙岗轨道3号线沿线节点地区深圳市近期建设规划（2006--2010）重点改造区域规划指引图项目周边木棉湾村现状居住条件较差,“握手楼”现象严重,建筑工程质量，环境卫生条件相对较差13本报告严格保密城市化水平10%20%30%70%城市化加速期城市化后期奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓城市化初期城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化水平放缓城市化速度城市化曲线城市化水平为40％~60%时，城市化速度最快城市化特征城市化曲线城市化水平与房地产市场发展房地产稳定发展房地产快速发展房地产市场起步布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段目前布吉城市化率为67％处于城市化发展速度最快的阶段14本报告严格保密经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板块，本项目位于深惠路北片区板块布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。周边按照半宽划分可以分成：石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。罗岗-求水山片区石芽岭生态片区布吉中心区海辰时代深惠路北片区15本报告严格保密罗岗—求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高开发项目开发规模户型面积；配比均价（元/m2）销售情况客户来源核心卖点可园六期占地面积：30000建筑面积：110000容积率：3.55绿化率：40％两房：70-79三房：85-123两房三房为主，少量四房住宅：9000总户数：900销售率：60％罗湖客户为主，福田、布吉、香港客户也较多大社区、配套成熟、山景、公园中旅·80后街占地面积：5911建筑面积：44322容积率：7.49一房：34-42两房：53-67住宅：6200商铺：——总户数：579销售率：100％罗湖、布吉年轻白领，部分投资客周边商业配套成熟、总价较低，品牌物管信义假日名城5期占地面积：23285建筑面积：72815容积率：3.05绿化率：45%两房：67-71三房88-100四房：120两房、三房为主住宅：8700商铺：租金100以上总户数：580销售率：剩余少量，六期将推出布吉本地、关内其它区域客户复合型社区。交通便捷，配套完善，环境优越（山景），特色风情园林东方盛世一期占地面积：43881建筑面积：87786容积率：3.4绿化率：45%两房：65-72三房：90-115两房三房为主，少量一房和四房7600总户数：289销售率：100%开盘当天即售磬罗湖白领、布吉和关内投资客户为主最靠近布吉关口，户型赠送面积，深惠路改造及地铁三号线建设16本报告严格保密深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓开发项目开发规模户型面积；配比均价（元/m2）销售情况客户来源核心卖点桂芳园八期占地面积：26718建筑面积：77125容积率：3.36单身公寓两房：68-72三房：94.5-97两房、三房为主，少量四房住宅：6500商铺：售：1.2-3万租：110-160总户数：903销售率：100％罗湖、福田自住，少量布吉本地和香港人大社区，大配套，品牌开发商，物管，交通便利，私密性较好左庭右院占地面积：53830建筑面积：109283容积率：1.58绿化率：50％两房：74-79三房112-119四房：238两房、三房为主住宅：7000商铺：1.3万总户数：783销售率：100％布吉本地、罗湖福田自住地铁沿线物业；岭南风格园林和户型设计紧凑实用；送装修；怡康家园占地面积：9592建筑面积：74605容积率：6.6绿化率：30％一房：37-40两房：37-53三房：65-82四房：94两房、三房为主6500总户数：938销售率：100％关内客户超过50%建筑风格较具时代感，交通便利康桥·紫郡占地面积：33700建筑面积：89729容积率：2.46绿化率：50%两房：67-69三房：94-996000总户数：896销售率：一批已售80%以上，二批未开盘罗湖、福田客户，布吉本地自住高绿化率，赠送面积，性价比高17本报告严格保密3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔结论一：随着国家宏观调控的不断加强，2008—2009年区域房地产市场发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一定程度上缓解供求不平衡的市场状态。结论二：结论三：随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着09年地铁3号线的开通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。片区内可园、桂芳园、80后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定基础。结论四：18本报告严格保密第四部分项目解析地块四至项目SWOT分析项目发展战略选择19本报告严格保密项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁3号线汇福花园站，距离布吉关口15分钟车程。20本报告严格保密项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场北类别名称总量总用地面积（㎡）13709容积率5.3总建筑面积（㎡）72659其中：住宅48118商业23841配套建筑700覆盖率48％绿地率》20％规划停车位462怡芬花园南侧西侧盈翠家园永隆汽车行大芬沃尔玛21本报告严格保密SWOT分析优势Strength劣势Weak1）临近地铁站，属于地铁物业；2）毗邻布吉