我国房地产行业财务管理现状及分析

龙源期刊网我国房地产行业财务管理现状及分析作者：王卉来源：《财经界·学术版》2014年第12期摘要：我国房地产行业由于受到宏观调控的影响，目前处于低迷状态，房地产行业财务管理的重要性日益突出。本文分析了我国房地产行业财务管理的现状，指出了财务管理工作中存在的问题，并针对问题提出了改善措施。关键词：房地产行业财务管理措施经济全球化的进一步深入和我国改革开放进一步扩大，给我国房地产企业带来了新的机遇和挑战。房地产行业是国民经济的支柱产业，与国计民生息息相关。我国政府目前制定了一系列的法律法规来遏制房价的过快上涨，对房地产市场进行宏观调控。目前，整个房地产行业陷入了比较低迷的状态。财务管理作为现代企业管理的核心，我们现在应该关注如何通过提高房地产行业的财务管理水平，用以提高房地产行业的经济效益。房地产行业作为一个特殊的行业，其财务管理也具有自身的特点。首先，房地产企业与其他企业不同，是一种资金密集型企业，因此，房地产企业的资金需求量更大。其次，房地产的开发周期长，房地产企业的一个项目要经历征地、开发土地、工程建设以及有可能还要涉及到项目的出售，整个过程所需的周期较长，通常需要好几年的时间，过长的周期会造成资金的周转率过低。最后，房地产企业存在较高的经营风险。在房地产企业项目的完工过程中，需要长时间的开发周期，和大量的资金投入，这为企业的日常经营带来了很多不确定的因素，增加了企业的经营风险，这也对财务管理人员提出了更高的要求。一、我国房地产行业财务管理的现状（一）企业的财务管理机制不够完善财务管理机制不够完善主要表现在以下几个方面：一是房地产企业的财务管理不够严谨，存在着很多的漏洞，这主要是由于财务管理人员素质较低，缺乏足够的经验，没有风险意识造成的。二是房地产企业在项目的预决算中存在问题，例如，无法准确的核算项目的预决算金额，缺乏对项目的全面掌控等，会加大企业的资金负担，造成资金的浪费。三是房地产企业对资金的筹措和使用没有制定相应的计划，缺乏现金流量管理观念，特别是在经济效益良好的情况下，企业拥有较大可以选择的投资机会，加大了企业对控制风险的难度。（二）企业的财务管理工作不够深入目前，大多数房地产企业的财务管理工作仅单纯的包括财务会计的部分，例如，填写凭证、登记账簿和编制财务报表等，而更进一步的财务管理工作，如财务预测、控制、决策、分析等完全没有涉及。这主要是有以下几个原因造成：首先，房地产企业的财务管理人员素质龙源期刊网低，财务管理工作只能涉及简单的财务会计部分，无法完成整个财务管理的流程。房地产企业作为资金密集型企业，需要大量的资金投入、资金周转率低、资金占用时间较长，这要求房地产企业的融资具有很高的水平，然而房地产企业现有的财务管理状况，缺乏深入探索，难以为房地产企业的融资提供正确的选择。其次，不够深入，只停留在表面的财务管理工作，房地产企业财务管理的数据同步无法实现，以及财务管理对业务监控和企业业务流程的持续升级优化，使得企业的利润无法增加，不利于企业的可持续的发展。（三）财务管理人员素质不高由于房地产企业的特殊性，相对于其他企业对财务管理拥有更高的需求，这就要求了房地产企业的财务管理人员需要具备高超的专业素养，丰富的财务管理经验，还要时刻保持风险意识。但是，现在国内大部分房地产企业财务管理人员的专业素质都不够高，财务管理经验不够丰富，缺乏风险意识。在企业财务管理过程中，财务管理人员通常只凭借着自己的经验和直觉做出判断，而没有进行科学的预测、决策、执行和反馈的过程。近几年，由于房地产行业的飞速发展，财务管理人员素质不高这一问题表现得尤为突出。例如，很多新成立的房地产企业其管理者是包工头出身，过于看重经济利益，忽视人才的应用，缺乏日常管理的经验。因此，这些房地产企业的财务管理人员多是由管理者的亲戚担任，这些财务管理人员大部分，文化程度不高，缺乏会计素养，没有较高的管理水平。（四）成本管理不够到位房地产企业的成本与房地产项目的成本密切相关，而与房地产项目成本紧密联系的包括设计项目方案、购置土地使用权、管理工程招投标和施工过程中的成本。对以上过程进行有效地成本控制对房地产企业降低成本至关重要。但是，目前房地产企业的成本管理中存在着很多的问题。房地产企业在选择设计方案时，没有综合考虑各种因素，使得设计方案不能再降低成本方面达到最优；在购置土地使用权时，由于各种不合理因素的影响，造成了土地的购买价格和实际成本之间存在着较大的差距；在管理工程招投标的过程中，很多房地产企业都简单的把标价等同于最终成本，忽视了项目会受到合同、纠纷等因素的影响；在房地产项目开发的过程中，房地产企业通常忽视了对工程开发前的造价控制，导致了工程造价管理各个阶段的脱节，不利于项目的建设。二、改善房地产企业财务管理存在问题的措施（一）完善房地产企业财务管理的机制首先，完善财务会计工作的机制。房地产企业要根据相关法律法规，结合自身的财务工作需要，科学地设置会计科目，例如，工程项目尽可能地将核算对象细化，按照项目名称等对成本进行归集。其次，完善财务管理人员的行为准则。健全的财务管理人员的行为准则能够使房地产企业的财务管理工作更加的标准化。财务管理人员能够根据标准的财务管理制度，去进行房地产企业的财务管理活动。最后，要加强财务管理制度建设。制定一套符合房地产企业实际龙源期刊网情况的财务管理制度，使得财务管理制度具有可操作性强、有针对性。在资金管理方面，实现集中分配、统一管理、综合调控，避免分散管理和多头管理给企业造成的资金损失。譬如，对于集团公司，如中信、保利这类国有超大型企业集团，从集团层面的预算管理，则以战略预算管理的角度进行控制，而对于承担具体职能的子公司，则以具体效益与现金流的控制为要素的预算管理模式。（二）深入财务管理工作首先，加强财务管理中的内部风险控制。房地产企业内部要成立以领导牵头，财务管理人员为组成部分的财务管理内部风险控制小组。对财务管理工作实行实时监督，对内部风险防范于未然，降低内部风险对企业财务管理工作的不利影响。其次，强化财务管理工作中深入分析的部分。例如，房地产企业作为资金密集型企业，需要大量的资金投入，财务管理人员需要采用多筹资渠道，降低资金使用成本和资金运营风险。在资金的预算管理中，需要将企业的所有资金纳入预算管理，建立资金的预算控制和决算的控制。此外，加强应收账款的管理，提高应收账款的周转率，降低资金成本。财务管理人员，通过财务管理的多种手段并加以分析，用以改善房地产企业的经营状况，提高企业生产效率。（三）提高财务管理人员的素质房地产企业在招聘财务管理人员时，最好选择拥有相应资质和丰富经验的财务管理人员，拥有丰富房地产财务管理工作经验这一点十分重要。而对于企业内部的财务管理人员，要重视他们，要向他们宣传财务工作的重要性，使其产生对财务管理工作的自豪感和责任感。此外，更重要的是对财务管理人员进行日常培训。房地产企业可以指派财务管理人员参加外部专业培训，或者聘请财务管理方面的专家到企业内部对财务管理人员进行培训。此外，房地产企业还可以培养专业化的财务管理团队，以提高财务管理工作的准确性和有效性，提高财务管理工作的整体水平，同时还可以提升房地产企业对于高素质财务管理人员的吸引力。（四）加强房地产企业的成本管理成本领先是房地产企业在激烈的市场竞争中取得胜利的关键因素之一。房地产企业的成本管理不仅要像其他行业一样努力降低成本，还要面临更加复杂的成本管理。房地产企业项目的成本概算、预算以及项目的竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是财务管理的重要环节。目前房地产企业采用“三算审计”的方法，这个方法一般由施工技术人员和预算人员进行审核，财务管理人员只进行简单的记账工作。这个方法要求财务人员必须熟练的掌握“三算”有关方面的知识，提供准确、有效的会计信息，并参与监督，加强项目的成本控制和管理。房地产企业应加大成本管理力度，并考虑引入现代信息化手段参与管理。如中信地产等公司已委托明源软件企业开发了成本管理系统，对于成本规划、目标成本、合同管理进行全过程的管理，并与ERP系统相对接，使成本管理达到即时、动态管理。三、结束语龙源期刊网目前，我国房地产行业的竞争日益激烈，财务管理工作的重要性日益凸显。但是，我国房地产企业财务管理工作的现狀，离我们的要求还有很大差距，存在不少问题，不能忽视，必须引起我们的高度重视，采取有力措施，加大整改力度，不断完善。所以，进一步努力加強我国房地产行业财务管理工作的规范化建设，实现房地产行业财务管理工作的现代化丶科学化，为房地产行业不断提高经济效益，加快稳定发展提供坚实基础是我们大家的共同任务。参考文献：[1]徐子淇.房地产财务风险管理现状及解决措施分析[J].财会研究，2013（07）[2]胡彦宏.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].企业导报，2012（14）