浅析住宅小区停车位的所有权归属

龙源期刊网浅析住宅小区停车位的所有权归属作者：王敬华来源：《商业文化》2011年第12期摘要：区分所有建筑物之停车位问题，在各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇具争议。我国《物权法》第七十四条确定了小区停车位应当首先满足业主的需要，保障了业主的利益，也尊重了开发商的利益，但规定中仍然存在缺陷，因此，在此做进一步探讨。笔者认为，小区停车位在首先满足业主需要的前提下，应当鼓励当事人买卖停车位并通过登记取得产权证，明确停车位的产权归属。关键词：所有权；空间权；业主；停车位中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）12-0027-02一、评析《物权法》第七十四条我国《物权法》第七十四条首先对小区内停车位（库）的出售、出租施加了必要的限制，即应首先满足业主的需要。其次，将车位与车库的权属进行了区分，即地面车位采法定兼约定的原则，车库的权属采当事人约定的原则。该条能否公平的解决司法实践中的问题，这既是本文的写作目的，也是判断该规定之是非的标准。（一）法条之规定1、对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的理解。车位、车库与小区内业主生活和工作的便利息息相关，是小区整体环境的一部分，所以，其利用应当服从于业主购买专有部分的需要。法律规定“首先满足业主的需要”，只有在业主需求解决之后才可以向外出售或者出租。2、关于车库的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的理解。从法条规定可以看出，法律给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能。如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权。若开发商认为车库获利少，则可以放弃车库的所有权，将其以出售、附赠等方式出让给业主。《物权法》这样规定使开发商占有了主动权，即有权决定自己是否保留车库的所有权。从而，保障了开发商开发车库的积极性，从长远看还是有利于业主的。3、关于车位的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的理解。《物权法（草案）》中没有规定车位的归属，《物权法》对车位的归龙源期刊网属做了明确的规定，因此，如果认为车位应当使用关于车库的规定，其实是不准确的。所谓车位实质是区别于车库，在小区路边空地用于停放车辆的设施。针对占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权，防止了开发商以格式条款的形式侵害业主的合法权利，具有进步意义。（二）法条规定之不足1、《物权法》七十四条第一款规定过于原则化，容易产生歧义。一是，如果开发商与业主就出售和出租达不成一致意见，那么，开发商还能否将车位首先满足小区业主的需要？二是，我们通常理解的“首先满足业主的需要”是指满足有车业主的现实需要，但是对于暂时无车业主还能否用这一条来主张自己的权利呢？假如某些业主在首次买房时没有车，结果，开发商就将当时余下的车位卖给了小区业主外的第三人。过了几年，原先的无车业主现在买了车却没有停车位怎么办？对于这些问题，法律没有明确的规定，这必然给司法实践带来麻烦。2、《物权法》七十四条第二款以约定的方式确定小区内车位、车库权属，过于笼统，缺乏可操作性，没有规定在没有约定或约定不明时该如何认定其所有权。在此情况下，如果司法机关不能及时做出相应的解释，仅依靠约定未必能解决问题。3、法律没有明确规定地下停车库的产权，只规定其可以通过出售、附赠或租用的方式约定，这个规定对于解决现实问题是好的，但忽视了防空和反恐的需要，立法视线过窄。（三）法条之完善1、当业主与开发商就车位（库）权属问题长期达不成共识，或者处于无休止的纠纷中时，如果仍让开发商首先将车位出售、出租给业主而不能卖给小区以外的第三人，这不利于发挥车库这一财产的价值。因此，我认为法律可以以规定的方式赋予业主一定期限的异议权。对于第二种情况，如果让开发商等到所有业主都有车并满足其停车需要后再将余下的车位出售、出租给第三人，这显然不现实。因为车库作为有着经济使用价值的不动产，闲置一天，甚至几小时，就会使开发商部分利益受损。但是从业主这方面考虑，又似乎对后买车的业主不公平，况且以现在中国居民收入水平来看，能够同时买房又买车的居民不多。基于此，我认为法律应当允许业主在暂时无车的情况下，先从开发商那租一个车位并将这个车位通过转租来获取收益。此外，业主还可以以缴纳一定费用为代价，与开发商签订附条件或附期限的买卖合同或租赁合同，通过公示来保障自己和他人的利益。2、法律规定应以法定优先以约定作为补充，鼓励车位的买卖。以往小区停车位多半是租给业主使用或者随附赠送给业主，车位没有单独的产权证。通过车位买卖可以明晰停车位的产权，赋予停车位相应的流通性，再由房产部门发给产权证，从而减少纠纷，满足市场对车位的需求。在车位紧缺的情况下，政府还应出台实施细则，控制每位业主的车位购买量，如根据住房面积确定车位购买量，以防个别人垄断车位，任意提高租用价。避免出现有人没停车位或出高价停车的情况发生。龙源期刊网、对于停车位所引起的一系列纠纷的根源，除了因为人多地少外，还有一个重要原因是产权不明，今后修建立体车库或地下车库应是发展趋势。随着城市化进程的出现，建筑技术的进步，人类对土地的利用由平面向立体方向发展。我国《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权人的权利。”这是我国法律第一次对空间权所做出的规定,具有重要的理论和现实意义。《物权法》第一百三十六条规定了空间权，承认了空间可以作为独立的权利客体，因此，空间本身也就变成一项具有法律意义的财产。这就为地上或地下停车库的存在提供了法律依据。那么在开发商对土地地表上下一定范围的开发后，是否享有空间所有权？在我国，因为城市土地所有权归属国家，因此除国家外，其他组织或个人不可获得空间所有权，当空间利用为空间所有人之外的人享有时，只能取得空间利用权。开发商可以利用空间使用权建造地上立体车库和地下车库，从而获得经济利益。4、通过分析法条，笔者认为可以适当借鉴中国台湾的有些做法，将车位分为法定车位、增设车位两类。（1）法定停车位。所谓法定停车位，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车位。商品房预售合同、商品房销售合同中不得以约定排除此类法定车位，若有此约定，也不发生法律效力。此外法定停车位中还应包含来客停车位，来客停车位为区分所有建筑物的共有设施，仅供临时停车使用，不得转让、出租或抵押，规定其意义在于，供来访客人或送货车等车辆临时停放。（2）增设停车位。增设停车位是开发商根据自己的意愿在法定停车位之外投资建设的停车位。可以作为独立的物，称为所有权的客体，由开发商自主决定出售、出租的对象，在商品房预售合同、商品房销售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权，具有法律效力。规定增设停车位的意义在于，调动开发商的积极性，使其有利可图。在现实生活中有的小区建于20世纪90年代初，属于“老小区”。据了解，现在很多老小区都没有专门的车位。当时，私家车的数量还不多，住宅仍然按照20世纪七八十年代的标准来规划，没有考虑停车位的问题。现在，小区车辆数目陡增，车主只好将车停在马路边上或者小区的人行道上，这就破坏了小区居民的生活环境。况且，习惯免费停车的老小区居民也不一定愿意支付管理费用和高额停车费用。如果有增设停车位，这部分车主可以在同开发商约定后到有停车位的小区停车，并且，按期交纳管理费。这样做的好处在于使有增设停车位的小区因此获得收益，调动了开发商建设停车库的积极性，对于老小区而言可以解决其停车难问题，避免了占用公共道路设施停车和交通拥堵现象的发生。这两类停车位经登记并取得产权证书后可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。增设停车位的转让必须首先满足建筑物区分所有权人的需要，在此前提下增设停车位的承租人还可以为该建筑物区分所有权人以外的第三人(即也可租给小区以外的人)使用，但法定停车位的承租人仅限于该建筑物的区分所有权人。二、结论龙源期刊网我国《物权法》第七十四条规定体现了当事人意思自治的原则，保护了业主和开发商的利益，但法条只对停车位权属做了明确规定，没有对停车库权属做出明确规定，只是将其以约定方式解决，一旦出现约定不明或无约定情况该如何处理，没有规定。同时也没有考虑到防空和反恐的需要。通过比较借鉴其他地区的法律，笔者提出了自己的完善意见，即应将小区停车位分为法定停车位（包括来客停车位）和增设停车位两种，通过买卖确定其权属。对此立法机关应进一步完善住宅小区车位、车库权属问题的法律法规，通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位、车库的归属及租售价格，使“约定”在更公平的前提下进行，以保障当事人根本利益的实现。作者单位：河北经贸大学作者简介：王敬华（1985—），女，河北人，河北经贸大学民商法专业，法学硕士，研究方向：知识产权。参考文献：[1]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1995.