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個人理財規劃第五章居住規劃第五章居住規劃居住規劃包括租屋、購屋、換屋與房貸規劃，規劃是否得宜會影響家庭整體財務狀況與現金流量，必須相當慎重。讀者可以根據生涯規劃循序漸進地換屋，也可以累積足夠資金後，一次完成完美住家夢想。內容大綱5-1租屋與購屋的決策考量5-2購屋與換屋規劃5-3自住房屋貸款規劃5-1租屋與購屋的決策考量居住規劃的第一步，是決定要租屋或購屋來滿足居住需求，若決定要購屋就要衡量目前的能力，根據計畫購屋的時點、房屋坐落面積及購屋者的經濟能力等，決定買哪種類型的房子。在這節我們要探討的是：一.為什麼要有購屋規劃二.購屋與租屋的決策考量因素一、為什麼要有購屋規劃（一）量入為出，才能成功圓夢曾有證券公司業務員在股市大好時購置豪宅，但當股市反轉時因繳不起房貸本息，房屋被法拍得例子。另有因生下雙胞胎，費用較預期增加，或突患重大疾病，醫療支出大增而繳不起房貸的案例。在衡量房貸負擔能力時，須考慮每年總會有些意外支出會影響房貸支付能力。對於工作收入會隨業務量大幅變化的人來說，更不可假設天天過年，應以較保守的收入，來衡量貸款負擔能力，才能穩健購屋。對於以利息收入維生的退休族，要考慮未來利率升降的變動，針對購屋與退休目標的資源配置做調整。在沒有通勤的需求下，準備養老的住宅可以選擇郊區、鄉間等房價較便宜區域。一、為什麼要有購屋規劃（二）擬定合理的行動計畫購屋要配合負擔能力，在一生中可隨生涯階段的改變而換屋，這就是「屋涯規劃」。成家前或新婚族的首次購屋，以小套房至二房小坪數產品為主，使用3至5年當第二個小孩出生時便可考慮換購三房產品，注重國小、國中學區品質與生活機能，至少住個10年以上。在中年期若能力足夠，可考慮以居住品質與休閒機能為主的第二次換屋，以四房以上產品為主，讓已上中、大學的小孩有較好的居住環境與較大的獨立空間。到退休後子女已遷出，可換購較小坪數但可兼顧醫療、休閒、景觀的銀髮族住宅，釋出部份資金供退休以後的生活需求。若好高騖遠一次就要買大房子居住，不但負擔不起，且浪費空間。一、為什麼要有購屋規劃（三）規劃購屋現金流量，選擇最佳房貸愈早開始每月提撥儲蓄作購屋基金投資的人，購屋時可有較多自備款，相對減輕未來的貸款負擔。若未能事先規劃購屋現金流量，將無法選擇最低的貸款配合，且增加房貸負擔。二.購屋與租屋的決策考量因素購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，對買不起房子的人而言，租屋也是不錯的選擇。購屋與租屋應如何抉擇，可用年成本法與淨現值法來計算，舉例分析如下：年成本法：以自住來說，購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息，而租屋者的使用成本是房租。其決策考量因素舉例試算如下：範例：老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購屋總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6％的房貸，自備款3百萬。老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機會成本，以一年期存款利率3％計）：租屋年成本：3萬元×12＋(3萬元×3×3％)＝362,700元購屋年成本：300萬元×3％＋500萬元×6％＝39萬元看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較划算。不過上例還要考慮以下因素：1.房租是否會每年調整：購屋後成本固定，而因租與購之月成本只差2,275元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調整幅度超過7.6％，則購屋比租屋划算。2.房貸與房租所得稅扣除額：依目前所得稅法規定，自用房貸利息年扣除額30萬元，而房租扣除額僅12萬元。若老王的邊際稅率為21％，（30萬元－12萬元）×21％＝37,800元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。3.房價漲升潛力：若房價看漲，即使目前算起來購屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得，也足以彌補居住期間的成本差異。4.利率走勢：利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此租屋與購屋的居住成本的差異也會降低。淨現值法淨現值法是考慮在固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。同樣以老王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2萬元，以存款利率3％為折現率，若貸款利率6％，20年房貸每年本利平均攤還額為：貸款額500萬元÷年金現值係數（n=20，r＝6％）＝500萬元÷11.47＝435,920元。依淨現值法分析如下：（詳如補充資料一）淨現值法應考慮居住年數如果不打算在同一個地方住3年以上，最後還是以租代購。因為3年內房租再怎麼調漲，仍會低於房貸利息的負擔，若購屋者有裝潢又只住3年，折舊成本太高。若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費用、契稅、土地增值稅等合計起來也要房價的3％以上，再加上自宅會比租用的居所捨得裝潢，除非房價3年內大幅上漲，否則計入仲介及裝潢等費用後的淨現值流出應該都會比租屋高。年輕人買屋好or租屋好？1.你打算在這間房子住多久？2.每月的房貸費用，你負擔得起嗎？(買房子會銜生一些租屋沒有的成本，包括房屋稅、地價稅、管理費及維護成本等)3.你覺得現在的工作很穩定嗎？有沒有外派的機會？4.你對房價的敏感度(房市變化)高嗎？5.買了房子，你還有錢投資嗎？(勿成房奴)專家給年輕人建議：買房子或許是賺錢工具之ㄧ，但專家建議年輕人有很多事情比買屋更重要，包括出國深造、留學、培養技能及人脈等，「因為年輕、所以工作尚未穩定、甚至連組成家庭的能力都不足，所以，先買屋未必是王道」。5-2購屋與換屋規劃在這一節主要探討一、購屋規劃二、換屋規劃5-2購屋與換屋規劃購屋規劃的流程（如圖5-1所示）居住需求空間需求環境需求家庭人口生活品質否租屋是否購屋房屋成長率房價成長率居住年數負擔能力利率水準購屋或租屋決策購屋規劃自備款貸款總價區位形式類別用途我該買哪一種房子？測測看找出適合的房屋類型Q1.您買新屋，是否急著要搬出去？A.不急，我可以先租，甚至等1-2年後再搬進去。B.很急，最好立即可以搬進去。C.急歸急，但交屋後上可以等1-2月裝修Q2.對於您的新家，您在不在乎房子的新舊？A.非常在乎。B.雖然在乎，但只要沒人住過即可。C.不在乎，重新裝修即可，地段比較重要。Q3.對於買房子您的自備款有多少？A.非常少，房子總價的2成不到。B.沒很多，大約是房價2-4成左右。C.房價4成以上。Q4.談到房價，您希望您的房子價格是？A.房價是其次，重要是周遭環境和房子品質，價位不要太高即可。B.得合乎區域的行情。C.買到低價最重要，其他都是其次。Q5.對於房子的後市行情，您很在乎嗎？A.非常在乎，希望未來可以大漲。B.還好，能漲最好。C.反正是自住，未來漲不漲無所謂。Q6.您很在乎您住家社區管理和鄰居素質嗎？A.只要不要太差就好。B.這項不是選擇住家住要因素。C.非常重視，會因為住家不好而搬家。測驗結果：答案中，算一算，A、B、C中哪一選項最多？A.最多：表您適合看預售屋。B.最多：表您適合看剛完工成屋或屋齡尚年輕的一手屋最適合您了。C.最多：中古屋可能是您的首選。預售屋新成屋及中古屋差異比較屋型預售屋新成屋中古屋定義未完工或未取得取使用執照。1.剛完工且未賣出。2.預售時剩下餘屋。屋齡2年以下且無人住過。.已完工且已有人住過的二手屋。資金壓力價位高，貸款成數高，可分段给付，交屋前資金壓力最小。價位中等，貸款成數與預售屋相仿，但自備款得一次備足。價位低、貸款成數低，自備款得一次備足，因需裝修資金，故交屋前資金壓力最大。屋況全新屋況、設備新可客製化調整格局核設計，但無實物實景，風險大。屋況新，設備新，實屋可親身體驗，若欲改變格局必需花費裝修費。屋況較舊，水電管線設備必須換新。社區環境未知磨合中管理、居民和生活機能皆已形成主流族群快速轉手的投資族群及自有資金較少的年輕人有立即住屋的需求，重視屋況但資金有限的自住客重視生活機能、社區管理和居民素質，且資金充裕者專家建議專家不建議民眾購買價格比中古屋高一倍的預售屋，因為未來預售屋的風險將愈來愈高。購屋五大疑問全解答／房地產專家教你不景氣當贏家房價降嘍！真是令人動心，再度燃起看屋、買屋的衝動。不過，房地產專家建議「購屋有夢、逐夢踏實」，量力而為，用合理的價格買好屋，才是上策！買房子是人生中的大事，但細節千頭萬緒，房價波動不明朗，讓購屋人實在既期待又怕受傷害。第一項觀察指標，是建築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標，代表建商的推案量及信心度；建案快完工交屋前要申請使用執照，這是落後指標，代表餘屋量的消化狀況。從歷史經驗來看，使用執照量往下跌、建築執照往上增加，兩者交叉在一起就是「黃金交叉」，代表房地產景氣復甦，供需關係達到平衡。第二項觀察指標是「經濟成長率」，今年台灣已經出現負成長的預估，除非由負轉正，才有可能。第三項觀察指標是「銀行逾放比」，代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。Q2今年該不該買房子？哪裡有便宜可撿？「今年該不該買房子？」是購屋人討論最熱烈的話題，之所以會猶豫，主要是認為房價還有下降空間，屋主、建商或許願意調降房價，甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態，想要撿便宜，所以現在不急著買，至少等到年底再說也不遲。至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿？」胡佩蘭說，至少要先研判屋主及建商的財務狀況，出價試探。至於斷頭屋，一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少，可遇不可求。不過，若真想耕耘這個領域，可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人，增加消息來源。Q3哪裡是「逢低買進」的潛力區段？住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段，等到捷運完工之後，可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣，三重市的「菜寮」靠近市政府；蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等；新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶；樹林市則推薦樹林火車站商圈。海悅廣告執行副總經理曾俊盛，則是推薦台北縣林口鄉。他認為，林口位於台北市與桃園航空城之間，有機場捷運線通過，整體規畫與公共設施比較新穎，目前每坪房價約十四萬至十五萬元，屬於低檔，還低過淡水，算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段，可以逢低買進。Q4議價幾折是合理？逢達不動產開發總經理黃明達認為，預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七．五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數有限；而新成屋大約是預售價格的八折；至於中古屋，需要按照區域的成交行情來議價，會比較務實。一位不願透露姓名的房仲建議，若是想買中古屋，購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購屋的時間點是○三年之前，表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭，價格可能比較願意讓步，購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。Q5貸款成數不夠怎麼辦？首先，買房子之前，第一件事情就是要先確定貸款成數足夠，同時在合約上加註一條：「若貸款成數不足八成，可以解除合約」的內容。其次是「多證明自己的財力」，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當作自己的財力證明。第三是「拿舊房子申請貸款」，這類通常用於換屋。第四是「增加保證人」，但必須要二親等或配偶，同時要有固定收入或擁有不動產；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運用的方法。1.以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率）＋目前生息資產×複利終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率）可負擔房貸＝目前年收入×複利終值（n＝離購屋年數，r＝預估收入成長率）×負擔比率上限×年金現值（n＝貸款年限，r＝房貸利率）可負擔房屋總價＝可負擔自備款＋可負擔房貸範例：小林年收入為1百萬元，預估收入成長率3％。目前淨資產150萬元，40％為儲蓄自備款與負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10％，貸款