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目录一、绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题的背景介绍1.1.2本课题研究的意义和目的1.2国内外研究现状及水平1.2.1国外商品房预售的现状及水平1.2.2国内关于商品房预售的研究现状及水平1.3本文的研究内容二、商品房预售合同的概念和性质2.1商品房预售合同的概念2.2商品房预售合同的性质2.2.1预售方主体要求的特殊性和预售条件的法定性2.2.2商品房预售合同是不动产买卖合同而不是承揽合同2.2.3商品房预售合同是一种远期交易合同三、商品房预售条件存在缺陷及改进途经分析3.1商品房预售的概念及特征3.2商品房预售条件及当前预售条件的缺陷分析3.3商品房预售条件的改进途经分析四、商品房预售制度在我国市场经济体制下的积极作用4.1我国原有福利性质分房制度的特点和弊端4.1.1福利性质分房制度的特点4.1.2福利性质分房制度的弊端4.2商品房预售制度的出现、作用和积极意义4.2.1商品房预售制度的出现4.2.2商品房预售制度的作用4.2.3商品房预售制度的积极意义五、消费者研究5.1房屋预售纠纷的特点与表现形式5.1.1概念及构成条件5.1.2案件呈现特点5.1.3表现形式5.2消费者权益受损的原因5.2.1开发周期长，不确定因素多5.2.2预售广告夸大其词5.2.3行政监管力度不够5.2.4开发商与购房者地位相对不平等六、风险防范6.1购房人的风险6.1.1认购书的风险6.1.2购房人可能面临的广告风险6.1.3开放商逾期交房形成的风险6.2预售商品房的风险防范6.2.1设立预告等级制度6.2.2规范合同的内容和形式6.2.3利用商品保险分担分散风险七、发展趋势7.1关于商品销售发展趋势的争论7.1.1现货交易才是真实的7.1.2商品销售形式也逐步向多样化发展7.1.3各种销售形式同时并存是发展趋势7.2关于推行商品房预售是否“一无是处”的争论7.2.1符合市场经济发展的需要7.2.2可以降低平均售房价格7.2.3有利于培育和发展住房市场7.2.4可以减少居民的购房支出7.2.5一种房地产金融的融资形式7.3.对商品房预售中出现许多问题应持何种态度的争论7.3.1商品经济就是一个问题多的经济7.3.2商品房预售要把好4关7.4及时的、正确的、权威性的总结一、绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题的背景介绍商品房预售制度的设立拓宽了房地产企业的融资渠道，加速了建设资金的流动速度，提高了资金的使用效率，缩短了房屋的开发建设周期，扩大了商品房预售制度的存在。房地产行业的繁荣促进了房地产开发企业的迅速增加，截止2009年我国已经注册成立的房地产开发企业多达87562家，但其中绝大多数是中小房地产开发企业，企业的整体素质和质量较低。在这种情况下，预售制度中预购中人和房地产开发企业的纠纷不断。另外近些年随着经济的增长和社会的发展，房地产市场的情况在不断地发生变化，而商品房预售制度中最关键的部分——预售条件却没能随着经济的发展和市场的变化而改善。虽然个别城市对商品房的预售条件进行了适当的补充，但并没有从根本上改变我国目前商品房预售条件“过时”的局面。房地产开发企业整体素质较低和商品房预售条件不够完善两因素共同导致了我国目前商品房预售市场中预购人和开发企业纠纷过多，消费者所面临的风险过大，处于弱势地位，主要表现在：（1）烂尾楼问题的出现在商品房预售交易中，从订立商品房预售合同、完成房屋建造到交付预购人使用所经历的时间跨度较大，在这期间房地产开发企业的资金问题、决策问题、房屋的设计及建造问题等都可能导致工程无法完工，“烂尾楼”的出现就是基于着一原因产生的，其出现将会给预购人带来巨大的经济损失。（2）房地产开发企业不完全履约在商品房预售过程中，发生下列情况之一都会导致房地厂开发企业的不完全履约行为：1开发企业因经济利益的需要变更设计文件，导致预购人实际获得的商品房在面积、户型结构等方面与预购合同中约定的商品房不一样；原先设计文件中的缺陷导致设计文件的被动变更；达不到合同约定的质量要求；4因资金不足或者施工过程中的技术失误导致不能按预售合同约定的日期交付使用。这些原因都会导致房地产开发企业不完全履行行为的发生，预购人遇到此类情况时往往处于被动的地位，其合法利益不能得到保证。（3）房地产开发企业的信用道德缺失在订立商品房预售合同时，预售的商品房尚未建成，开发企业往往利用这一机会夸大对预售项目的宣传，在预售广告中加入各种诱人的条款，比如：小区的景观、绿化方面，配置休闲设施的建造，高档会所的设立，小区的保安及物业服务等等。这些虚假的宣传不仅抬高了房价，还误导预购人对未来小区的期望，在实际中这些规划可能根本不在房地产开发企业的建造范围之内，在建造范围之内的也会被开发企业一各种借口不予以实施建造。此外在房屋预售中开发企业一房多卖、携款潜逃等行为时有发生，给预购人造成了不可挽回的巨大损失。这些问题的存在严重影响了我国房地产市场的健康发展。2009年召开的“两会”对完善商品房预售条件的呼声日益高涨，许多业内人士也期望通过完善商品房预售条件来减少预售过程中的纠纷和矛盾，从未达到促进房地产市场健康和谐发展的目的。通过对市场的广泛调研，发现目前商品房预售市场存在这样一种现象：一些规模较大的房地产开发企业在取得预售许可证之前便存在内部认购和排号等法律未保护的行为，购房人往往蜂拥而至，购房热情非常高，而交房后业主对这类楼盘的投诉反而较低。一些规模较小的房地产开发企业在取得预售许可证之后销售的期房，被业主投诉的却非常多，有些严重的情况甚至影响了社会的和谐稳定。基于以上现象，我们发现预售商品房的质量、开发商的履约程度与企业规模有着极大的联系，所以作为约束开发商履约的商品房预售条件应该与开发企业的规模联系起来，而不应该时目前这种“一刀切”状况，本课题正是在这样一种背景下提出的。1.1.2本课题研究的目的和意义商品房预售制度作为我国房地产行业的一项重要法规，是房地产市场化发展主要推动要素，它不仅是房地产开发企业融资的一种有效手段，同时也提高了资金的利用效率，增加了商品房的供应量，推动了我国房地产市场必须存在的一种商品运作模式。但在实际的预售过程中存在着许多问题，这些问题损害了一部分预购人的利益，同时也阻碍了我国房地产市场的健康和谐发展。通过对当前存在问题的分析发现商品房预售条件与当前市场发展状况的不符是这些问题产生的主要原因。这些问题的存在严重影响了我国房地产市场的健康发展。2009年召开的“两会”对完善商品房预售条件的呼声日益高涨，许多业内人士也期望通过完善商品房预售条件来减少预售过程中的纠纷和矛盾，从未达到促进房地产市场健康和谐发展的目的。通过对市场的广泛调研，我们发现预售商品房的质量、开发商的履约程度与企业规模有着极大的联系，所以作为约束开发商履约的商品房预售条件应该与开发企业的规模联系起来，而不应该时目前这种“一刀切”状况，当前所实行的商品房预售条件对大规模的品牌开发企业的约束和限制实行了无差别对待，这明显不符合经济规律和实际情况。以房地产开发企业的约束和限制实行无差别对待，这明显不符合经济规律和实际情况。本课题以房地产开发企业规模大小为视角对商品房预售条件进行分析，并结合生产函数模型对建模型对建立动态预售条件进行分析，并结合生产函数模型对建立动态预售条件进行了理论和实证的研究，以期达到以下目的和意义：（1）为政府部门完善商品房预售条件提供理论基础，2009年召开的“两会”对完善商品房预售条件的呼声高涨，本课题的研究可以为政府部门完善商品房预售条件提供理论参考。（2）通过本课题的研究，可以根据不同规模的房地产开发企业建立动态的预售约束条件，具体而言就是允许预售的开发建设资金投入比例应该是动态的，而不是目前这种“一刀切”的状况。一方面对于品质较好的大规模房地产开发企业，降低允许预售的开发建设资金投入比例可以增加这类企业优质楼盘的供应量，满足购房者对该类房地产企业开发高品质楼盘的需求。另一方面对于规模小的房地产开发企业，提高允许预售的开发建设资金投入比例，可以降低购房者的风险，减少纠纷，促进房地产市场健康发展。（3）促使房地产开发企业跨大规模，树立品牌知名度。由于允许预售的开发建设资金投入比例与企业规模是负相关关系，这将刺激许多中小规模的房地产开发企业规模小，抗风险能力差的局面，加快房地产开发企业规模，树立品牌知名度。由于允许预售的开发建设资金投入比例与企业规模是负相关关系，这将刺激许多中小规模的房地产开发企业扩大企业规模，树立品牌知名度，从根本上改变我国当前房地产开发企业规模小。抗风险能力差的局面，加快房地产开发企业的发展速度。1.2国内外研究现状及水平1.2.1国外商品房预售的现状及水平世界上许多国家的房地产市场都存在商品房预售制度，但各个国家在对商品房预售的进入许可、管理制度、资金监管等方面的要求和管理却差别较大。国外房地产市场也存在商品房预售制度，但各国对商品房预售的管理却并不一样。在预售许可方面大洋洲的澳大利亚、新西兰，亚洲的日本、韩国、菲律宾、新加坡等国家对预售条件有严格的规定，并对内部认购和转让时间进行限制，预售合同也要得到政府有关部门的认可，这点与我国的做法有相同之处。而大多数欧美发达国家只要房地产开发企业得到了合法的建筑许可证，不管是否开工都可以进行预售。上世纪60年代到本世纪初，美国新建商品房预售中实行预售的比例一直保持在55％到70％之间，并且这些年有逐步上升的趋势。据资料显示，2006年美国的一手房地产交易市场中77％是期房销售，现房销售比例只占23％，而在销售的期房中，50％以上还没有开始建造就完成了预售。在预售合同方面大多数欧美国家政府没有固定格式的商品房预售合同，买卖双方通过律师自行协商订立预售合同并受合同等法律的制约；而在我国及一些东南亚国家，预售合同有固定的格式，并要经过的政府有关部门的认可。在预售款使用问题上，有的国家规定在房屋建造过程中房地产开发企业可以使用预售资金。比如东南亚的菲律宾和新加坡等政府规定商品房预售的首批付款直接由房地产企业接收，这部分资金的使用不受政府监管；购房贷款必须打入由房地产开发企业和银行共同监管的账户工程造价咨询机构实际的工程建造进度，提出预付款使用意见，律师审核通过后购房款可以支付给开发企业使用。有的国家规定房地产开发企业获得预售资金必须在房屋建造完成并交付预购人使用以后。例如澳大利亚政府规定，购房人缴纳房屋总价10％左右的首付款，存入由开发商和银行共同管理的账户，等到预售的房屋建造完成并交付预购人使用之后，银行才将首付款和剩余房款转付给房地产开发企业；欧美国家则一般由购房人和开发企业以合同的形式约定房款的存放及使用问题。比如美国政府及各州的行政部门对商品房预售没有明确的法律界定，虽然各州的房地产管理部门出台了相应的预售管理规定，但主要取决于购房人和开发企业订立的预售合同，预售资金的支付时间、方式和使用情况要根据双方订立的合同条款确定，一般情况下是签订合同时购房人支付一定的定金，工程进度达到一定程度时再支付一部分房款，完工时最后结算。1.2.2国内关于商品房预售的现状及水平目前国内关于商品房预售的研究主要分为四部分：（一）关于商品房预售制度利弊的研究；（二）关于商品房预售环节中的风险的研究；（三）关于完善商品房预售制度的法律研究；（四）关于商品房预售资金监管模式的研究。（1）关于商品房预售利弊的研究国内对商品房预售制度存在利弊的研究中意见比较统一，文献大都认为目前我国商品房预售制度存在利大于弊，虽然一些学者认为商品房预售带来了许多纠纷和矛盾，建议取消商品房预售制度。但大部分学者认为目前我国还不具备取消商品房预售的条件，目前需要做的是对商品房预售制度进行完善。（2）关于商品房预售中存在风险的研究黄鸿福（2005）认为由于投机性购房增多、利润分配不均及参与者法律关系复杂等问题，我国目前商品房预售市场中风险较大，尤其是预购人所面临的风险要远远大于房地产开发企业所面临的危险。并指出要从加强资金监管、加强信息披露及完善不动产等级制度进行补充。曹小琳、杨继刚、蒋晓华（2008）认为预购人在预售过程中要面