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龙源期刊网浅论小区车位、车库权属问题作者：秦虹涛来源：《法制与社会》2016年第20期摘要随着我国科学技术和经济发展迅猛的今天，汽车在我国今年来变得越来越普及，但这种普及就像一把双刃剑，在提高生活品质的同时，也给人们带来了许多矛盾问题。公安部交管局日前公布的数据显示，截至2015年底，全国机动车保有量达到了2.79亿辆，其中汽车占的比重较大，达到了1.72亿辆，汽车的年增长量以及新注册量均达到了历史新高。因为私家车的人均拥有辆越来越多，停车配套的设施相对来说短缺，因此引发了许多车位、车库归属纠纷的矛盾。小区业主、房地产开发商和物业管理公司对车库所有权的争论僵持不下，变成了难以调和的持久战。学者们对小区车位、车库的归属权各抒己见，争议颇多，都有一定的道理，但是还有许多地方亟待完善，目前并没有达成共识。关键词车位车库使用权权属作者简介：秦虹涛，昆明理工大学。中图分类号：D923.2文献标识码：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.07.281一、居民小区的车位、车库所有权的概述（一）小区车位车库的主要存在方式从我国小区车位车库目前存在的状况看，主要有以下四种方式：1.从小区的空地上划分的普通停车位。2.在小区里面建立地下空间，并在内部设立分割标线进行编码。大多数这种车库是用人防工程进行的改造，也叫做地下车库。3.把第一层楼房的柱子或者墙等支撑物架空，然后形成的停车位。4.小区内专门设立的停车场，这种常见于建立在房屋内部，通过墙壁和库门与外界阻隔形成停车场。（二）小区车库的法律属性就法律方面而言从法律方面来看，在法律归属问题上小区车位车库的归属很模糊，有的人认为小区车位车库当然地是小区配套设施。有的人把车位车库看作是建筑物的附加产物，也有人将其视为附属物。把车库与车位看作是建筑物的一种基础配备设施的真正价值是什么？不难龙源期刊网得出答案，价值在于使得开发商承担设置或规划车库、车位的相应责任和义务。大部分业主通常认为，车库当然归属于业主，固有的观念是车库车位是基础的配套设施。配套的设施的所有权归属分为了两种，一种是归全体小区业主所有，另一种是归特定业主，因为车位和车库的结构和外观等存在着很多差异，就导致了归属也有所区别，分为私人所享有和公有，因此车位和车库在适用问题上也就会存在一些差异。二、小区车位、车库的获取方式的分类（一）依据约定取得车位、车库的所有权小区的车位、车库的所有权是建筑物区分所有权中的专有权中的一种，小区车位、车库的原始所有权是攥在开发商手中的，这是约定取得得以实现的前提，独立车库被一个确定的业主所享有，只有购房者与开发商签订合同后，所有权才会有机会从开发商手中转移到购房者手中。进行约定时通常采用书面方式，因为车位和车库属于不动产，所以车库和车位的归属权问题就包含在了不动产内。不仅可以通过专业性的合同进行约定，同时也可以再房屋的买卖合同中用条款的形式表述出来。不过这种约定方式也有弊端，一方面，业主和开发商处于对立的地位，通过地位不同和贫富差异把车、车位的价格不合理的抬高。另一方面，约定方式不明确。房地产一方在与小区业主进行利益博弈的时候，处于明显的优势地位，使开发商同业主平等无法真正实现的，开发商以获取较大的，更多的经济效益为目的，业主的利益也会因此而减损和丧失。在业主与开发商约定不明时，约定模糊，应该对车位、车库的归属进行审核，根据上述分析，在约定模糊或者不明确时，开发商拥有对小区内部所有车库的所有权，如果是物权法出台之前，已经将交付的，小区的车位、车库被认作是共有部分，只能采取约定方式来获得所有权。（二）依法取得车位、车库的所有权在日常生活中有三种小区车位、车库的所有权不需要采用约定的形式，即地面、架空、地下。这三种车位、车库主要是通过建筑物来决定的，因此不能随意转让，只能依建筑物的变动而发生变动。办理移转和登记手续，在小区的房屋被出售后要首先进行。因为房屋的土地使用权归买房人，买房毋庸置疑的就能通过法定的方式取得小区共有部分的所有权。三、小区车位、车库的使用权划分（一）车位、车库的共同使用权公共停车位的所有权当然属于小区全体业主，依据物《物权法》中的相关规定，业主对小区的公共部分都具有使用的而权利。除了公共车库、车位中规定的专有使用权部分，剩下的部龙源期刊网分业主都享有权利。所以依据法律规定业主大会可以对公共车库、车位的使用权进行划分和分配，使得小区的业主可以依法行使自己所享有的权利。（二）共有车位的专有使用权目前，我国把单元房的专有权与小区车库、车位的共有权联系在一起。强制购买单元房的业主对车位、车库的建设费用实行分摊的方式，从而建立起专有使用权，这样的结果就是会导致一部分业主根本无法使用之前的共有车库、车位。（三）单独车位的排他使用权单独车位的的排他使用权的取得应该重视下面几点：1.无论是业主自行购买，还是开发商赠与，在获得独立的车库产权同时，也得到了对独立车库的专有使用权业主可以通过约定的方式取得所有权，经不动产登记，获取权属证书，从而获得排他使用权。处分独立车库的使用权也要考虑业主的利益，使得业主在同等条件下优先购买的权利。2.开发商对车库有拥有保留权，车库作为独立存在的特殊个体，和小区内的普通房屋建筑物是存在差异的，如果说开发商留有一手，保留了车库的所有权，那么小区业主为了生活的便利，就只能通过租赁的方式取得使用权。（四）人防车位的法定使用权人防设施大都在建立居民楼时被建造，在没有使用的情况下，被当作车库来使用。日常生活中，人们在对人防车位的权属认定时存在一定的误解。根据我国《国防法》中第37条提出，“国家建立起来的武装力量、关于国防以及科研生产的建设和别的国防相关建设时，国家投资的所有成本以及使用的相关土地资源等，产生的以国防为主要目标的相关武器装备、机械设备、武装物资器材以及获得的专项技术等。”所以建立人防车位的投资方是国家建设部。我国上海、重庆、广州等地区都规定了人防车位的转让，把人防车位和普通车位区分开，确认人防设施的产权，人防车位在战时具有防空作用，大部分城市人防车位不能自行进行转让。四、国外与我国相关地区的立法状况大部分国家认为停车位是公共设施，应当为公众服务，不能被个人所占有，在出售房屋时，和专有权联系在一块儿，法国和德国的停车位归特定业主个人所享有，并且可以单独进行转让和买卖。更让我们惊讶的是在加拿大的温哥华，以卧室的数量作为车位、车库的划分标准。（一）我国台湾地区龙源期刊网对于小区车位、车库的划分，我国台湾地区做了不同于许多国家和地区的强制性规定。停车位在“建筑技术规则设计施工编”被区分为三个类别，即法律明确规定的、业主自己设定的以及通过奖励设置的。如果业主在日常生活中实际需要，就可以依据自身实际需要而去购买车位、车库。法定停车场归全体业主所共有，个别业主也可以单独所有。对全体所共有的登记为“大公”，对特定人所有的登记为“小公”。（二）日本现在日本还在实施1983年颁布的《建筑物区分所有权法》，但其中没有对此的规定。自上世纪50年代以来，停车场矛盾越来越激化，学者各执一词，难分伯仲。日本最高法院明确规定了地下车库是专有的，归个人所享有，公共区域的车位被开发商所有，产生了很大的争议，我国在制定《物权法》时也借鉴了日本的观点。（三）美国对于小区内车位、车库的划分，美国大致分为了三种，首先，把车位、车库划分成公共财产，给小区内每个业主股份，然后，把它和房屋联系在一起，当成是辅助设施。如果在小区的建设方案中表明了一户一位，所有业主都对此享有所有权，不可单独转让。最后在公共停车区域内，巧妙划出一部分归个人所有。获取单独所有的权利可以通过协议获得，但是只有使用权，没有所有权，转让的范围也局限于自己小区的业主。五、当代我国小区车库、车位的权属完善（一）合理规划，优化配置引发车位、车库的主要原因在于汽车的增长数与设置的车库数量不平衡。我国在城市建设的现代化进程当中，不仅要考虑土地资源的合理利用，还要讲居民日益增长的需要考虑在内，从源头合理规划，满足人们的实际需要。（二）落脚于法律，明确归属只有立足于法律，以此为基准点，小区车位、车库问题才能真正解决。对车位、车库的所有权通过归属加以明确界定是解决问题的关键，占用的前提是获得所有权，如果这个关键问题不解决，只会带来更多的问题，应当建立健全相关法律法规，才能明确车库、车位的归属。1.通过立法，确认归属。让开发商在规划时就将停车位划归到小区的辅助设施中，小区业主共同享有停车位、停车库的权利时，也负有维护的义务，禁止约定来划定车位、车库的归属，防止业主的利益受到侵害，承认和维护业主对小区车位、车库的权利把车位车库考虑在辅助设施内。龙源期刊网对小区车位实行登记制。我国目前对车位的产权证归属问题上非常模糊，甚至提到这个问题，各部门还会相互推诿，根据我国《物权法》的公示公信原则，经过登记的停车位当然归归登记产权人所有，然而我国的停车位不能登记的在各个小区内屡见不鲜。用登记来确定所有权的归属非常难以实施。房地产在开发过程中，地表权的管理大于地面的范围，地下空间也成为了人们加以利用的重点，比方说，开发商一旦获得区域内的建筑房屋的权利，无论是打地基还是建造地下停车场都利用到了地下空间。小区业主要想实现对现有小区车位的所有权，必须要借助于法律的帮助实行立法登记。根据《物权法》的有关规定以及对房地产的法规分析，必须要遵循《物权法》中有关登记的法规，按其要求来登记小区的车位，明确土地的实际使用权归属；同时对于负责登记的房地产部门来说，必通过建立完备的制度以实现对小区车位的登记且明确所有权，才能从根源上解决问题，真正维护好业主的利益，人民生活才能有序发展。参考文献：[1]孙微.住宅小区车位、车库权属问题分析.吉林大学.2014.[2]张云.小区车位车库归属问题探究.郑州大学.2013.[3]刘亮亮.住宅小区车位、车库权属问题立法完善.山西大学.2012.[4]蒋继磊.小区车库、车位权属问题研究.西南政法大学.2013.[5]闫要辉.住宅小区车位车库的权属法律问题研究.河北大学.2013.[6]丁娴静.论小区车位、车库的权利归属.复旦大学.2012.[7]贾佳.住宅小区车库、车位权属问题研究.湘潭大学.2012.[8]李霓.住宅小区车位权属及相关问题研究.华东政法大学.2013.[9]董慧欣.论小区车位车库的权属确定.宁波大学.2011.