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综合体商业广场前期筹备工作要点总结前言通过开业项目及同行其它具代表性开业项目的分析，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，为提高项目品质并顺利开业，为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议，作为新项目前期筹备工作的参考依据和业务指导，真正使我们的项目成为人文建筑、品味建筑。主题内容第一部分：工程前期介入关注要点及建议第二部分：商业筹备工作要点参考第一部分：工程前期介入关注要点及建议一、建筑及配套系统设计关注点二、施工阶段的现场跟进关注点三、设备运行的综合调试关注点四、接管阶段的人员培训关注点五、工程遗留问题的处理关注点关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。一、建筑及配套系统设计关注点1、屋顶设施关注点：1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。2）中庭的采光天棚应预留最低4～6个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。3）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠性。中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患.设备周围有漏水、失火隐患风机被基础封闭，存在漏水隐患冷却塔风扇电源盒存在安全隐患4）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计；屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进5）屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。6）应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；7）除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；建筑设计关注点2、外广场设施关注点：1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。2）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；4）外广场预留的景观电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。5）旗台维修频繁，结构设计需改进.6）车场外立面结构不合理需改进建筑设计关注点3、外立面设施关注点：1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；2）隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LED面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；3）外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；4)关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；5）“商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米；8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；建筑设计关注点4、停车场关注点：1）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，应将停车位统一设置在地下；2）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行3）进出口设计的合理性，实现“单进单出”；4）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供日后的使用；6)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。7）收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分体空调；8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按或纹路设置。10）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑11）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。建筑设计关注点5、垃圾房关注点：1)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域2)垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；3）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的基础工作4)考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房；5）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。5)。6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通与商场的形象。6、内部功能设施关注点。1)各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；2)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如KTV场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。3)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。4)货物通道通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；5)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计6）根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；7）零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米～16米，面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；8)商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在商业街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置.9)商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象。10）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；11）由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装VRV空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础”，满足合同约定12）建议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计，并将管井开门面向通道。13）中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。14）天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜色和建筑层次.15）为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避开主通道。16）商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。7、卫生间设计关注点：1）卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。2）步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用8、强弱电、消防系统设计关注点1）应给供电局设计预留（一般为10KV）开闭站的位置。并。将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；2）所有强弱电间门应向外开；3）各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理4）建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；（商业与住宅、写字楼、公寓等）5）相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；8)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；9)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表；10）针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装；11）各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱；12）“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；13）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。14）预留ATM机所需的电源及数据接口。15）闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。16）门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。17）背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。18）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计19）复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。20）审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件9、关于空调给排水设施1）各机电设备、强弱电管线上方尽量避免设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法避免，应采取防护措施；2）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机房、水泵房等；特别关注不同业态独立计量。3）餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用；由于各区域冷热需求不同，应设计可有效的调节阀。4）各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。5）组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。6）应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。7）北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街夜间的持续供暖。8）屋面的冷却