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营销部商业组杭州、苏州、上海考察报告2009年11月考察安排时间：2009年11月11日至14日考察人员：汪宏、舒东、黄茂笑、施虹、常胜、李晓考察项目(仅营销部考察项目,不包括设计部考察项目)：时间地区考察项目11月11日杭州绿城翡翠城、亲亲家园、华润万象城11月12日苏州印象城、万达广场、邻里购物中心、万科玲珑湾11月13-14日上海大宁国际商业广场、永新坊、巴卡拉济南路八号、西效百联、恒隆广场、中信泰富、梅龙镇购物中心、上海湾、大拇指广场、联洋广场考察目的1、学习考察商业项目招商、销售、运营的成功案例；2、参观世界奢侈品旗舰店,并同商家接触,为高新区售房部旗舰店招商做好准备;3、针对我司I地块项目和河运校项目，学习考察项目的设计、规划等；4、储备商业客户资料。考察项目情况杭州绿城翡翠城杭州绿城翡翠城简介：翡翠城是绿城集团联袂浙江铁路投资集团开发的西溪品质大盘，社区紧邻约10平方公里的西溪国家湿地公园。翡翠城占地约1400亩，总建筑面积约150万平方米，涵纳桂花城系列多层公寓、南加州风格高层公寓、西溪景观公寓、地中海庭院洋房、法式公寓、排屋等多种住宅产品，以及绿城育华翡翠城幼儿园、翡翠天地商业中心等社区配套。建成后将形成一个8000多户人家、约3万人口的大型城市社区，是杭州罕有的集生活、休闲、商业、娱乐、运动、教育等功能于一体的现代社区。翡翠天地翡翠天地位居翡翠城核心区，五常大道、高教路交汇处。作为杭州最具规模、最具品质感的社区商业中心，翡翠天地旨在满足周边约10万常住中高端消费客群的生活需求，堪称大城西旗舰级的商业配套。翡翠天地商业总建筑面积为5万方，规划为酒店、健康服务中心、滨水休闲区、运动场馆区、生活服务区、文化艺术区、生活购物区、餐饮区。杭州绿城翡翠城杭州绿城翡翠城招商情况入驻主力店招商政策：对商家分三个等级，目前招商率达到50%以上租期租金免租期优惠政策备注主力店8-10年30元/㎡.月3年给予补助绿城公司给予主力店商家巨大补助，标准按整个项目的入驻率情况而定。如菲力伟客户，10年补助为1000多万元。重要商家5年35元/㎡.月3年无一般商家3年40元/㎡.月3年无杭州绿城翡翠城实景亲亲家园亲亲家园幸福里南接董家路、西靠古墩路，隶属拱墅区，距市中心约10公里。总建筑面积约14万M2，围合大庭院式布局，由多层、小高层、高层公寓组成，总户数约1000户，是以80-110M2为主力户型的精致舒适服务型公寓。幸福里8大特质●亲情大庭院：通过中央坡地生态庭院、邻里院落、林荫环道，形成错落围合的邻里亲情空间●精装修门厅：部分精装修门厅、地下挑空门厅，营造精致、温馨的“第二客厅”●阳光架空层：景观架空层，部分挑空至5.1米，引入光照、绿化，营造和谐邻里交流空间●精细化空间：研究细分客户居住习惯，考虑合理空间尺度，缔造精确到毫米的生活空间●完善大配套：共享亲亲家园近30000M2社区商业配套，全面满足居者休闲、娱乐、购物等日常生活所需●优质大教育：引进绿城育华教育集团、毗邻浙江大学，让孩子高一个平台起跳●畅意大交通：城市公交、上塘路高架、古墩路景观大道，携手社区巴士、电瓶车，满足全方位的出行需求●私家大公园：退古墩路30米设计为游步绿化带，形成幸福里独有的郊野公园，享受宁静、健康和惬意邻里交流占地面积:59720平方米总建筑面积:140000平方米,其中商业建筑面积:23000平方米开发周期:2001年-2008年开工时间:2006-10-30竣工时间:2008-12-30总户数:1000物业管理附加信息:多层0.80元/平米.月，电梯房1.2元/平米.月，商铺2元/平米.月开发商:坤和建设集团股份有限公司投资商:坤和建设集团股份有限公司物业管理公司:杭州坤和社区服务有限公司2001年—2008年亲亲家园商业街亲亲家园商业街总建筑面积约23000平,典型的成熟社区商业,沿街集中商业+内街满足周边社区生活需求的商业项目，以世纪联华超市、两岸咖啡、新华书店以主力店,以主力店带动整个商业发展。项目规划为超市、休闲、餐饮等业态。开业时间：2008年12月销售模式：带租约销售销售情况：销售完毕开业状况：经营情况良好销售价格：2-4万元招商率：100%租赁价格：30-60元/㎡.月杭州亲亲家园优势及劣势优势：1、项目位置较好，位于交通道口交通方便；2、成熟的社区，住宅入往率达到90%以上，有固定的消费群；3、业态丰富,能满足周边社区人口基本生活需求;4、租金便宜。劣势：1、商业档次不高2、辐射范围太小3、规划不规范,各业态布局不合理杭州亲亲家园亲亲家园实景杭州万象城杭州万象城是杭州第一个集中型购物中心，占地150亩，总建筑面积80万平方米（含地下），地上计容建筑面积55万平方米，以万象城shoppingmall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目。项目位于江干区钱江新城核心区庆春东路，地铁1、2和4号线换乘枢纽中心站点，交通十分便利。商业经济指标：总建筑面积:140000平方米开工时间:2006-12-23总户数:600多户开发商:华润新鸿基房地产（杭州）有限公司物业管理公司:华润新鸿基物业管理有限公司招商情况首批进驻其SHOPPINGMALL的四家主力店和五家半主力店品牌商家名称：泰国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、全球超五星柏悦酒店、NIKE等。万象城计划于2010年5月份营业，目前招商率达到95%以上，招商情况良好。万象城实景杭州考察感想杭州商业是典型的临街门面商业城市，全市大大小小门面均为临街门面，百货、餐饮、娱乐、超市均分布在各街道门面上。而集中型购物中心除了还在装修中的万象城外没有集中型的购物中心，这跟其它城市最特别的地方。这些临街门面全由私人持有，没有统一的规划及定位，形象混乱，但商业气氛很浓，商定经营情况良好。这些临街门面价格差距较大，售价从几千至十几万一平，租价从十几元至几百元。我们考察的三个项目是杭州比较典型的商业，为大型社区做配套的街区商业—绿城翡翠城，为社区生活做配套的临街商业—亲亲家园，以购物中心的核心的集中型商业—万象城，这三个项目是杭州最有典型的商业，除万象城未经营外，翡翠城、亲亲家园经营非常成功，且档次经调整后不断的提高。对杭州项目的考察给我们的思考是社区型商业比较符合高新区和河运校项目的定位，在经营过程中不断提高商业的档次。苏州印象城苏州印象城购物中心集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。购物中心坐落于苏州工业园区现代大道与苏嘉杭高架桥的交汇处，总占地面积46773平方米，建筑面积达13.6万平方米。苏州印象城购物中心于2009年9月28日开业，是苏州规模最大的单体购物中心，招商率达到100%，入驻知名商家达到150家，全球最著名的时尚品牌ZARA（西班牙）、H＆M（瑞典）、C＆A（德国）、NEXT（英国）、MANGO（西班牙），世界顶级奢侈品集团路易酩轩（LVMH）旗下大型化妆品连锁店丝芙兰，日本最著名的休闲时尚品牌UNIQLO（优衣库）和MUJI（无印良品），美国著名餐饮连锁品牌星巴克、汉堡王、棒约翰批萨、DQ等，还有来自日本的快速便利餐厅味千拉面，英国知名母婴用品品牌Mothercare，以及美国最大的家电连锁店百思买，沃尔玛超市等。印象城实景动线图入驻商家名单邻里中心邻里中心又是一个典型的商业模式，集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”，专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。目前，邻里在苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米。商业定位及规划邻里中心均以社区配套为主的集中型的商业中心，邻里中心分布在苏州各主要的社区里，以生活配套为核心，满足周边居民生活需求。集超市、餐饮、休闲、酒店为一体社区商业。在所有商业没有知名品牌商家，但整个商业规划合格，目标性强，服务好。邻里中心发展继续走社区型商业，分布苏州各个社区，邻里中国发展模式在苏州获得成功，其发展模式已经被当地居民所接受，这种模式也值得我们去思考。租赁情况:租金:30-100元/㎡.月免租期:3-6个月实景久光百货苏州久光百货座落于金鸡湖畔及周边沿湖排列林荫大道的国际博览中心,集购物中心、美食佳肴、美容时尚、家居用品及休闲娱乐于一身，带领苏州时尚消费新潮流，满足顾客一站式购物和休闲需求，带给消费者崭新的购物享受。于二零零九年一月十六日正式开幕，总楼面面积达17万1千平方米,是目前苏州最大型的百货店,目前有逾500多个品牌已进驻苏州久光（其中100多个品牌首次进入苏州市场，部分更是首次进入中国市场），更携手多个国际品牌，傲然进驻苏州工业园区时代广场，为苏州注入时尚都会魅力，突现奢华生活灵感。区位图、交通路线有公交2路，47路，129路，138路，158路，100路，206路，812路，华池街下28路，168路，156路，219路车在久光百货下此儿童乐园高档次、大规模，适合我司参考苏州万达广场百货一角负一层步行街负一层设计非常合理，将一层三个单体楼的负一层连接一体，即不占用土地面积，使三个单体楼联接一体。苏州考察学习感想此苏州一地考察学习最大的收获有二个一万达广场的设计和商业规划布局让我们看到了我河运校项目的规划；二邻里中心全苏州的发展成功让我们更加相信中等档次的社区商业今后的发展前景。上海大宁国际商业街大宁国际商业街算是商业中心的“巨无霸，总商业建筑面积达到25万平方米，15柜错落有数的建筑，11个露天广场，2公里步行街组成，为人们提供餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童世界等全方面的商业服务。大宁平面图临街一角在上海比较流行的儿童世界上海永新坊天钥桥路上，区域商业街区，一楼百货业态，负一楼餐饮业态。是这两年上海出现得比较有代表意义得区域商业节。建筑比较现代，总体布局比较合理，人流动线考虑周到。街景，立面，店招，小品，绿化都做的不错，项目位置及布局跟河运校项目非常相识。对于国内一些商业街项目，具有一定的参考作用。主入口处永新坊写字楼一层动线负一层动线巴卡拉济南路八号巴卡拉酒店和度假屋在上海的黃金地段新天地正式推出其高端公寓項目：巴卡拉•济南路8号。項目意欲引入经典的法国水晶品牌所代表的高尚都市生活。東西双塔共含有308套豪华公寓，面积由82平方米到147平方米；部分頂层公寓，面积295平方米到510平方米。大堂內的水晶吊灯将闪亮迎客，而每戶均配置Poggenpohl，嘉格纳，Kuppersbusch和高儀等品牌。巴卡拉•濟南路8號還為業主提供更為專屬的配套服務，例如客房服務、專屬勞斯萊斯接送、戶外網球場、spa沙龍以及室內游泳池。济南路八号是同巴卡拉合作,共同来打造鼎级住宅,考察此项目是学习此项目的是学习济南路八号售房部装修,高新区项目售房部规划引进类似的商家,济南路八号售房部装修非常符合高新区售房部设想.巴卡拉济南路八号公寓百联西郊购物中心百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民