房地产基本制度与政策法律基础知识

房地产基本制度与政策法律基础知识一、2008年大纲变化最新政策、法规及依据包括：1、法律：《物权法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《个人所得税法》、《企业所得税法》等。2、法规：（1）国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。（2）国务院令第511号《耕地占用税暂行条例》，自2008年1月1日起施行。（3）《物业管理条例》。3、部门规章及规范性文件：（1）建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》，自2008年2月1日起施行。（2）建设部令第168号《房屋登记办法》，自2008年7月1日起施行。（3）国土资源部《土地登记办法》，自2008年2月1日起施行。（4）建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》。（5）建设部令第151号《注册房地产估价师管理办法》。（6）国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行。（7）住房与城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》，从2008年7月1日开始施行。（8）建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》，自2007年12月1日起施行。2003年12月31日发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）同时废止。（9）建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)。04、政策：（1）《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发［2005］26号)；（2）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；（3）《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的有关规定；（4）《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）；（5）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（6）国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3号)*（7）国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发[2007]71号)（二）《房地产基本制度与政策》增加或变化内容《房地产基本制度与政策》基本框架未变，变化较大的章节包括：1、第2章房地产法律法规概述：一是第一节“房地产法律体系”中的“房地产业”变化较大，同房地产估价师《房地产基本制度与政策》第一章“房地产业”部分内容相同，包括房地产业的基本概念、房地产业的作用、房地产业的细分。二是增加了《物权法》、《城市房地产管理法》、2、第三章建设用地制度与政策（依据“《物权法》”修订）。3、第四章房地产开发建设经营管理制度与政策（依据“《城乡规划法》”修订了“城乡规划管理”内容；依据“《物权法》”修订了“城市房屋拆迁管理”内容）。4、第五章房地产交易管理制度与政策（依据“《物权法》”修订了“房地产抵押管理”内容））。5、第六章房地产权属登记制度与政策（依据“《土地登记办法》和《房屋登记办法》”修订，并增加了“房屋登记收费”内容）。6、第七章房地产中介服务管理制度与政策（依据“建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》、建设部令第151号《注册房地产估价师管理办法》”修订）。7、第九章房地产税收制度与政策（依据“《个人所得税法》、《企业所得税法》、《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》、《耕地占用税暂行条例》、《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》|《关于土地增值税若干问题的通知》、《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》”修订）。8、第十章物业管理制度与政策（依据“《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》”修订）。9、第十一章房地产违法行为和查处（依据“《房屋登记办法》、《物业管理条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》”修订）。第一节法的概述一、法的渊源：中国现行法的渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规(自治条例)、行政规章、特别行政区法和国际条约等。(一)宪法宪法是国家的根本大法，由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活根本问题，具有最高法律效力的法。宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。(二)法律这里指狭义的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。法律有以下情况之一的，由全国人民代表大会常务委员会解释：一是法律的规定需要进一步明确具体含义的；二是法律制定后出现新的情况，需要明确适用法律依据的。(三)行政法规行政法规是由国务院依法制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。(四)地方性法规、自治条例、单行条例地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的，效力不超出本行政区域范围的规范性文件的总称。省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。自治区的自治条例和单行条例，报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。(五)行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。分为部门规章和政府规章两种。国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，应当提请国务院制定行政法规或者由国务院有关部门联合制定规章，如《房产测绘管理办法》(建设部、国家测绘局令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。政府规章是指省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民政府根据法律、行政法规和地方性法规，按法定程序制定的规范性文件，亦称地方政府规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定：为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；属于本行政区域的具体行政管理事项。政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。特别行政区的法和中国同外国缔结或中国加入并生效的国际条约也是中国社会主义法的渊源之一。中国现行法的渊源知识汇总表法的渊源制定主体地位及法律效力备注宪法国家最高权力机关具有最高法律效力的法宪法是国家的根本大法法律全国人民代表大会及其常务委员会地位和效力低于宪法而高于其他法。行政法规国务院依法制定效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。地方性法规、自治条例、单行条例省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会；省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会；民族自治地方的人民代表大会效力不超出本行政区域范围部门规章国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。政府规章省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民政府除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。在法律适用上，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。同一机关制定法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。二、法的分类法有许多分类的方法。按法所规定的内容不同，分为实体法与程序法。实体法一般是指以规定法律关系主体之间权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如《城乡规划法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如《民事诉讼法》、《行政诉讼法》等。按照法的效力范围，分为特殊法和一般法。从空间效力看，适用于特定地区的法为特殊法，适用于全国的法为一般法。从时间效力看，适用于非常时期的法为特殊法，适用于平常时期的法为一般法。从对人的效力看，适用于特定公民的法为特殊法，适用于全国公民的法为一般法。特殊法与一般法的关系为，特殊法优于一般法。民法的概念和基本原则民法的概念和基本原则(一)民法的概念民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换、消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产所有关系和财产流转关系。人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的社会关系，它包括人格关系(如姓名、名称、名誉等)和身份关系(如收养、监护等)。(二)中国民法的基本原则1．平等原则平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。平等原则的含义是，参与民事活动当事人，无论是自然人还是法人，无论其经济实力强弱，无论法人的所有制性质，在法律上一律平等，任何一方不得把自己的意志强加给另一方；同时，法律也对双方当事人提供平等的法律保护。2．诚实信用原则诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。3．公序良俗原则公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。民事行为除了不得违反法律的禁止性规定外，还不得违反一般观念上的公共秩序和社会的善良风俗。4．自愿原则自愿原则是指民事主体有决定自己行动的自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。自愿原则在合同法上体现得尤为明显。5．禁止滥用权利原则禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。滥用权利会产生对权利人不利的法律后果。一般来说，滥用权利的行为不受法律保护，行为人的目的因此就不能实现。民事法律关系(一)民事法律关系的概念为使社会关系的确立和发展符合统治阶级的要求，国家运用各种法律来调整社会关系，从而使法律调整的社会关系获得了法律关系的性质。其中，民事法律关系是指由民法确认和保护的社会关系。(二)民事法律关系的要素民事法律包括主体、客体和内容三个要素。1．民事法律关系的主体民事法律关系