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——By焦伟阳09123759工业设计优胜组广州商业圈市场布局目录一、课题背景—商圈布局规划二、主要商圈布局研究分析三、存在问题及解决期望广州市商业形式发展第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段1999-2000初年中期，商铺市场萌芽期。2001-2005中期，专业批发零售市场发展时期。2007年中后期，大型购物中心发育时期。2008-2010，社区商业发展时期。2013年至今，大型购物中心和主题商场的出现。一、课题背景—商圈布局规划广州市商业网点十年规划拓展东西南北四条商业带———东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。———西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。———南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。———北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。大型零售商业网点发展规划重点提升的大型零售网点----广州百货大厦----新大新百货公司----广州友谊商店----时代广场----中华广场购物中心----荔湾广场购物中心重点新建的大型零售网点----天河正佳购物中心----海珠城购物中心----长隆购物中心----花花世界购物中心----琶洲购物中心----白云新城购物中心----广州新城购物中心----南沙购物中心----名盛广场----雄峰商城广州地区生产总值全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。单位：亿元以服务经济为主体，不断加快产业转型升级步伐。广州整体产业结构偏重第三产业对商业发展有强大的促进作用.广州市城镇居民可支配收入过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。单位：元广州市消费物价消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。类别及名称以上年价格为100城市居民消费价格总指数（%）103.2消费品价格指数104.1服务项目价格指数101.2按类别分：食品105.7其中：粮食104.1肉禽及其制品101.3水产品104.6菜119.9烟酒及用品102.8衣着106.6家庭设备用品及维修服务99.8其中：耐用消费品97.6医疗保健和个人用品103.2交通和通信99.9娱乐教育文化用品及服务100.3居住104.0广州市社会消费零售总额在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。广州市消费人群特征•广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。•广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜欢货比三家。•因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。•广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占居民总支出比例较大。•随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。二、主要商圈布局研究分析A.天河商圈B.越秀商圈C.荔湾商圈D.白云商圈E.海珠商圈F.番禺商圈广州主要商圈海珠商圈番禺商圈白云商圈天河商圈越秀商圈荔湾商圈素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。商业街组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户MALL（购物中心）组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心）百货公司例如：广百百货、友谊商店、新大新公司超市例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛品牌专卖店例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLEIPHONE、HANDM。。。。个体户商圈组成广州主要商圈情况越秀商圈主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月花。。。。）天河商圈主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置地。。。。）河南商圈主要组成：（江南新地、广百新一城）荔湾商圈主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）番禺商圈主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）白云商圈主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场）广州主要商圈地理表现地理分区板块档次租赁情况人流老城区越秀区淘金板块高级、顶级优一般北京路板块中低、中档、高级良优中华广场板块中档、高级优优海珠区河南板块中低、中级一般优荔湾区西关板块中低一般优白云区白云新城板块中档、高级一般一般新城区天河区天河城板块高级、顶级优优珠江新城板块高级一般一般东圃板块中低、中档良良岗顶板块中档良良番禺区市桥板块中低、中级一般良迎宾路板块中档、高级良良天河商圈商圈现状:商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。天河体育中心东圃购物中心天河城正佳广场万菱汇太古汇时尚天河天娱广场高德置地国际金融中心花城汇珠江太阳城个案分析—天河城广场开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金（元/㎡）经营情况1996年10万㎡60元/㎡50%中高档-1F：吉之岛1F：服饰、珠宝钟表、鞋类、皮具2F:天河城百货、服装、精品3F：天河城百货4F：天河城百货、家电数码、娱乐5F：天河城百货、娱乐、玩具、文化6F：娱乐、餐饮7F：餐饮、百货1F：2000-23002F:2500-28003F：1800-19004F：800-9005F：600-6506F：200-3007F：100-200100%开发商广东天贸股份有限公司地址天河区天河路208号品牌品牌：吉之岛、天河城百货、飞扬影院；品牌店：星巴克、ROLEX、ZARA、东方表行、百丽等个案分析—正佳广场开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金（元/㎡）经营情况2005年1月建筑面积：42万㎡65元/㎡50%高端-1F：西餐厅、快餐、时尚玩意1F：知名品牌店，珠宝首饰、餐饮2F:男女服饰、化妆品、西餐厅、皮具3F：时尚服饰、西餐厅、百货公司4F：IT商品、运动用品、音像产品、玩具、餐饮5F：文具、家庭用品、溜冰场、餐饮6F：西餐厅、家具7F：电影院、健身中心、游乐场、餐饮1F：1500-20002F:800-15003F：800-12004F：500-8005F：500-6006F：300-4007F：100-200M层：500-80090%开发商广州正佳企业有限公司地址天河路与体育东路交汇处品牌主力店：飞扬电影城、欢歌KTV、肯德基、冰河湾真冰溜冰场、百佳品牌店：力美健、友谊、唐盛KTV夜总会、蒙地卡罗个案分析—时尚天河开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金（元/㎡）租赁情况预计2011年10月开业占地：12万㎡建筑：22万㎡50元50%中高档负一：时尚精品、服饰、餐饮负二：时尚精品、服饰、餐饮负三：停车场免租7个月，诚意金1万元，餐饮约1200元、百货服饰1400-1600元、小铺2000元目前招商中开发商广州市时尚商业城有限公司地址广州天河体育中心地下品牌项目将开业时间一再推后，暂时没有品牌进驻，主要以小面积的品牌店为主个案分析—万菱汇开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金（元/㎡）经营情况2010.11月建筑23万㎡商业5.8万㎡70元51%中高档M层：现代生活1层：国际品牌2层：时装世界3层：时尚品味4层：美食天地5层：美食、娱乐-1F：1000元/平方米1层：1000-1500元/平方米2层：700元-900元/平方米3层：400-600元/平方米4层：200-250元/平方米5层：100-200元/平方米70%开发商万菱实业(广东)有限公司地址天河路与体育东路交界处苏宁电器、楼上保健品店Emodues、YZC、ochirly欧时力、LOCKN`LOCK、海马、CATALO、佰特咖啡、DOUBLESTARCADE、东方红、ECOH、楼上、美芝婷个案分析—国际金融中心开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金（元/㎡）经营状况2010年11月18日总建筑面积45万平方米，商场3.5万平方米租金包含管理费50%高档1F：国际名牌服饰，化妆品，精品，名表2F：女士服饰，饰品，化妆品，丝绸，袜，女式内衣3F：男士服饰4F:女士服饰、运动服饰、户外、高尔夫用品5F：餐饮M层：皮具箱包、手表、皮鞋、珠宝、眼镜负1层：家电、床上用品、糖烟酒、厨卫、滋补品1F：扣点5%-20%2F：扣点5%-20%3F：扣点10%-20%4F:扣点10%-20%5F：租金150元/㎡M层：扣点5%-10%负1层：扣点5%-15%（友谊包租均价约150，共7层，单层面积6000平方米左右)100%开发商广州城市建设开发集团地址广州市珠江新城花城大道品牌品牌：CUCCI、OMEG、劳力士、L&C皮革工房、新秀丽、施洛华世奇、周大福个案分析—高德置地开业时间经营规模管理费使用率消费档次经营业态平均月租金（元/㎡）经营情况2010年5月商业17万㎡50