物业管理合同与纠纷处理[1]

物业管理合同与纠纷处理深圳物业管理进修学院第一章合同与合同法一、合同的概念合同的要约合同的承诺合同的要件口头合同、书面合同、事实合同格式合同与合同的格式条款第二章前期物业服务合同一、前期物业服务合同的特征前期期限的过渡期注重保护前期业主的利益前期物业服务合同具有风险性发展商从业主授权获得签订合同的资格二、签订前期物业服务合同应注意事项物业的承接验收物业服务费用与早期介入的报酬物业的保修责任前期物业服务合同的终止《前期物业服务合同示范文本》建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知建住房[2004]155号各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。中华人民共和国建设部二○○四年九月六日第三章物业服务合同一、物业服务合同的特征业主委员会代表业主签订物业服务合同受到较多的国家干涉选聘性有偿性双务性主体虚位性二、签订物业服务合同应注意的事项物业服务的内容、范围和期限明确业主委员会的权利义务明确物业管理企业的权利义务违约责任的约定合同条款宜细不宜粗无偿与无期限的承诺第四章物业管理中的保管合同保管，也称寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为寄托占有（保管合同）构成的三个要件：1.被保管人要合法的拥有保管物品2.被保管人必须将保管物品的实际控制权、排他占有权交付给保管人3.保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任第五章物业管理中的供水、供电合同供电、供水等市政企业在物业管理活动中的权利义务《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户服务、向最终用户收费供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同停电、停水的侵权责任第六章业主公约一、业主公约的概念二、业主公约的作用具有强制性的业主自治自律约束力具有乡村民约的道德约束力具有合同法的法律约束力处理解决纠纷的依据司法审判的有效证据8.《业主临时公约示范文本》建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知建住房[2004]156号各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：为了贯彻《物业管理条例》，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了《业主临时公约（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。中华人民共和国建设部二○○四年九月六日第七章物权法与建筑物区分所有权一、物权与所有权物权——由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利所有权是典型的物权，是物权的核心内容所有权的权能包括占有、使用、收益、处分和排他性不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权二、建筑物区分所有权的构成1.不动产所有权的构成2.建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权三、专有部分与共用部分范围1.确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己承担共用部分——分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担费用：专有部分——业主自己承担共用部分——分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担权利义务不同有利于解决纠纷2.中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线3.空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线4.最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层5.各种管线的专有部分与共用部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施6.架空层、停车场、会所的所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯四、专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分五、共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用六、业主大会组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定第八章建筑物的相邻关系一、建筑物相邻关系的概念地役权与相邻关系建筑物相邻关系的类型建筑物相邻关系的主要内容二、区分所有建筑物的相邻关系相邻使用关系对全体业主共同利益的侵害三、通风、采光的妨害四、不可量物的侵害第九章物业管理法律责任一、法律责任的概念行为人未履行法定义务或约定义务而对损害予以接受惩罚、赔偿或补偿的不利的法律后果法定义务……法律、法规所规定的强制性规定约定义务……合同约定的义务二、法律责任的种类1.违宪法律责任违反宪法的法律责任2.行政法律责任违反行政法律规范的法律责任……行政处罚3.民事法律责任违反民事法律规范的法律责任违约责任……违反合同约定的法律责任侵权责任……侵犯他人合法权益的法律责任一般侵权与特殊侵权4.刑事法律责任违反刑律的法律责任三、法律责任的构成要件1.有损害事实的发生人身损害与财产损害已经发生、正在发生、将要发生、潜在发生的损害2.行为人行为违法行为人违反了法律、法规的强制性规定3.行为人行为过错过错是指行为人在实施违法行为时所具备的心理状态，是法律和道德对行为人的否定评价故意……主观上的有意识希望发生损害，明知自己行为会造成损害的结果，并且希望或者放任这种损害结果的发生过失……主观上并不希望发生损害，但因疏忽大意，应当预见但自己能力限制没有预见，或者以及预见但侥幸心态轻信能够避免，以致损害发生过失……行为人违反了法律规定或一个普通人的合理谨慎义务4.因果关系行为人违法和过错行为与损害存在逻辑上必然的因果关系四、民事责任的归责原则1.过错责任原则《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：行为人过错应当承担民事责任2.无过错责任原则《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：没有过错，法律规定承担责任的应当承担民事责任……不以过错判定责任3.公平责任原则《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定：当事人没有过错，可以根据实际情况由当事人按照公平原则分担责任五、民事责任的承担方式《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条规定的承担方式：1.停止侵害停止正在进行的不法侵害行为2.排除妨碍排除妨碍他人权利行使的障碍3.消除危险消除可能对他人造成的危险之源4.返还财产将非法占有的他人财产返还给对方当事人5.修理、重作、更换或恢复原状消除可能对他人造成的危险之源6.赔偿损失停止正在进行的不法侵害行为7.支付违约金排除妨碍他人权利行使的障碍8.消除影响、恢复名誉、赔礼道歉停止正在进行的不法侵害行为深圳物业管理信息网五.物业管理民事责任的承担方式民法通则134条规定：1.停止侵害。是指停止正在进行的不法侵害行为2.排除妨碍。是指将妨碍他人权利行使的障碍除去3.消除危险。是指行为人的行为有造成他人损害或再次造成他人损害的危险时，行为人应将危险之源除去4.返还财产。是指一方当事人将无权占有的他人财产返还对方当事人5.修复、更换或恢复原状。这是指将损坏、移动的财产修复、更换或恢复原来的状态。6.赔偿损失。是指行为人用支付一定的金钱或其他财物，赔偿因不法行为给他人造成的损害7.消除影响，恢复名誉，赔礼道歉。是指对侵害人身权的行为适用的精神上补救的责任形式七、装修管理关系装修管理是物业管理服务活动的内容之一主要以书面合同形成装修管理的合同关系:1.业主与物业管理公司之间的装修管理合同关系__书面装修管理合同(或协议)2.业主与装修施工单位之间的装修施工合同关系__装修施工质量责任、保修责任3.装修施工单位与物业管理公司之间的装修管理合同关系__书面装修管理合同(或协议)4.业主与相邻业主、住户之间的相邻合同关系__受业主公约约束的事实合同关系5.业主与使用人之间的装修合同关系__业主权利的延伸6.政府在装修管理中的作用八、保修责任建筑物的保修责任:施工保修与物业买卖保修最低保修期间:1.建筑物基础设施、地基基础、主体结构,为设计文件规定的该工程合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏,为5年;3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;5.其他项目的保修由合同双方合同约定.