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房地产基础知识房地产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。一、土地及综合类土地用途包括哪些种类？土地分为农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？居住用地：七十年工业用地：五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年商业、旅游、娱乐用地：四十年综合或者其他用地：五十年加油站、加气站用地：二十年。土地使用权出让合同包括哪些内容？双方当事人的姓名或者名称、地址出让土地使用权的宗地号、面积土地使用年期及起止时间土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；交付土地的时间规划、市政设计要点项目竣工提交验收时间市政设施配套建设义务使用相邻土地和道路的限制建设附属、附加设施的项目及义务违约责任当事人认为必要的其他条款出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。土地使用权的出让方式有哪些？拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。二、规划与设计类什么是建筑覆盖率（建筑密度）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。基底面积覆盖率（%）＝——————用地面积什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。总建筑面积容积率=———————建设用地面积①容积率1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④容积率4高层什么是绿化率？在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。各类绿地面积绿化率（%）=——————用地面积实用率实用（套内建筑面积）面积实用率(%)建筑面积地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／2者。半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／3且不超过1／2者。建筑层数／建筑层高／楼层净高建筑层数：层高大于2．2米的楼板结构分层层数。建筑层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。平方米与平方尺的换算国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺“三通一平”路通、水通、电通、场地平整。“七通一平”道路通、给水通、排（雨）污通、热网通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的水平投影面积,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米,以下同)的永久性建筑。当外墙设外保温层时按保温层外表面计算。房屋建筑面积如何计算？套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。房屋的建筑面积包括哪些部分？套内(单元)建筑面积按规定应分摊的公用建筑面积套内建筑面积由哪些部分组成？套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积三部分组成。什么是套内房屋使用面积？是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。什么是套内墙体面积？套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。目前沈阳市对套内墙体面积的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。什么是套内阳台建筑面积？套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。什么是房屋的共有建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋的公用建筑面积是如何分摊的？每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。三、建筑相关问题答疑建筑结构基础形式分类条形基础:条形基础是指基础长度远远大于宽度的一种基础形式。按上部结构分为墙下条形基础和柱下条形基础。基础的长度大于或等于10倍基础的宽度。独立基础:是整个或局部结构物下的无筋或配筋基础.一般是指结构柱基，高烟囱，水塔基础等的形式.独立基础分:阶形基础、坡形基础、杯形基础3种。筏板基础:是把柱下独立基础或者条形基础全部用联系梁联系起来，下面再整体浇注底板。一般说来地基承载力不均匀或者地基软弱的时候用笩板型...三、建筑工程相关问题答疑房屋工程质量需要考察的几个方面（从施工角度）房间方正，墙面、地面平整，无裂缝、空鼓、渗水现象，墙体无返潮水印，水电到位。框架结构主要由梁和柱以刚接或铰接而构成承重体系的一种平面或空间、单层或多层的结构叫框架结构框剪结构由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪结构。剪力墙／短肢剪力墙／承重墙剪力墙剪力墙是指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体短肢剪力墙短肢剪力墙是指截面象柱，墙体的长宽比较小，承受水平剪力的钢筋砼墙体，多采用异型墙柱的截面形式。承重墙承重墙是指除了承受自身荷载以外，主要是承受上部结构荷载的墙体填充墙？填充墙？填充墙是指仅仅承受自重并起分隔维护作用的墙体。外墙的厚度是多少？多层、小高层和高层的外墙在厚度上有区别么？外墙的厚度为200厚，多层、小高层和高层的外墙的砌筑部分是一样。室内防水层的处理方法位置：室内防水一般位于卫生间，厨房烟道，阳台、花池的管根和地漏位置，高度：卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为750，高1400，墙角反起300，管根和地漏位置为周围200，构造：1.5mm聚氨酯防水一般分两次涂刷。五洲城办公楼屋顶防水层做法构造：2mm厚聚氨酯防水层，90mm厚挤朔板（B2级），25厚1:2水泥砂浆保护层，3+3SBS双层防水卷材，25厚1:2水泥砂浆保护层，40mm厚钢筋细石砼面层;作用：屋面防水主要是通过外排内防来达到防水目的，首先通过面层找坡及时将雨水排走，让屋面不积水，刚性砼面层本身也具有一定的防水作用，其次是聚氨酯防水在屋面结构层上形成一层涂膜，避免雨水渗透。五洲城商贸屋顶防水层方法构造：2mm厚聚氨酯防水层，90mm厚挤朔板（B2级），25厚1:2水泥砂浆保护层，3+3SBS双层防水卷材，25厚1:2水泥砂浆保护层，C25钢筋细石砼100mm厚面层;防止屋顶平台因热胀冷缩而开裂的处理方法根据规范要求，屋面面层都必须进行分隔切缝，然后用油膏灌缝，这样就可以让面层砼随温度的变化而自由伸缩，可以有效的避免热胀冷缩造成砼开裂。底层住宅做防潮方面的措施砖混结构：在首层标高下60左右砖墙上设置防潮层。框架及框剪结构：结构梁、板本身就具有防潮作用，故只需在半地下室外墙设置防水层。墙体裂缝和裂纹的区别、成因？区别：裂缝：表现为水平、竖直、八字型裂缝裂纹：表现为一种细微的无规则裂纹成因：裂缝：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大；裂纹：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造成墙面失水，腻子干燥过快引起表层裂纹。墙体裂缝和裂纹的处理方法处理办法：1、砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补，并在裂缝处用环氧树脂粘结无纺布加强，最后复原。2、普通砂浆裂缝采用切槽后，湿水、水泥砂浆重新修补复原；3、墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后，重新刮腻子或白水泥等铝合金门窗和塑钢门窗的区别、优缺点、外观区别：铝合金门窗是用铝合金型材及配件组成的门窗，塑钢门窗是将衬钢型材装入PVC型材的衬钢型腔内，再组装而成的门窗。优缺点：铝合金门窗使用方便、不易变形、经济实惠，耐久性高，便于回收利用；塑刚门窗密闭性、隔音、隔热性能好，耐腐蚀性和装饰性能好，但造价高，不能回收利用；在外表面上，塑料有它特殊的塑料质感及明亮的色彩；而铝合金的金属光感也是塑料无法达到的，二者各有