XXXX民事法律适用问答(二)

上海市高级人民法院2011年民事法律适用问答(二)一、开发商自有的地下车库是否可以主张进行自我物业管理?根据物业管理条例第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主的共有部分，还是业主的专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。因此，物业小区建造完成交付使用后，即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理，并按时缴纳物业管理费。至于地下车库的收益应当归所有权人所有。二、业主大会成立后或者物业服务合同到期后，业主大会通过决议选聘了新的物业服务企业或者其他管理人，前期物业服务企业或到期的物业服务企业对该业主大会的决定提出异议，要求确认无效或者撤销该决议，人民法院是否受理?根据物权法规定，业主大会成立后，业主大会可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议确认无效或者要求撤销，因此，法院不予受理。业主大会与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同到期后，业主大会根据物权法第七十六条规定程序选聘新的物业服务企业或其他管理人，也属小区业主内部自治事项，且其和原物业服务企业与业主大会的物业服务合同是两个不同的独立法律关系，到期的物业服务企业也无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议确认无效或者要求撤销，因此，法院也不予受理。至于业主大会与物业服务企业或者其他管理人的物业合同尚在履行期限内，业主大会解聘原物业服务企业或者其他管理人，原物业服务企业或者其他管理人以合同纠纷诉至法院，应按合同纠纷处理。三、小区业主对属于全体业主共有道路、场地上车位的使用分配办法等小区内部管理事项提出异议而引发纠纷，应如何处理?随着业主生活水平提高和民主意识的增强，小区业主如对共有车位的使用、分配等共有和共同管理事项有不同主张和认识诉至法院的，我们认为：根据物权法的规定，对于小区内部共有和共同管理的事项，应由小区全体业主依据法定和共同议定的议事规则共同决定，该决定对全体业主具有约束力，业主有不同意见，也应当通过业主大会协商解决，法院不官直接介入。如果少数业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益的，可以根据物权法第七十八条第二款的规定行使撤销权。四、房屋中介机构提供中介服务，买卖双方已签订房屋买卖合同，但尚未办理网签手续及过户登记手续的，是否可以认定中介公司完成中介服务?我们认为，房屋买卖合同的网签手续为行政管理手段，并不影响买卖合同本身的效力，中介公司是否完成中介服务的义务，应当依据当事人的合同约定来确定。如合同对中介公司的中介义务未作约定或者约定不明，根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。五、建筑工程合同被认定无效后，发包人要求按照合同约定扣除质保金，是否应当支持?工程质保金通常是建设双方为落实工程在一定期限内的维修责任，而约定从应付工程款中预留，用以保证施工方在一定期限内对工程出现的问题进行维修的资金。从其来源而言，是工程款的一部分；从其性质而言，是对维修责任的担保。根据《建设工程司法解释》的规定，合同无效情形下，建设工程竣工验收合格的，工程价款的支付可以参照合同约定。扣留质保金即部分工程款，也是合同对支付工程价款的约定。同时，根据《建筑法》规定的施工方对其交付的建筑物承担质量保修责任，并不因建设合同无效而免除。发包人参照合同约定扣留质保金，能促使施工方及时解决房屋维修问题，确保建筑物的安全。因此，无效合同结算中，发包人要求按照合同约定扣除质保金的，可予支持。六、农村集体组织成员将其家庭承包的土地转包给他人，约定由对方缴纳有关税费，现其以国家减免了土地税费为由，要求解除合同或按政府参考价给予补偿的，如何处理?土地承包经营权流转合同约定接受流转方必须缴纳应由土地承包人缴纳的税费，可以看作是其获得使用土地的对价。现因国家政策调整，减免了土地税费，这一客观情况的变化，使土地承包经营权流转合同对价不复存在。因此，土地承包人要求接受流转方给予补偿的，法院可依据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。当事人之间对补偿数额达成一致的，法院可以准许。经调解不能达成一致的，法院可综合国家减免给承包人的税费、依土地补贴的金额、当地实际流转价格等因素，酌定补偿金额。若承包人仅以此要求解除合同的，不予支持。*********************************************************************莫律师法律咨询处(点击左端留言咨询)*********************************************************************莫律师，集理工,文法科高等教育理论大成,积数十年刑事侦察,多年律师代理实践经验,善于把握审判工作中遇到的新情况,新问题,特别是典型疑难案件中出现的不同观点及由此给法治统一,司法公正带来的直接影响。本律师擅长刑事辩护（尤其是贪污渎职案件、经济犯罪案件），多年的刑事侦察工作养成了通过质疑程序瑕疵推断实体证据的证明力缺失，进而否定指控。多次成功辩护使犯罪嫌疑人在审查起诉、审理阶段获得无罪开释、不起诉。部分犯罪嫌疑人获得从轻、减轻发落以及适用缓刑。本律师擅长行政复议、行政诉讼。因为本律师只敬畏法律而不畏惧权利，当然更置行政干涉于度外。本律师在民事方面擅长婚姻（离婚、收养、继承）、合同（债务、担保）、公司（企业）、侵权（医疗、交通事故、精神损害赔偿）、劳动争议（劳动合同、工伤、社会保险）、物权（房地产开发、房屋买卖租赁、物业管理）、金融（保险、证券、期货）领域纠纷的处理。本律师多次代理二审、再审、抗诉案件获得改判，极大地维护了当事人的合法权益和法律的公正。欢迎网友在此处咨询法律问题及与法律相关的其他问题。上海的网友还可以预约与本律师面洽。※※◎◎莫律师法律咨询◎◎※※◎◎※※莫律师联系方式※※◎◎13601883147021－52891719/52891885邮箱：[e-mail]