房地产行业2006年投资策略报告

房地产行业2006年投资策略报告强者恒强余志勇招商证券研究发展中心二零零五年十二月主要观点2006年房地产行业将继续成为市场热点：房地产行业中长期看好；房地产市场短期难以大幅回落；出口增长速度减缓将导致房地产调控压力减小；部分公司2006年业绩有保障；市场上人民币升值预期依然强烈；估值优势。行业分化速度加快：房地产金融化和竞争国际化将改变行业的竞争格局。投资建议：行业分化过程将加快弱小企业淘汰速度，优质公司有望借机获得更加有利的竞争地位。“择优劣汰”是最佳的投资策略。目录一2006年行业将继续成为市场热点二行业分化进程提速三“择优劣汰”为积极进取又不失稳妥的投资策略房地产行业中长期看好城镇化和消费升级是根本支持（未来15年住宅需求面积测算）项目计算依据按80％需求实现按60％需求实现按40％需求实现城镇化导致人口增加2.5亿人，每人35平方米，共计87.5亿平方米70亿52.535现有人口消费升级现有人口5亿，每人从22平方米增加到35平方米，共需65亿平方米523926两项合计152.5亿12291.561投资需求按前两项之和的15%18.313.7259.15房屋折旧按前两项之和的10%12.29.156.1总计152.5114.37576.25平均增长速度约10%约7%约4.5%大量消费需求依然存在城镇化集聚效应消费升级货币分房取代实物分房拆迁对通胀的畏惧社保体系不完善巨大的潜在需求居民储蓄流动性过多房贷政策现实需求的集中爆发住宅高档化收入分化程度加剧开发商销售引导房价快速上涨政府鼓励房地产市场短期不会大幅下滑：平稳发展将成主基调投资需求依然旺盛正确看待投资需求旺盛的背景因素：过多流动性、社会保障体系改革滞后以及人民币升值预期上海21.7％广州19.0％杭州19.7％温州31.1％顺德41.0％部分城市拥有两套住宅及以上家庭比例“高房价”格局难以根本改变：保护土地资源和防范金融风险重于房价高低各阶层对高房价态度不一土地管理制度依然支持高房价土地批租制当期土地成本上升土地转让收入提高政绩数量没有限制金字塔管理结构协议转让数量增加寻租开发商控制定价权高房价高房价形成流程图出口增长速度减缓将导致房地产调控压力减小-2525751251751992-021993-031994-041995-051996-061997-071998-081999-092000-102001-112002-122004-022005-03商品房本年施工面积增速_累计%商品房本年新开工面积增速_累计%商品房本年竣工面积增速_累计%部分公司2006年业绩有保障二三线城市房地产市场向好（万科10月份销售数据）；大量的低成本土地储备012345678上海南京南昌无锡苏州深圳广州东莞中山沈阳长春大连鞍山北京天津武汉成都销售面积(单位：万M2)销售金额(单位：亿元)人民币升值预期依然强烈：日本、韩国等国家和地区的示范效应估值优势主要公司估值水平基本与香港市场接轨公司股票代码公司名称18/11/05P/E05P/E06P/E0001长江实业15.4313.3713.210012恒基地产5.9512.8212.220016新鸿基17.8214.6313.840020会德丰6.2711.9110.000097恒基发展10.8115.3815.310101恒隆地产5.9310.658.690017新世界7.6111.9211.140083信和置业11.9215.5814.10平均10.2213.2812.312868首创置业12.4413.1810.131109华润置地28.0016.0012.731207上海置业6.977.774.372337上海复地10.369.237.600688中国海外17.9816.3611.960754合生创展16.8010.689.010598北京北辰14.8112.1810.992777富力地产26.2915.528.45平均16.7112.629.41全部平均13.4512.9510.86目录一2006年行业将继续成为市场热点二行业分化进程提速三“择优劣汰”为积极进取又不失稳妥的投资策略行业“游戏规则”的变化将改变市场竞争格局土地供应和房地产银行信贷控制将改变开发商生存环境——房地产金融化居民住宅用地交易价格指数（上年=100）_当季-8590951001051101151998-031998-091999-031999-092000-032000-092001-032001-092002-032002-092003-032003-092004-032004-092005-03社会资源将向优质企业倾斜国际化进程加速将改变竞争格局：中高档房与国际大开发商竞争中低档房面临经济适用房的冲击和记黄埔内地部分投资项目情况到目前为止，和记地产已经分别在北京、上海、天津、广州等14个主要城市发展了42个项目，其中最近在12个地区增加了22项土地储备，其土地储备实际总量估计超过1000万平方米。西安高新区以10.05亿元人民币取得6宗共727亩国有土地的使用权，预计总投资超过30亿元人民币。广州瑚湾畔占地超过3000亩，规划总建面积预计达到120万平方米。武汉江汉路两块地地价为16亿元北京姚家园逸翠园项目总占地26.7万平方米，总建筑面积36万平方米重庆城南地王项目占地1036亩、总建面积约230万平方米，仅地价就花了人民币21亿天津地铁营口道站项目投资约1.5亿美元，占地约2万平方米，总建筑面积达20多万平方米长春净月潭占地总面积为82.7188万平方米长沙望城县占地总面积为55.6708万平方米成都温江面积逾37万平方米，土地出让金为3.472亿元宏观经济走向的不确定性将加大行业分化压力经济温和减速的压力局部地区房地产市场的低迷国际房价变化情况（全球大多数国家的加息行为）目录一2006年行业将继续成为市场热点二行业分化进程提速三“择优劣汰”为积极进取又不失稳妥的投资策略行业中性评级我国房地产企业平均销售情况平均每家企业商品房本年销售面积万平方米0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.001994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年平均每家企业商品房本年销售额万元0.00500.001000.001500.002000.002500.001994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年尽管我们看好行业中长期发展，但目前上市公司代表性不强，大多数公司只能定义为“项目公司”，长期发展能力值得警惕优质公司机会多：逢低吸纳长期持有是最佳选择关注基本完成“全国布局”开发模式的公司；关注持有优质物业的公司，我们预计2006年人民币升值概念很可能得到进一步的炒作（近期REITs热）；股改提供的交易性机会不容错过；我们特别提醒关注公司的治理水平：项目利润容易被转移；整个市场的股改基本完成后，一些公司潜在的并购价值可能会得到市场的挖掘。市盈率估值市盈率估值RNAV估值公司05EPS05年市盈率06EPS06年市盈率RNAV折价率目前价格投资评级万科0.32120.39103.8203.81强烈推荐－A金地集团0.49120.62106.90-13.48％5.97强烈推荐－A栖霞建设0.72100.9587.83-4.47％7.48强烈推荐－A金融街0.55160.851110.05-10.85％8.96强烈推荐－A招商地产0.67150.891111.15-8.52％10.20谨慎推荐－A深宝恒0.25230.28206.31-10.78％5.63谨慎推荐－A中国国贸0.3130.33137.16-40.35％4.17谨慎推荐－A浦东金桥0.25250.29217.41-17.01％6.15谨慎推荐－A华发股份0.42140.57108.11-29.23％5.74中性－A重点公司投资评级（不包括华侨城）谢谢