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第九讲房地产规划一、房地产的基本知识（一）房地产的基本概念地产：购买土地使用权的投资房地产房产:物业建成后的置业投资自住目的投资活动收益（二）房地产投资以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营活动。房地产投资方式直接购房现款或是分期购买房产，用于出租、销售经济实力强的家庭以租代售将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。适合刚开始投资不够，但收入能力会有所增加以租养贷投资者先付首付，其余部分去银行贷款，出租房屋，用租金还贷款适合现期有大量资金，但以后收入可能不稳定的买卖楼花买期房，先付10%的首付或是订金，等房价上升卖出获利适合风险承受能力强，激进型的投资者（三）房地产投资的优点耐用消费品盈利有时间机会价值相对稳定具有不断升值的潜力（四）房地产投资的缺点流动性相对较差投资金额比较大政策风险道德风险：质量问题，年限缩水（五）房地产价格构成土地成本：征地费、拆迁补偿勘察设计和前期工程建安工程及税费建筑成本开发商支付的交易税费利息利润30%二、房地产规划居住需求购房者或者租房决策空间需求环境需求租房购房规划总价首付贷款租售比租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。11月以来北京的楼市租售比再创纪录，首次突破了1∶500，达到了1∶525，部分区域甚至达到了1∶700。苏州作为今年房地产行情疯狂增长的代表城市之一，租售比提高比率也相当惊人，部分区域也达到了1：500购房与租房的决策住房选择的比较租套房方便迁移没有所有权财务负担小无法重新布置可能被收回有所有权财务负担大购新房保值增值受迁移限制随意布置有所有权配套成熟购二手房价格低维修费用高迁移受限制年成本法比较二者如果购房用于自住，购房成本是购房首付和房屋贷款利息租房者成本是房租例如：某人看上一套住房，可租可售租每月1000元，押金预付3个月买总价25万，首付5万，贷款20万，利率6%假设押金与首付的机会成本是5%，银行一年期存款利率3%租房年成本：1000*12+1000*3*5%=12150购房成本：50000*3%+200000*6%=13500租房划算但需要考虑（1）房租会涨（2）房价上涨（3）利率的高低购房规划衡量自己的负担能力计算方式：按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用例如：购买100平米房屋费用30万——60万，按揭7成，30万需要贷款21万，首付9万，每月虚摊还的本息费用1525元，60万则贷款42万，每月需还3052元购房的各种税费契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费营业税是由卖方支付。2年以后的普通住宅免税2年之内的是（成交价－原购价）×5.5%。契税征收一直执行差别化征收方式首次购买90平方米以下普通住宅契税税率为1%，非首次购买为1.5%；首次购买90平方米至144平方米的普通住宅税率为1.5%，非首次购买契税税率为3%；首次或非首次购买144平方米以上的非普通住房契税税率均为3%。而调整之后，不管是购买普通住宅还是非普通住宅，凡属于二次购房的，契税税率均执行3%的比例。这实际上是对二次购房者进行限制。三、个人住房贷款（一）个人住房消费贷款种类（1）住房公积金贷款（2）个人住房商业贷款（3）个人住房组合贷款住房公积金贷款缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押的专项贷款。最长30年利率最低五年以下（含五年）3.33五年以上3.87个人住房商业贷款是向银行抵押贷款个人住房组合贷款是同时发放住房公积金贷款和商业贷款个人住房贷款的还款方式等额本金还款把所有的贷款本金平均分摊到每一期还，利息更具贷款余额付利息，利息递减等额本息还款根据贷款金额、期限以及还款次数计算出固定值，每期还款金额包括了本金和利息还款方式选择如果收入宽裕，可能提前还贷，用等额本金偿还法，利息会减少如果收入稳定善于投资，投资报酬率高于银行贷款利率，则用等额本息偿还法下周五晚在此间教室考试祝考试顺利！