房地产基础知识培训PPT

房地产基础知识BasicknowledgePart1：专有名词及解释房地产：房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。房地产的特性房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性房地产的自然特性1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性•房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。•主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。•房地产开发:房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。专有名词解释房地产一级市场:房地产的一级市场是指土地交易市场。是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。房地产二级市场:房地产的二级市场是增量房交易市场。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。房地产三级市场:即存量房交易市场（二手房市场）。是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。店面：又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思为：小型的，家庭式的办公室。LOFT：是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。专有名词解释•准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。•期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。•尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。专有名词解释住宅：是专供人们居住用的房屋。通常意义上的住宅是指普通住宅。别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅，一般拥有院落、车库、花园等。公寓：住宅的一种，通常建在大城市，繁华地段，多为高层，标准较高，室内配套和住宅基本相同，具有较为完善的商业、物业服务，主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：是指提供“酒店式服务，公寓式管理”的公寓，市场定位很高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。专有名词解释•商住楼：是指既能办公，又能住宿的楼宇。•写字楼：就是办公楼，有统一的物业管理。•综合楼：是兼有住宿、办公、甚至商场的大楼。专有名词解释STUDIO：原意思为“工作室”，这里指专为那些发展中的小型企业提供的面积较小的办公空间，一般地处企业集中区，交通便利，各类公司及服务相对齐全，容易形成资源共享。SHOPPINGMALL：意思为“步行街购物广场”，是目前非常流行的商业模式，一般规模较大，商家集中，具有大型的开放休闲广场，交通便利，人流庞大，商业效应惊人。会所：指专为特定人群或业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所，一般包括酒吧、咖啡厅、阅览室、网吧、餐厅、保健、洗浴等，同时也应具有乒乓球、羽毛球、保龄球、游泳池等活动场地。专有名词解释Part2：土地制度及土地名词•根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。土地制度我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。•指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。•指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地一级市场土地二级市场土地制度•指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。土地制度—土地一级市场开发商取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。土地名词土地名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。板楼：外形象“板”，一般由若干个单元组成，每个单元有独立的楼梯间、电梯间，或者通过连廊连接。多为多层或小高层，南北通透，通风采光较好，房间均好性高，但占地面积大，价格较高，建筑美学效果不好。塔楼：外形象“塔”，一般以楼梯和电梯为布局核心，各户沿核心筒布置，公摊小，绿地率高，外形美观，价格较板楼低。但是采光通风不好，密度大，灰色空间较多，居住舒适感较差。塔楼的四大优势：1.节约土地资源，房价较低2.空间结构灵活，宜于改造3.结构强度高，抗震性好4.居高望远，视野开阔塔楼的两项缺点：1.均好性差，居住密度高2.使用率不高，存在灰色空间板楼的四大优点：1.南北通透，便于采光通风2.板楼均好性强3.管理成本不高4.住户使用率很高板楼的两项缺点：1.建筑密度低，房价高2.户型格局不宜改造•城市规划：指对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。•城市基础设施：是城市生存和发展所必须具备的工程性基础性设施和社会性基础设施的总称。Part3：规划相关知识规划相关概念总占地面积建设用地面积总建筑面积地上（地下）建筑面积住宅、商业、教育等建筑面积容积率（有时总用地容积率）建筑密度建筑层数、高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密度住宅面积净密度城市居住区：一般称居住区，指被城市干道或自然分界线所围合，并配建有一整套完善的、能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地，一般居住人口在3---5万人。居住小区：规模比居住区小，是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区，人口一般在7000---15000人，并配建有一套必需的公共设施。规划相关概念•组团：是指在小区内被小区道路所分隔，拥有一块共有公共设施，建筑类型基本相同的聚居区，人口规模在1000---3000人，这种居住模式能够带来领域感和安全感，又便于人们交流，空间尺度适合，比较符合现代人的心理需求。•楼座→组团→小区→居住区规划相关概念•公共绿地：指满足一定光照条件，供人们共享的绿地、居住区公园、小游园和各种绿化用地。公共绿地的指标为：组团0.5㎡/人；小区1㎡/人；居住区1.5㎡/人；旧城区改造不得低于相应指标的50%。规划相关概念用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。规划相关概念建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。•城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。•城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。•城市黑线：市政公用设施规划控制线，黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。•道路红线：是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；日照标准有关知识日照标准为保证居住空间获得足够的阳光照射，满足人们的健康需求，所规定的最低日照时间。•《城市居住区规划设计规范》规定：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照量。•一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算，实际测量比较麻烦。太阳高度：实际是指太阳照射地球的角度，直射时为90度。日照标准有关知识•指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比。•越小越好。•指根据日照标准确定的房屋间距与南临建筑物高度的比值。•越大越好。这个指标会经常用到。日照间距日照间距系数•不应小于6米北京地区不应小于10米。各地规定个不相同。•不应小于13米与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。板式住宅高层住宅建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。规划形态：是指项目的具体建筑构成，包括楼宇数量、使用性质、层数等具体指标。容积率容积率：是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。•这是一个非常重要的指标，反映了土地的利用强度和利用效率，往往决定着开发面积的大小、楼面地价的高低和生活质量的差异，一般来说数值越小，意味着居住越舒适，但同时也意味着土地成本在房屋成本中的比例越高。指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例（不包括垂直绿化）。一般要求