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市场研究及调研方法及内容为什么要做市场研究及调研？能够解决哪些问题？课前思考通过市场研究及调研：更彻底了解房地产市场的变动趋势及规律，把握市场发展方向；寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划；为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议；加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系；……房地产市场调研|意义意义项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考……第一部分什么是房地产市场研究与调研？所谓房地产市场研究与调研：房地产市场调研|定义1定义就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各各种情报资料；通过对相关的市场信息收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测。内容广泛宏观市场、中观市场、微观市场客户背景（物理属性）、客户行为（精神属性）、客户需求房地产市场调研|特征2特征针对性强营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析；房地产项目调研对地域性、时效性要求高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。方法多样电话调研、实地调研、座谈会等第二部分房地产市场研究及调研的内容基本内容：城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群房地产市场研究及调研|内容基本内容：城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群房地产市场研究及调研|内容内容分类解析：城市概况了解城市规划经济水平历史人文人口状况产业支撑规划创造价值，卖房也是卖梦调研内容：与项目相关的各项规划区域、城市规划：环渤海、“两轴两带多中心”功能区规划：CBD、中关村西区、WSD新城规划：房山新城、通州新城产业规划：产业园区规划交通规划：轨道交通规划、重点道路规划城市概况|规划GDP增速与房地产发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展的关系了解当地经济发展水平、房地产开发水平城市概况|经济郴州市宏观经济分析‖经济下滑明显2015年郴州市GDP增幅8.5%，排名全省第11名，创10年来新低！但郴州GDP增速仍大于8%，说明郴州经济的发展仍能支撑房地产的高速发展，但前景不容乐观。2015年郴州经济增速下滑明显房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系图房地产市场预警预报指标体系异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资1515~2222~3030~3737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率城市概况|经济恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）26738288382143015950186501838518963较上年增速8.14%8.05%10.33%1.53%10.08%8.15%24.7%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2009年我国各主要城市的恩格尔系数了解当地居民生活水平城市概况|经济区域国家城市化水平发展中国家中国44%马来西亚菲律宾60%发达国家美国82%英国89.1%法国82.5%加拿大81%日本韩国70%世界城市化平均水平50.3%世界平均城市化水平2010年我国的城市化率约为44%，低于世界平均水平，距发达国家80%的标准差距更大。数据来源：国家统计局、世界银行城市化率城市概况|经济发展才是硬道理，产业是支撑更是客群中关村科技园区昌平园永丰产业基地上地信息产业园未来科技城沙河高教园区调研内容：项目周边的产业分布产业园、大企业、重点写字楼、知名院校、科研单位、政府机关、军队机关城市概况|产业支撑可以整容，但整不了基因调研内容：社会对项目区域的固有认知东富、西贵、南贱、北贫昌平城区居民的“东西”选择城市概况|历史人文轻松一下，看个案例吧~~调研基本内容：城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群房地产市场研究及调研|内容整体市场一级市场供应分析二级市场供需对比分析二级市场成交分析房地产市场政策分析一级市场成交分析内容分类解析房地产市场研究及调研|内容顺天时，知己命大形势政策：国十条、京十五条、国五条市场规范政策：公示要求销售相关政策：限购、贷款比例调研内容：近期房地产市场相关政策整体市场|政策看大盘，知走势调研内容：近期房地产整体市场走势整体市场|一级市场寻地脉，知未来调研内容：区域内成交土地情况可以直接读出的信息1.宗地位置2.用地性质3.建设用地面积4.规划建筑面积5.成交价6.受让单位7.配建保障性住房情况需要计算得到的信息1.楼面地价2.容积率3.溢价率整体市场|一级市场没了解透，没关系：基本内容：城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群房地产市场研究及调研|内容内容分类解析区域市场市场板块特征区域规划配套供需走势分析项目竞争板块要点板块特点、项目共性、客户概况竞争板块划定标准内容产业状况、交通及生活配套等关注供需分析、成交价量分析等内容房地产市场研究及调研|内容区域配套都有哪些调研内容？小组讨论教育配套托幼小学中学级别、口碑、划片情况、入学条件口碑、人文积淀、园林景观大学区域市场|配套医疗配套医疗机构的等级、口碑及重点科室区域市场|配套商业配套附近商圈：重点商业项目超市：品牌商场：入驻品牌、包含业态知名餐饮金融、邮政网点区域市场|配套娱乐休闲配套景点、古迹、游乐场、公园、影院、运动健身场馆区域市场|配套交通配套各种途径的来访动线道路交通：临近主路、立交、高速（出口）轨道交通：站点（出口）公共交通：站点、线路区域市场|配套基本内容：城市概况整体市场区域市场目的目的目的分析市场特征研究未来走势寻求市场共性锁定竞争半径认知市场特点预判市场发展潜力竞争市场目的寻求市场机会点寻找潜在客户群房地产市场研究及调研|内容内容分类解析竞争市场竞争项目选取区域竞争、产品竞争、规模竞争、价格竞争竞争项目分析基本信息、项目规划、产品规划、销售分析、营销推广等客户共性分析客户物理属性客户精神属性客户需求分析房地产市场研究及调研|内容1基本资料竞争市场2规划信息3产品信息4销售情况5客户特征6推广方式基本信息预查数据，实地核实调研目标：区域、位置、开发商、物业类型、建筑类型占地、体量、住宅体量（分产品线体量）、容积率、建筑密度、绿化率位置图竞争市场|实地调研规划信息竞品项目的来龙去脉调研目标：规划分期（每期产品配比，推出时间）配套设施（商业、会所）规划图竞争市场|实地调研产品信息力求了解每一个细节调研目标：园林风格、立面材质及风格、装修状况及风格、层高、得房率、在售户型配比、主力户型及面积区间、户型分布、入住时间户型图、样板间竞争市场|实地调研销售和存量信息客户的选择最有说服力调研目标：报价、装修报价及最新成交价（对应产品）、已售体量、开盘去化情况、强销期去化情况当期存量及产品、后续供应及产品、后续供应推出时间剩下哪些房源？反应哪些问题？竞争市场|实地调研客户信息以竞品为鉴，了解客户调研目标：来源、年龄、职业、置业特征、关注点、置业目的、付款方式竞争市场|实地调研推广信息客户被怎样吸引调研目标：推广方式主诉求竞争市场|实地调研第三部分房地产市场调研的方法及流程房地产市场调研方法|网络调研1方法a.网络调研北京住建委网站（原北京市房地产交易管理网）搜房、焦点等专业地产网站房地产市场调研方法|电话调研1方法b.电话调研是由调查人员通过电话向被调查者询问有关问题的一种方法，调查人员可以通过手工或计算机辅助调查系统来完成记录。房地产市场调研方法|问卷调研1方法c.问卷调研就是调查人员根据事先设计好的结构式或半结构式问卷,与被调查者面对面的访谈而获得的资料的方法。问卷设计是否合理是面对面访谈能够能够的关键。调研问卷房地产市场调研方法|观察调研1方法d.观察法是调查者在现场对被调查者的情况直接观察记录，以取得市场信息的一种调研方法。长阳半岛开盘房地产市场调研方法|实地调研1方法e.实地调研在网络、电话等调研无法满足调研目的，收集资料不够及时准确时，就需要适时地进行实地调研来解决问题，取得第一手的资料和情报，使调研工作有效顺利地开展。所谓实地调研，就是指对第一手资料的调查活动。明调？暗调！调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果实地调研|工作流程实地调研的工作流程：1.确定调研目标2.划定调研范围调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果实地调研|工作流程|安排普宅项目：例区域维度——同区域在售、待售项目产品维度——周边区域、相同动线（高速、轨道交通）的同类产品如何确定竞品项目和调研范围？高端项目/别墅项目：跳出板块寻找典型项目或类似项目实地调研|工作流程|安排1.确定调研目标2.划定调研范围3.预先收集资料4.准备调研表格调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果网络：配套、竞品基本信息竞品网站：竞品网站“拿来主义”实地调研|工作流程|安排表格只是工具，根据项目情况进行调整实地调研|工作流程|安排1.小组分工2.相互支持调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果实地调研|工作流程|安排调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果1.明暗结合2.结交朋友实地调研|工作流程|安排调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果1.手绘区域图实地调研|工作流程|安排完全手绘清晰明了标明竞品、配套等各项调研成果实地调研|工作流程|安排调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果1.手绘区域图2.整理调研表3.讨论（区域、项目）实地调研|工作流程|安排调研准备工作分配实地调研汇总讨论形成成果1.区域图2.调研表（竞品户型图）3.定期更新实地调研|工作流程|安排第四部分房地产市场调研的方法及流程1.宏观经济数据收集我们经常在报告中看到这样的图表宏观经济数据主要有哪些呢？宏观经济数据收集报告中常用的宏观数据指标有：范围指标全国广义货币供应量（M2）居民消费价格指数（CPI）人民币汇率新增贷款国房景气指数以及GDP、投资消费等指标北京地区生产总值（GDP）全社会固定资产投资全社会消费品零售总额人均可