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——Ice Rink Concepts Limited Ice Rink Concepts dedicates to create premiere ice rink destinations, offer a unique turnkey solution to ensure rinks operate according to plan and become great entertainment magnets for developers. Ice Rink Concepts助力发展高端真冰滑冰场业态，为开发商提供“交钥匙”全面解决方案，直至滑冰场顺利建成并成功运营。 香港中环都爹利街13号乐成行9楼 真冰滑冰场商业计划书 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 2 目录 第一章 公司简介 4 一、概况 4 二、团队 4 三、服务 5 1. 项目规划 5 2. 项目实施 5 3. 冰场开业 6 4. 运营评估 6 第二章 行业状况 7 一、国内真冰滑冰场行业分析 7 二、商业冰场的经营模式 8 三、国内主要真冰滑冰场运营商概况 9 四、国内主要真冰溜冰场承建商 18 第三章 投资分析 24 一、筹建真冰滑冰场的前期准备工作 24 1．基本要求 24 2．商业定位 24 3．冰场冰面面积 25 4．冰场配套区域面积 27 5．决定冰面面积的其他因素 31 二、真冰滑冰场的投资预算 32 三、真冰滑冰场的预计收益 34 1. 门票 35 2. 会员 36 3. 学员/培训班 37 4. 其他收入 38 四、运营管理成本分析 39 五、投资回报分析 41 第四章 真冰滑冰场经营策略 43 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 3 一、人力资源 43 二、滑冰教学模式 44 1. ISI 44 2. ISU 45 三、营销推广 46 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 4 第一章公司简介 一、概况 Ice Rink Concepts的主旨是“助力发展高端滑冰场业态”。 IRC由亚太地区的滑冰场行业领导者Ted Wilson创立于香港，专注于将真冰滑冰场建造成购物中心和商业地产中独一无二、处于核心地位的优势项目。凭借独到的设计和营运理念，IRC从滑冰场蓝图规划、制冷技术、室内设计、项目管理咨询至日常营运提供专业指导和现场协助，直至为开发商成功建成。 IRC是The Development Studio的分支机构。TDS为中国及东南亚许多大型项目提供地产开发方案，IRC结合广泛的优势资源，创造出最贴合需求、最富动力和创造力的滑冰场项目。 二、团队 Ted Wilson —— 从职业滑冰运动员到滑冰场设计、开发及负责人。 Ted最先在迪拜凯悦集团的The Galleria Ice Theatre担任冰场总监，接着参与太古集团又一城冰场的设计、工程监理及营运工作，随后以首席顾问及总经理的身份任职于华润集团，先后筹建和运营深圳、杭州万象城冰纷万象滑冰场，并参与无锡、沈阳、成都、南宁、郑州等地滑冰场项目的筹备过程。Ted是亚洲滑冰协会ISI Asia的创始人和前任主席，现仍担任协会理事成员。 Keith Kerr —— TDS有限公司董事长。 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 5 Keith Kerr在香港太古地产任职35余年，位至太古地产董事长及首席执行官，期间开发的项目有太古广场、又一城，以及包括13幢写字楼、总面积达15万平方米的港岛东区太古坊项目和大面积的住宅项目。TDS新开发的中国大陆地区项目包括广州的大型综合开发项目太古汇、位于北京三里屯的 The Village 项目（组建瑜舍酒店）、位于北京江泰地区的 Indigo 项目以及位于上海浦西地区的大型综合合资开发项目大中里等。 三、服务 IRC的服务是全方位的，从设计、技术到营运的各个方面都能提供最为专业的服务来确保冰场按计划建成并成功运行。IRC的“交钥匙”全面解决方案，开始于滑冰场项目规划阶段，在技术层面和可行性上提供支持，协调开发团队的各个成员，整合建筑师、工程师和运营团队的各方资源，避免错误和弯路，最终高效完成冰场建设。 1. 项目规划 •市场调查和项目可行性报告； •滑冰场规划和定位； •滑冰场设计与整体布局 2. 项目实施 •工程立项与招标 •分包商、供应商推荐与分析 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 6 •项目预算及评估 •参与筹备及监管 •管理团队的筹建与培训 •营业前市场培育 3. 冰场开业 •经营策略咨询与制定 •冰场营销与推广 4. 运营评估 •冰场运营状况报告 •经营方向的调整和明确 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 7 第二章 行业状况 一、国内真冰滑冰场行业分析 近十年来，冰雪运动在国内蓬勃发展，除国家多次承办大型国际赛事及参与冬季奥利匹克运动会，真冰滑冰也逐渐成为一项大众化休闲娱乐项目。 滑冰场一般分为体育馆内专业用冰场和商业用冰场两种。从投资看专业冰场基本以国家投资为主，商业冰场基本以企业或个人投资为主。从目的看专业冰场是为国家培养顶级的专项体育人才，商业冰场主要是休闲娱乐和培养滑冰运动爱好者，发掘初级冰上运动人才，并为国家冰上项目打基础。在规模上，商业冰场已远远超过专业冰场，且商业冰场场地标准多样化，能适合不同运动类型的需求，大多都能实现全年对外开放。 现今，商业冰场的基本趋势是作为大型购物中心基本配套设施的室内真冰场。室内真冰滑冰场是市场上非常新型的商业项目，也是互动性很强的体验业态，集客能力很高，能为购物中心积聚大量的客流；其中主客流是长续稳定、有消费能力、有口碑传播能力的中产阶级家庭成员，从而为购物中心的其他商户带来客流与商机，最终为购物中心带来更多的收益。滑冰场所具有的景观性也是购物中心最美丽的亮点之一，而既能欣赏冰上优美身姿与孩子的童趣又能享受清凉的滑冰场观摩区无疑是购物中心最佳的顾客休息区之一，因此滑冰场也为购物中心形象的提升做出了很大的贡献。此外，滑冰本身也是一项体育运动，从而扩大了购物中心的经营范围，在营销和推广上可以有更多的创意。总结而来就是“以点带面，整体发展”。 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 8 二、商业冰场的经营模式 无论是商业冰场还是专业体育场馆的投资方，最关心的就是投入产出比。现阶段真冰场的投资和运营主要有以下几种模式： （一）国家全额出资兴建或改建，然后由国家体育机构负责运营管理的专业冰场，收益全部归国家所有。此类滑冰场的管理人员多为政府雇员，不承担经营压力。 （二）运营商全额投资+运营 •运营商投入大，投资回收等客观压力将增强其取得持续成功经营的主观能动性； •基于成本和风险因素，限制冰面面积和附属面积，力求最经济； •冰场建设和运营等运营商全部负责，避免业主方专业缺失的风险； •业主方需牺牲部分租金收入；同时承担运营商因变数导致经营失败而带来的负面影响。 （三）业主方全额投资+自营 •业主方全部负责，盈亏自负； •后期运营管理和团队组建等较为复杂。 （四）业主方全额投资+运营商运营 •运营商无投入或投入较少，无法实现风险共担； •业主方对冰面面积、经营方向等拥有主导权较大。 （五）业主方+运营商共投、运营商运营 •实现了风险共担； ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 9 •有效整合运营商在前期的专业资源、提高运营商积极性。 真冰场因前期设备投资和建设费用，后期日常维护成本与人力成本较高，在利益回收上的周期较长，一般开业后2-‐3年基本达到收支平衡，待占有市场和建立稳定的消费群体后才开始进入盈利期。因此，有实力的业主方和专业运营商的紧密合作对溜冰场的发展至关重要。 通过对以上各类合作模式的对比，从商业风险和专业性要求等方面来看，业主方全投和运营商非主要部分投资模式，对于未来预期和风险共担等方面较有保证。 从专业化和简单化的角度，业主与运营商之间纯商业租赁的关系对于业主后期的运营管理和业态、租户调整等较为有利，不宜建立分工投资的“类合作”模式。同时，越高的投入某种程度上代表运营商对后期成功运营的信心和责任。 三、国内主要真冰滑冰场运营商概况 据统计，国内已开业的近百个滑冰场项目中，有两成由业主方自营或委托关联方经营，如华润万象城旗下已形成连锁经营的冰纷万象滑冰场。另外的八成滑冰场则引进了专业的运营机构，其中颇具规模的有冠军、世纪星、全明星、浩泰、喜悦、AST欧悦等六大滑冰俱乐部。 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 10 冰场/俱乐部 性质 已开店面 分布城市 运营模式 冰纷万象滑冰场 国企 5 深圳、杭州、沈阳、成都、南宁 业主建设并自主经营 世纪星滑冰俱乐部 私企 10 北京、上海、宁波、南京、深圳、芜湖 与业主合作建设，世纪星经营 冠军溜冰场 私企 8 北京、上海、成都、常州、郑州、佛山 业主建设，租赁经营 全明星滑冰俱乐部 私企 4 北京、深圳、天津、武汉 业主建设，租赁经营 喜悦滑冰俱乐部 私企 4 北京、青岛、昆明、长沙 业主建设，租赁经营 浩泰冰上运动中心 私企 5 北京 业主建设，租赁经营 欧悦 外企 2 长春、十堰 业主建设，合作经营 领先滑冰俱乐部 私企 2 上海 业主建设，租赁经营 （注：以上数据及项目仅供参考，不代表最终结果，部分项目或有变更） ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 11 1. 冰纷万象滑冰场 冰纷万象滑冰场是目前国内比较高端的室内溜冰场的代表，作为华润集团旗下高端商业万象城的主力店铺。深圳、杭州、沈阳三地的冰场都是面积为1800M2的奥林匹克标准真冰场。在国内商业滑冰场行业内，冰纷万象滑冰场的软、硬件设施和营业效益都处在一流水平。冰纷万象滑冰场作为ISI成员单位，已分别承办过三届 SKATE ASIA 滑冰邀请赛。 ©IceRinkConceptsLtd.-aDivisionofTheDevelopmentStudioLtd. 12 2. 世纪星滑冰俱乐部 世纪星滑冰俱乐部创建于1999年6月。总经理范军先生、副总经理杨晖先生都曾是中国花样滑冰项目的多次全国冠军获得者。教务总监杨家声先生，是现任国家花样滑冰裁判委员会主任。荣誉董事长姚滨先生是享誉世界冰坛