成都市房地产估价报告评审标准

成都市房地产估价报告评审标准2010年10月前言为提高房地产估价报告质量，规范估价报告专家评审标准和程序，根据《房地产估价报告评审标准》（试行），结合成都市的实际，借鉴北京市、上海市等国内其他城市房地产估价报告的评审标准和办法，制定本标准。本标准共分4章和5个附录，内容按房地产估价报告的顺序覆盖了房地产估价报告涉及的致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告和附件。主要内容是总则、术语、估价报告直接判定为不合格的内容、估价报告评审程序和评审结论等。本标准的附录A、附录A—1、附录B、附录B—1、附录C是标准的附录和标准的组成部分。本标准解释单位：成都市房地产评估协会本标准主持编制单位：成都市房地产经营管理处本标准参编单位：成都市房地产评估协会、四川大学、四川师范大学本标准主要起草人：冯骏、陈剑、陈爱民、余相、杨明洪、张志伟、蒋贵国、韩冰、詹蕾、廖磊目录1总则................................................................................................12术语................................................................................................23估价报告直接判定为不合格内容......................................................34估价报告评审程序和评审结论........................................................6附录A成都市房地产估价报告评审标准................................................7附录A—1成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准....................................10附录B成都市房地产估价报告评审工作表..............................................11附录B—1成都市房地产估价报告估价测算过程评审工作表..................................13附录C成都市房地产估价报告评审结果汇总表.............................................................141总则1．1目的为了提高房地产估价报告质量，统一成都市房地产估价报告评审要求与方法，制定本标准。1．2适用范围本标准适用于成都市房地产估价报告的质量评审，鉴定评审可参照本标准进行，不适用于房地产咨询顾问类业务成果的质量评审。1．3评审方式房地产估价报告评审采取定性评定和定量计分相结合的方式进行，只有通过了定性评定的房地产估价报告才进行定量计分评审。房地产估价报告评审的定性评定通过规定估价报告不合格内容来实施，即当评审中发现估价报告中存在本标准规定的报告不合格内容之一时，可直接将估价报告评定为不合格。房地产估价报告不合格内容包括关键和重要内容缺失、重大错误和严重质量缺陷三个方面。房地产估价报告评审的定量计分通过扣分方式实施，即将估价报告构成要素进行分解，列举存在的质量缺陷类型，并赋以相应的扣分值，当估价报告中存在本标准规定的质量缺陷类型时，即从相应评审项目标准分值中扣除该缺陷所对应的分值，剩余分数为该评审项目的评审得分，各评审项目评审得分累计之和为估价报告的质量得分。房地产估价报告评审中各扣分项目除本标准已列明的扣分数值外，最小扣分数值为0.5分。各评审项目扣分总和不得超过该项目的标准分。1．4特殊处理当质量评审中发现估价报告存在本标准未明确规定的质量缺陷类型时，应按下列原则处理：（1）在出现质量缺陷的评审项目内有类似质量缺陷类型规定的，参照该缺陷类型的规定与要求进行评审；（2）在其他评审项目内有类似质量缺陷类型规定的，参照该缺陷类型的规定与要求进行评审；（3）在各评审项目内均未有类似质量缺陷类型规定的，可由房地产估价报告评审组织补充制定相应评审标准，并在评审中实施。2术语2．1定性评定估价报告定性评定，是指在定量计分评审前，通过审查估价报告中是否存在本标准规定的直接判定为不合格内容的评审方式。2．2估价报告关键和重要内容缺失估价报告关键和重要内容缺失，是指房地产估价报告中缺少了按照房地产估价报告评审标准要求须具备的关键和重要内容。2．3估价报告重大错误估价报告重大错误，是指房地产估价报告存在违反估价行业管理要求、估价依据合法性出现错误、估价基本事项严重失真等方面的问题。2．4估价报告严重质量缺陷估价报告严重质量缺陷，是指房地产估价报告在技术运用中出现重大问题，严重影响估价报告质量的错误。3估价报告直接判定为不合格内容3．1估价报告关键和重要内容缺失3.1.1关键内容缺失估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失：1、致估价委托人函；2、注册房地产估价师声明；3、估价假设和限制条件；4、估价结果报告；5、估价技术报告；6、附件。3.1.2重要内容缺失3.1.2.1估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：1、估价委托人；2、估价机构；3、估价目的；4、估价对象；5、估价时点；6、价值定义（价值类型、价值内涵）；7、估价依据；8、估价原则；9、估价方法；10、估价结果；11、估价人员；12、估价作业日期；13、估价报告应用的有效期。3.1.2.2估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：1、个别因素分析；2、区域因素分析；3、市场背景描述与分析；4、估价对象最高最佳利用分析；5、估价方法选用分析；7、估价测算过程；8、估价结果确定。3.1.2.3特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失：1、抵押报告缺失：（1）变现能力分析；（2）风险提示；（3）谨慎原则；（4）估价结果中未说明优先受偿款。2、分类拆迁报告缺失：（1）明确的分类；（2）适宜的样本点。3．2估价报告重大错误3.2.1有关评估主体与客体的重大错误房地产估价报告的估价基本事项中有下列缺陷之一的，属于重大错误：1、房地产估价机构的评估资质不在有效期以内或超出资质职业范围出具估价报告；2、签字估价师注册证书不在有效期以内；3、估价对象与提供的权属证书不一致的，即报告中的估价对象与实际不一致，且未做相关情况说明的；4、签字估价师不是该机构注册房地产估价师的。3.2.2有关价格分析、测算等方面的重大错误房地产估价报告的分析测算过程中中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误：1、估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）；2、估价对象范围或者状况界定存在严重错误；3、估价时点错误；4、价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误；5、估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理；6、估价案例与估价对象用途不一致；7、估价案例成交价明显偏离市场情况；8、参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误；9、测算公式错误；10、计算过程错误。3.3估价报告严重质量缺陷房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷：1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致；2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；3、关键的文字错误或多处文字错误；4、估价对象描述严重不清。4估价报告评审程序和评审结论4．1房地产估价报告评审一般应至少由两名评审人员独立进行，并由第三名评审人员复核。4．2房地产估价报告评审应有完整的工作记录。工作记录表应包括《房地产估价报告评审汇总表》和《房地产估价方法评审工作表》4．3房地产估价报告评审应按下列程序进行：1、熟悉房地产估价报告评审标准；2、详细阅读待评审房地产估价报告；3、评审人员发现被评审房地产估价报告中存在本标准规定的不合格内容时，应将不合格内容填入《房地产估价报告评审结果汇总表》“评审组意见”栏内，并直接将报告评定为不合格，无需再填写《房地产估价报告评审工作表》；4、评审时对房地产估价报告中存在的质量缺陷按《房地产估价报告评审标准》（附录A）和《房地产估价报告估价测算过程评审标准》（附录A-1）的“扣分项目及分值”确定其扣分数，并填入《房地产估价报告评审工作表》（附录B，B-1）相应扣分栏内，再用该评审项目标准分减扣分确定其得分，最后累计扣分和得分；当报告某项中有明显缺陷的，请指出具体缺陷，并可将该整项评定为0分5、估价测算过程评审得分按下列方式计算：（1）当估价报告说明理由并只运用一种估价方法估价时，该估价方法运用评审得分即为该估价报告估价测算项目的评审得分。（2）当估价报告须选用二种或二种以上估价方法估价时，利用简单算术平均法对各方法的评审得分进行平均，其结果即为该估价报告估价测算过程的评审得分。6、各评审人员将其评审得分填入《房地产估价报告评审汇总表》（附录C），经第三名评审人员复核后，得出估价报告最终评审结果，并在此表内填写评审意见、签字。4．4房地产估价报告评审结论房地产估价报告评审总分值为100分。评审得分不足60分（不含60分）的或者有本标准规定的可直接评定为不合格内容之一的，估价报告评定为不合格。专家评审意见应当说明估价报告是否合格，并列出估价报告存在的主要质量缺陷和扣分理由。附录A成都市房地产估价报告评审标准评审板块序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明一、封面、目录、致函、声明、假设与限制条件、附件与外在质量︵20分︶1(1)封面（或扉页）(2)目录(3)致委托人函(4)注册房地产估价师声明（5）变现能力分析和风险提示封面：项目齐全，表述准确、清楚。目录：内容完整，前后一致。致函：格式规范、内容完整、前后一致。声明内容全面、规范，针对性强。分析针对性强、提示内容完整5报告存在以下情况的，酌情扣0.5～5分：(1)封面（或扉页）缺少：估价报告名称、估价项目名称（主要以估价对象名称反映）、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告编号、估价报告完成（交付）日期。(2)目录内容缺失；结果报告、技术报告缺少一级标题；内容前后不一致；页码未标注或页码标注前后不一致；附件未具体明示或不详细。(3)致委托人函缺少：标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围、价值类型、估价时点、估价结果（总价、单价）、估价机构全称、法定代表人、致函日期。(4)估价师声明：未列明现场查看注册房地产估价师姓名及日期的；有重要专业人员或机构帮助，未说明帮助的内容、机构或人员的；缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的及加入不宜列入声明的内容。（5）变现能力分析和风险提示内容不完整，分析不合理，依据不充分，针对性强差的2估价假设和限制条件假设限制条件合法，理由充分。5假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分；限制条件针对性不强的，扣1～2分。抵押估价报告估价时点与实地查看日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明的，扣1分。3外在质量报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致。5报告存在以下情况的，酌情扣0.5～5分：报告专业术语及用词不规范的；文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的；报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的；报告各部分之间内容重复的；排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的；报告各部分之间描述不一致的。4附件附件内容齐全、完整、真实。5附件每缺少以下一项扣0.5分，直至扣完：估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与估价师资质证明等；抵押估价报告缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的，直接扣2分。二、房地产估价结果报告︵26分︶5估价委托人、估价机构内容完整，表述准确。2每缺少以下一