成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告

2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告12009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告第一部分土地市场调研报告第二部分住宅市场调研报告第三部分写字楼市场调研报告第四部分写字楼项目汇总第五部分市场总结分析第六部分片区项目图二00九年十二月2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告2第一部分土地市场调研报告本报告所指土地，其调查范围为北至火车南站、南至府河、东至府河、西至元华大道双源社区。在此区域内，主要包括三个规划组团：站南组团、科创组团（管委会组团）和大源组团（会展组团）。本报告不对该范围内已出让的工业用地进行研究。从整体规划及历史出让情况来看，高新南区主要以天府大道为中轴线，紧临该大道的两侧规划为行政办公用地和商业金融业用地，稍远一些多为住宅用地和公共绿化用地，但大源组团包含两个商业中心，分别是会展商圈和以伊滕洋华堂为主的商业中心（详见图）。一、出让数量及性质2009年，共计挂牌和拍卖20宗土地，比2008年多7宗，比2007年少10宗，是近六年来出让数量居第二的年份。20宗土地共计约1535.48亩，其中，住宅用地为3宗，面积约355.45亩，占比23%；商业用地17宗，面积约1180.03亩，占比77%。商业用地出让面积连续两年大幅超过住宅用地。2009年出让土地面积比值23%77%住宅用地商业商服用地2004年至2009年的六年时间，总计出让7086.83亩，共计81宗地，其中住宅用地27宗，面积约3406.36亩，占比48%；商业用地54宗，面积约3680.47亩，占比52%。2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告32004年出让一宗单宗面积达到1036.47亩的住宅用地，由和记黄埔竞得。近两年来，住宅用地可出让面积已大幅减少，科创组团基本已无住宅用地可出让，今后的高新南区，将以商业用地出让为主。2004-2009年出让土地性质图表（亩）1302.9680.65516.4904.62246.28355.4500247.93803.231449.281180.03020040060080010001200140016002004年2005年2006年2007年2008年2009年住宅用地商业用地二、地段情况管委会周边无论是商业用地还是住宅用地，基本已出让完毕。该组团住宅开发进展最快，之前有御府花都、天府长城，今年以来有时代晶科名苑、中海城南一号及合景泰富誉峰等楼盘。会展中心周边可出让地块基本没有，目前尚有大量可供地的区域为天府大道西的大源组团，随着伊滕洋华堂的打造，该区域的热度也在不断升温。三、土地价格住宅用地方面，2004年平均单价为230万/亩；2005年平均单价为307万/亩；2006年平均单价为468万/亩；2007至今平均单价为950万/亩；2009年平均单价为800万/亩。2007年以前价格以每年30%以上的幅度增长，2007年增幅拔高到102%，2007年后成交价格有一定程度的回落。从单幅地价来看，2007最高住宅用地已拍卖至1265万/亩，相对2004年，4年时间2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告4上涨5.5倍。2009年最高住宅用地价格与2007年相当。住宅用地地价变化图(单位：万/亩)230307468950800800020040060080010002004年2005年2006年2007年2008年2009年商业用地方面，2006年平均单价为247万/亩，2007年平均单价为378万/亩，2008年（不含会展集团取得的文化中心地块）平均单价为275万/亩，2009年（不含保利集团地块）平均单价为317万/亩。2007年较上一年上涨幅度为53%，但其后的2008年地价有小幅回落，2009年地价呈上升态势。商业商服用地地价变化图(单位：万/亩)2473782753170501001502002503003504002006年2007年2008年2009年具体到区域看，科创组团的商业用地起拍地价在2006年一般为150-200万/亩，成交价一般为起拍价；2009年，起拍地价已达到300万/亩，成交价为起拍价。地价上涨2倍。大源组团商业用地起拍价2007年约为230万/亩，2009年起拍价为300万/亩，地价涨幅约为30%，不同年份的成交价基本为起拍价。2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告5四、楼面地价住宅用地的楼面地价方面，2005年前一般为1000元/平方米；2006年涨到平均1500元/平方米，最高一宗地达到2083元/平方米；2007年的平均楼面地价则随着楼市的疯狂猛涨至4481元/平方米，最高一宗地达到6289元/平方米；2008年出让的一宗住宅用地，楼面地价为1429元/平方米，扣减位置因素，楼市的疯狂已不复存在；2009年成交的两宗住宅用地，位于大源组团的楼面地价为1667元/平方米，位于站南组团的楼面地价为4737元/平方米，区域对地价的影响相当明显。商业用地方面，自2006年以来，一直保持在1000元/平方米以内，主力区间约为300-700元/平方米，仅2007年冲高至900元/平方米左右，但值得注意的是，2009年9月成交的位于科创组团和记黄埔南城都汇项目南边的一宗商业金融业用地，其楼面地价高达1227元/平方米，竞得者为成都仁和实业集团。在天府新城，住宅用地的楼面地价一直比商业用地高，有时候甚至高出10倍以上，这也和开发的程度有关，预计这种倒挂现象还会持续两三年时间。五、地主情况在住宅用地的地主里，主要是中海、华润、和记黄埔、九龙仓、深长城、上海复地、蓝光、合景泰富、保利集团等全国和地方知名开发商，90%以上的地为上述开发商购得。商业用地方面，知名开发商有保利、上海复地、中信等，大部分为其他国企或不知名开发商购得。综合观察，成都本土开发商很少涉足天府新城，只有蓝光、正成、天合购买了较少的用地。天府新城的开发商，无论住宅和商业，大多数来自外地，这是和成都老城区完全不同的地方。六、开工情况自2004年至今，出让的27宗住宅用地，大多数都已开工建设，部分楼盘已入驻，例如天府长城、御府花都，特别是今年以来，随着中海城南一号和合景泰富誉峰等楼盘的开售，天府新城的住宅用地开发可谓蒸蒸日上。2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告6但与此形成鲜明对比的是，54宗商业用地开工的屈指可数，在科创组团，三峡大厦、特拉克斯、拉德方斯、中航城市广场、茂业中心已开工；站南组团，富森美、苏宁电器已开工；大源组团，美年广场、航兴国际广场、新希望国际、中国水电大厦、天合凯旋广场、蜀都国际广场等已开工。大多数商业用地还在设计和调研状态。七、其他分析1、存量日渐稀少。随着近三年的大批量供地，天府新地可供开发的地块也日渐稀少，从目前情况看，科创组团和站南组团可供地极少，大源组团可供地主要集中在天府大道西侧，以政府推地速度，预计三年内所有地块可以全部出清；2、地价方面，住宅和商业的倒挂现象仍然存在。这种倒挂虽然没有2007年突出，但在大源组团，住宅用地地价仍然比商业用地地价高出3倍。这一方面是因为成都整个住宅市场的火爆，另一方面也是因为天府新城商业氛围还远未成熟，写字楼和商业楼盘的售价明显低于住宅楼。2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告7第二部分住宅市场调研报告经过不断调整规划及近几年的打造，高新南区的基础设施、市政配套正在不断地完善和优化。目前还有诸多公用设施正在建设中，例如地铁一号线；另外，未来的规划也有利于住宅市场的发展，例如文化艺术中心、海洋乐园、现代歌剧院、现代艺术馆、伊滕洋华堂及一些五星级酒店。1、交通方面竖向五条主动脉：天府大道、益州大道（站华路南延）、剑南大道（元华路南延）、濯锦路（科华路南延）及地铁一号线；横向三条主动脉：三环路、府城大道、绕城高速。另外，其他次级路网密布且基本建设完成，具有高效的通行能力。同时，公共交通日益完善，6、11、19、49、55、59、62、71、78、93、97、109、111、112、114、153、304、501、503、817路等公交车开通，是两年前的二至三倍。2、教育配套方面成都七中初中部建成开学、高中部规划于大源居住组团。片区内还有成都职业技术学院、美视国际学校等教育机构，但总体来看，幼儿园、小学、初中的分布还不够。3、医疗配套方面成都市一医院已自春熙路搬迁至府城大道南城都汇处，成都120急救中心也位于此处。片区内还缺少小型诊所和中型医院。4、娱乐休闲配套目前建设完成的有新益州城市广场、绕城高速和三环路绿化带。未来规划有海洋乐园、人造沙滩海洋公园、1800座歌剧院、2万㎡艺术馆、高尔夫体育公园、3000亩天府城市公园、国际体育公园、130米行政级林荫大道等。5、商业配套整个南部新区，普遍缺少商业配套。目前建成的只有站南组团的欧尚超市、宜家商场、富森美家居、御府花都天府长城盘中的街铺及会展中心商场。未来规划有伊滕洋华堂、美美力诚、旺旺商场、仁和商场、茂业中心及数十个已拍地块商业。2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告86、酒店方面南部新区起点较高，已建成的酒店有两幢五星级（假日酒店、洲际大饭店）和一幢三星级酒店（雪山阳光酒店，位于孵化园）。未来规划有豪生酒店、W酒店等至少十余家国际国内知名酒店。片区内三星、四星和商务型酒店缺乏。近三年，南部新区的住宅市场异常火热，体现出来的具体情况就是：开发体量大、成交量高、价格上涨快。一、开发体量1、已开发体量据统计，目前南部新区住宅已开发体量（含截止2009年已交房和已预售项目）达到484.8万平方米（未含南苑、天府欣苑和外籍社区）。按住宅按每套120平米计，总计4万余套，按户均3.5人计，可容纳14万人。2、2010年供应量预估2010年，可能上市的楼盘及开发体量预计约150万平方米，具体楼盘如下：楼盘名预计2010年开发体量（万平方米）南城都汇20长城半岛城邦10时代晶科名苑26华府西苑7世纪峰景10ICON英郡8.4凤凰城20中海城南一号15誉峰15蓝光和骏8花样年美年广场10合计149.43、未来供应总量已出让尚未上市的地块，其供应总量约为638.4万平方米（含2010年供应量）。按2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告92009年前11月共销售面积102万平方米的速度消化，至少需要6年左右时间。已开发484.8万平方米加上未开发的638.4万平方米，共计1123.2万平方米，按住宅按每套120平米计，总计9.4万余套，按户均3.5人计，可容纳33万人，基本符合总体规划方案中“人口规模35万人”的计划。也就是说，目前南部新区的住宅开发接近中点，4至6年后，整个住宅市场开发完毕。二、2009成交情况据相关数据，2009年1月至11月22日，以南延线华阳板块为主的南城创下楼市成交量第一的记录。一共销售住宅7535套，销售面积超过102万平方米。南部新区被认可度越来越高。三、产品情况1、户型区间据相关数据，2009年1月至9月，城南区域成交房源中改善型（90－150平方米）房源比例占到49%，而90平方米以下的刚需户型只占41%，这和上半年成都楼市主要以刚性需求为主的市场现象形成鲜明对比。活跃楼盘，如九龙仓时代晶科名苑、华润凤凰城、中海城南一号、长城半岛城邦、ICON英郡等项目，绝大多数户型面积集中在110-160平方米。110－150平方米大户型房源所占比例最大。合景泰富誉峰更是最小户型面积180平方米，主力为180-240平方米。2、建筑形态基本上清一色的高层电梯住宅，无论是豪宅还是普通商品房。以18F-26F为主。3、规模高新南区的楼盘平均规模居全城之冠。据正合数据，仅大源组团一个区域的新盘供应量就与红牌楼、外金沙和市中心三个热点区域的总和持平。开发规模平均在25万平方米左右。高新南区未开发的项目，体量在40万平方米以上的达7个之多，体量在10万至40万平方米之间的达到11个，10万平方米以下的仅2个。4、开发商2009年成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告10诸多知名开发商扎根南部新区