学习情境二合同的订立

学习情境二合同的订立子情境一：合意合同的订立•2012年4月2日北京B公司给济南A公司邮寄产品价目表，4月6日A公司寄信给B公司发出订单，订单中包含了产品的价格、数量、送货方式等条款。4月7日A公司给B公司打电话表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受订单，但又加了一条免责条款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬情境导入租赁合同认知合同起草审查租赁合同事务的处理合同事务处理学习项目一：租赁合同认知张某建一砖窑，出租给周某。约定：租期1年，每年1万元，同时每年交砖4万块。第一年周某付了租金，但砖未给。张某要求第二年第一季度前给，如还不给，将解除合同。周某主张租金有效，砖的交付无效。一、情境导入•1.砖应否交付？为什么？•2.张某是否有权解除合同？为什么？•3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？•4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？二、任务提出三、租赁合同的特殊效力二、租赁合同的效力如何？一、什么是租赁合同四、实训巩固学习项目一：租赁合同认知五、拓展提升四、实训巩固四、实训巩固五、拓展提升四、实训巩固一、什么是租赁合同•“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（《合同法》第212条）。•租赁物应为有体物；不消耗物；特定物租赁合同的法律特征1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同租赁合同的种类和形式根据租赁是否确定日期以及6个月以上的租赁是否采用了书面形式，可以分为定期租赁和不定期租赁学生提问：有的当事人在租赁合同中约定：“租期为20年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？——约定“自动续展20年”，是规避法律的行为，租赁合同的期限等于约定了40年。自动续展的约定无效。（一）出租人的权利义务：1、收取租金及请求返还原物的权利2、租赁物的交付及保持义务3、维修义务二、租赁合同的效力如何？法律规定•第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。（四）权利瑕疵担保义务——张甲应当承担权利瑕疵担保责任。我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案属于“租赁不破抵押”的情况，因为是在房屋抵押登记后才出租的，不能对抗抵押权人。李乙有权只支付一半的租金，有其他损失的，还可以请求赔偿。（二）承租人的权利义务：1、按约定使用与按性质使用乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工厂车间、货物仓库等）。二、租赁合同的效力如何？2、妥善保管的义务无过失责任；通知义务3、不任意改善、增设的义务经过同意增设物，终止合同时如何处理？4、租金支付义务5、返还租赁物义务6、收益权关于房屋租赁合同纠纷的司法解释•第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。•已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。•第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。任务实施：结合所学知识，查找相关资料，分小组讨论导入情境中的任务一、二•任务评估•任务一：砖应当交付。因为本案的“砖”，实际上是租金的特殊表现。•任务二：张某有权解除合同，他已经履行了催告程序。（一）转租的规则：1、转租的含义2、转租的条件三、租赁合同的特殊效力•第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。•第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。•因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。——（1）乙与丙是转租关系，甲方已经默示地同意，这组合同有效。本案不是承租权的转让，因为甲没有使乙从债的关系中解脱的意思，乙也没有脱离债的关系的意思。转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；转让是承租人退出租赁关系，由出租人与第三人发出租赁关系。（2）丙直接把租金交给甲，属于《合同法》第65条规定的“由第三人履行”。如果丙不交，则应当由乙向甲承担责任。丙以自己的名义给甲写了欠条，属于并存的债务承担。丙与乙就10万元向甲承担连带责任。（3）甲与丙之间的“防火协议”，是关于附随义务的约定，因此不影响本案转租的事实，不能以此认定是承租权的转让。•3、转租产生的损失•4、出租人的选择权•（二）所有权变动不破租赁的规则•（三）房屋共同居住人的继续承租权•（四）房屋承租人的优先购买权•第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：•（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；•（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。任务实施：结合所学知识，查找相关资料，分小组讨论导入情境中的任务三、四任务评估•任务三：周某并无优先购买权，因为只有房屋的承租人才有优先购买权。砖窑并非房屋。•任务四：如果周某擅自转租，出租人张某可以通知周某解除租赁合同，也可以主张转租合同无效。•2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女儿要继续住院，自己仍无力支付医药费，于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房（上四间下四间）8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。实训巩固•李某知情后，决定买下该房产。两人在协商时，张某考虑到李某曾经帮助过自己，并且4万元的借款又不要利息，遂将该处房产以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的该宅房产。•第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。•第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（优先购买权不支持的情况）•（一）房屋共有人行使优先购买权的；•（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；•（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；•（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。一、名词解释租赁合同（房屋承租人）优先购买权二、思考题1.出租人的主要义务是什么？2.承租人的主要权利有哪些？3.试述所有权变动不破租赁的规则。拓展提升三、案例分析2008年1月，甲租给乙房屋3间，双方在签订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为25年。2009年4月，由于自然原因，屋顶发生毁坏，维修了3个月。其间，乙另觅房屋搬出居住，3个月后搬回。问题：（1）租赁合同效力如何？（2）维修费应当由谁负担？（3）出租人主张维修的3个月应照常交付租金，承租人主张合同期满可顺延3个月或扣除3个月租金。谁的主张正确？分析要点提示：（1）租赁合同部分无效，有效期缩短至20年。（2）维修非应当由出租人负担。（3）承租人主张正确。若顺延，自20年起顺延3个月。学习项目二：起草、审查租赁合同同学们有没有参与出租或承租的经历？租赁如果需要签订合同，该如何签订一个能很好保障自己权益的合同呢？假设我们需要出租或承租一套房屋，该如何签订房屋租赁合同呢？一、起草任务提出二、起草任务描述•（一）房屋租赁合同一般应具备以下条款：•1、当事人姓名或名称及住所•2、标的物，即租赁的房屋•3、租赁用途•4、租赁期限•5、租金，即租赁价格•6、修缮责任•7、变更与解除合同的条件•8、是否可以转租•9、违约责任•（二）房屋租赁合同签订中应注意哪些问题？•1、房屋租赁的当事人应当订立书面合同•2、最好留下一个特定或者指定的紧急联络人•3、签约时一些必要的物业状况可以先拍照存证•4、事先约明在什么情形下，出租人具有检视房屋状况的权利•（5）对提前收回房屋，或者承租人提前退租、续租以及其他影响租赁期限的事项作出详细约定•6、约定是否可以转租•7、界定出租人法定义务，解决租赁突发纠纷•8、及时办理租赁登记备案手续•实施方法：角色对抗法。•全班分为三个小组，分别担任双方当事人中的一方及中立方的角色进行。三、起草任务实施•提出任务：1、（出租方）假设你是出租方，如何创设对自己有利的条款？•2、（承租方）假设你是承租方，如何创设有利的条款？•3、（中立方小组）假设你是裁判者或行政管理者，如何创设中立的条款。提供作为中立方的房屋租赁合同范本供大家参考四、起草任务评估•房屋租赁合同审查要点•（一）审查当事人双方是否具备主体资格•（二）审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致•（三）审查房屋是否存在禁止出租的情形•（四）审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况五、归纳总结、拓展提高•房屋租赁合同审查要点•（五）审查租赁期限•（六）审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限•（七）关于其他条款的审查•（八）审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。学习项目三：签订履行租赁合同事务处理史某租赁尹某门脸房一套，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后，承租人史某开始装修，遭到小区多名业主和物业公司的阻拦，说市政府有明确规定，小区的底商不可以经营餐饮店，会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知，市政府确实有规定，说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则，办不了环评，也领不了营业执照。眼看经营无望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返还合同款项，尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。一、情境导入•任务：思考史某能否打赢官司？二、提出任务•1、分小组讨论，完成任务•2、任务评估•针对小组讨论结果，教师进行点评三、任务实施•案例分析：•《合同法》第216条规定明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，可见，在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途，属于出租人的义务，而不属于承租人。•《合同法》94条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。出租人的违约行为不能实现合同目的，属于根本违约行为，据此，原告有权解除合同。四、任务评估•赵某和李某系夫妻，2005年6月6日两人与杭州某房地产开发有限公司签订了一份《地下车位使用权有偿转让合同》，以98000元的转让价格受让了某经济适用房住宅区1号人防地下车库98号车位，合同约定车位使用权与住宅使用权同期。后赵某夫妻起诉，请求法院确认《地下车位使用权有偿转让合同》超过二十年的部分无效，要求返还合同无效部分对应的转让费70000元，赔偿相应利息损失。五、实训巩固