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普洛斯企业研究1二零一四年一月普洛斯的企业研究普洛斯企业研究2目录普洛斯概况普洛斯战略解析普洛斯未来战略发展趋势普洛斯成功要素总结普洛斯企业研究3基本情况：普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。公司的业务遍及中国、日本及巴西的62个主要城市，拥有并管理约2,240万平方米（约合2.41亿平方英尺）的物流基础设施，形成了一个服务于700余家客户的高效物流网络2013年资产净值分析基本情况：−普洛斯是一家新加坡公司，新加坡政府投资公司（GIC）是普洛斯最大的单方投资者，2010年10月18日成功在在新加坡主板上市，股票市值143亿新加坡元−是中国、日本和巴西领先的现代物流设施提供商所在地区：−普洛斯目前业务主要集中在亚洲的三大国家，日本、中国、巴西。从资产净值看，中国是普洛斯最有价值的市场−截止至2013年，普洛斯168亿美元房地产投资组合中包括在62个城市的2240万平方米物流设施,这形成了一个高效的物流网络以服务700余家客户目标使命：−成为亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商，为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案中国53%日本30%巴西6%新加坡现金净值11%普洛斯企业研究4发展沿革：普洛斯前身是美国集团企业，2002年进入亚洲。2008年受金融危机影响，发生重大变化。其在中国全部资产和日本剩余基金股权出售给新加坡GIC，掀开了普洛斯（GLP）在亚洲新篇章起步阶段−SCI纽交所IPO−SCI与Krauss/Schwartz合并−SCI更名为Prologis−定位为区域性公司2002-2007亚洲扩张期−6月新加坡政府投资公司与ProLogis以80:20出资成立基金运营日本物流设施−9月第一个物流园在东京成立，客户为DHL−在苏州建立第一个物流园，之后进入上海、广州、日本名古屋1994-1997亚洲易主2008−新加坡政府投资公司与ProLogis成立中国基金，投资中国物流设施−12月24日新加坡政府投资有限公司以13亿美元收购ProLogis全部中国资产和日本房地产基金20%的权益。−GIC与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司负责这些资产未来运营新形象亚洲布局2009-至今−普洛斯成立，接管由新加坡政府投资公司收购的ProLogis中国资产及日本基金的剩余权益−启用“GlobalLogisticProperties”作为其新的英文企业商号，而中文商号将沿用“普洛斯”−全新企业品牌−2012年进入巴西普洛斯企业研究5客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴,客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化；而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2）客户普洛斯中国强大的物流网络普洛斯日本普洛斯巴西与普洛斯任一方合作，都可以得到普洛斯已经在全球布局的物流网络助力，实现真正意义上的全球化配送阿迪达斯三星宝洁欧莱雅好孩子……制造商沃尔玛百盛食品亚马逊易初莲花乐蜂网……零售商德邦辛克物流德国邮政日立物流三九空运……第三方物流公司截止2013年9月，在全球拥有超过700多高知名度客户客户涵盖各行业跨国公司和本土企业。尤其集中在制造商、零售商和第三方物流公司普洛斯企业研究6电子商务：20%电子商务：11%电子商务：23%普洛斯服务的行业中快消比重较大，有诸多例如欧莱雅等的制造商在中国和巴西，电子商务和第三方物流为普洛斯提供了大的发展空间除了电商和第三方物流，普洛斯的业务也在向医药、汽车拓展客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴,客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化；而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2）普洛斯企业研究7业务分布：借助地利，普洛斯持续拓展，目前业务网络已经遍布中国、日本和巴西的62个主要城市，在亚洲建立了高效网络，为普洛斯提供了不可复制的核心竞争优势高效物流网络地利：普洛斯认为在目前和未来十年，中国、日本、巴西是物流设施发展和投资最好的市场，国内消费驱动和持续城市化促使中国成为主要的增长市场2012年，普洛斯成功登陆巴西。巴西作为全球第六大经济体并拥有相对年轻的人口、强劲本土需求，且目前物流设施落后等使巴西具有强劲的发展空间中国日本巴西出租率90%99%98%已落成物业数4318442普洛斯企业研究8普洛斯基金平台：致力于物流设施的同时，普洛斯在全球投资者中拥有高品质的房地产投资伙伴，管理6个房地产基金。良好的资金管理平台，为业务拓展提供资金支撑年份2011年9月2011年12月2012年11月2012年11月2013年1月2013年10月基金名称普罗斯日本发展型合资公司普罗斯日本收益合资公司Ⅰ普洛斯巴西收益合资公司Ⅰ普洛斯巴西发展型合资公司Ⅰ普洛斯J-REITCLF基金Ⅰ完整资产价值$2.2bn$1.1bn$1.3bn$0.9bn$2.9bn$3.0bn合资伙伴CPPIBCIC&CBRECIC,CPPIB&GICCPPIB&GICPublicVarious总股本保证$1.1bn$600m$600m$800m$1.5bn$1.5bn普洛斯联合投资50%33.30%34.20%41.30%15%55.90%投资授权开发增值增值开发核心开发基金管理平台：帮助实现投资回报最大化为了支持强劲的业务发展，基金平台不断扩大以支持长期可持续化发展，并提升普洛斯资本投资回报率普洛斯团队在整个物流仓储价值链领域为客户提供整合性的解决方案以满足客户在运营和财务方面的需求使得普洛斯及投资机构能够从更多的渠道获得收益如资产管理费，基金管理费，租赁费，物业管理费和长，调整长期激励等与全球的投资机构的合作中持有高品质的地产资产，这使得普洛斯在服务全球化客户时能有着出众的能力提高并同时保持着整个财务报表的健康发展普洛斯企业研究9普洛斯中国：在中国的33个城市拥有并管理着125个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。基本情况成立于：2003年总部：上海进入市场：33个城市园区数量*：125个总建筑面积*：1600万平方米其中完工物业约820万平方米发展渠道约780万平方米土地储备约1180万平方米业务分类：普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。−临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港−空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场−加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等普洛斯企业研究10普洛斯中国发展：自2003年进入中国，普洛斯在中国沿海地带开始布局，从长三角地区逐渐入驻华北，形成了高效物流网；并与国内外诸多大型企业建立了良好合作关系在中国开展业务，总部设于上海在苏州建立第一个物流园进入上海，临港普洛斯国际物流园广州保税物流园开工奠基进入珠三角地区2003-2004进入重庆、青岛、嘉兴、南京、无锡和大连、北京、天津、佛山、深圳和杭州市场，全国网络拓展至14个城市进入华北市场；首个空港物流园—北京空港物流园2005-2006进入珠海、宁波、成都、沈阳市场，全国网络拓展至18个城市。普洛斯中国首个多层库项目深圳盐田港普洛斯国际物流园奠基2007-2008启用新英文商号“GlobalLogisticProperties”成为中国最大的现代物流设施提供商入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司。进入中山市场，全国网络拓展至19个城市。2009-2010第二季度在中国覆盖33个城市。拥有并管理125个综合性园区为华晨宝马开发建设在华最大的配送中心发起30亿美金CLF基金，世界上最大的专注于中国的物流基础设施基金2013-与传化物流建立战略合作伙伴关系收购上海宇培49%的股份收购中国航港发展有限公司约53%的股份进入厦门、常州、滁州、德州、哈尔滨、廊坊和西安市场，全国网络拓展至26个城市与德邦物流扩大了合作范围2011-2012普洛斯企业研究11目录普洛斯概况普洛斯战略解析普洛斯未来战略发展趋势普洛斯成功要素总结普洛斯企业研究12普洛斯战略：创建亚洲一流的物流仓储平台，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案，在为客户提供国际化服务的同时，推行本土化战略全球工业地产提供商亚洲一流物流设施提供商角色转变战略重心一：亚洲2009年普洛斯作为新加坡公司以新品牌形象继续业务时，其角色从全球工业地产生产商向亚洲一流物流仓储平台转变，其现阶段战略重心落在亚洲在亚洲的布局已经从中国、日本两个重心向巴西渗透，并且有可能逐步进入韩国、印度战略重心二：中国由于地理、经济、业务等因素，中国是普洛斯在亚洲最重要的据点普洛斯专注于中国的配送网络，特别是在东部沿海地带，比如渤海湾，长江和珠江三角洲的经济发达和制造业发达的沿海地带处于对中国经济环境的判断，普洛斯在中国的布局已经逐步渗透到内陆普洛斯的宗旨是创建亚洲一流的物业仓储平台，提供国际标准的客户服务，专业开发，拥有与管理高品质的物流配送设施。人才本地化战略这个行业最重要的创新是全球的供应链平台，这大大提高了行业的效率和服务质量。建立这个平台靠的不仅仅是IT技术，更重要的是高素质的人把行业原有的要素，例如客户关系管理、企业资源管理和金融服务的能力放在这个平台上应用，这样创新才能相得益彰本地人才对于当地政府关系维护、政策理解、客户需求等的了解更为深入，因而普洛斯积极推崇本土化人才战略普洛斯企业研究13发展模式：一业为主。专注于物流地产的开发经营，为各行业的跨国企业和优秀的本土公司提供最佳物流仓储解决方案，提高供应链效率。基金管理助力主业传统地产开发普洛斯主业：地产物流投资开发只从事物流地产投资开发辅以物业管理，日常物流业务仍由客户指定物流公司操作普洛斯专注于物流地产的投资开发业务，建成相关物流设施后转租给客户；普洛斯资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业物流商提供物流设施而非简单的第三方物流更像是第四方物流，借用客户和物流设施网络整合资源和信息，可提供综合的供应链解决方案与工业地产有所不同，将市场进行了再度细分，专注于物流设施提供物流地产不管是标准化物流实施提供还是量身定做都是以客户为中心，为客户提供解决方案，并且其收益关注在后期的租金；传统地产开发更多关注房子的销售资金信托基金在物流和传统地产行业交叉领域开辟出一片天地，使得普洛斯占领先机，成为行业领袖普洛斯企业研究14使命成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。投资价值判断标准客户需求的最大化才能体现投资的最大化，一直有客户需求才是最好的投资经营哲学：一业为主的发展模式背后是客户需求至上和可持续化发展的经营哲学客户需求至上可持续化经营相辅相成价值观对所有相关者正直诚实，遵守道德水准绝不空口承诺无论在何地，都竭力使所在社区生活更美好经济更繁荣无论做什么都追求卓越富有挑战精神绿色物流每一个物流解决方案都遵从环保前提集约利用土地，环境友好型施工，节能举措土地、空间、时间、损耗等的节约实现为客户的资本节约，实现高性价比畅通无阻的物流服务完整的物流配送方案量身定制的解决方案根据客户需求量身定制全方位个性化物流设施根据客户需求提供物流设施的收购与回租为客户提供整套的物流配送服务和解决方案标准化物流设施解决客户短时间内设施需要及低成本需求普洛斯企业研究15基金模式：用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用。截止2013年管理6个地产基金，普洛斯平均占有20-30%权益，实际控制资产快