房地产价值评估方法

房地产价值评估方法成本法MV=LV+IV房屋重置成本估算1.工料测量法2.分部分项法3.单位比较法4.指数调整法土地重置价格的估算土地价格＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益建筑物贬值估算经济耐用年限法：1：直线法2：双倍余额递减法3：成新折扣法书84～85市场比较法1.评估程序2.修正的因素例题甲企业有一块待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的六块宗地的情况如表所示（1-1）：宗地成交价（元/平方米）交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A68005.12.30+1%1.30+1%B61005.12.3001.10-1%C70004.12.30+5%1.40-2%D68006.12.3001.0-1%-1%E75007.12.30-1%1.60+2%F70008.12.3001.3+1%0G08.12.3001.100该城市地价指数如表：时间20*220*320*420*520*620*720*8指数100103107110108107112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区位因素、个别因素的修正见表1～1，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地条件差，正号表示案例宗地条件比待估宗地条件好，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。要求：评估该宗地土地2008年12月30日价格答案：（1）建立容积率地价指数表：容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128（2）案例修正计算：案例A：680×（112÷110）×（100÷101）×（105÷115）×（100÷100）×（100÷101）＝620（元/平方米）同理B:627元/平方米C:623元/平方米D:755元/平方米E:638元/平方米F:633元/平方米经评估人员最后审定，认为案例D的值为异常，予以剔除，其它结果较为接近待估宗地，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：628元/平方米路线估价法路线估价法是根据土地价值随街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，依次单价配合深度百分率表及其他修正率表来估算临街同一街道的其它宗地地价的估价方法。这种方法尤其适用于大片土地的评估、而收益法、市场法、成本法一般只适用单个宗地的估价。其计算公式为：宗地评估总价＝路线价×深度百分率×临街宽度×修正率某路线价区段，标准深度为16至48米，路线价为1000元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为10米，临街深度为18米，该路线价区段临街地深度指数如表：（不考虑修正率）临街深度未满4米满4米未满8米满8米未满12米满12米未满16米满16米未满18米深度指数130％125％120％110％100％根据正常宗地路线价公式：宗地价格＝路线价×深度指数×宗地面积宗地价值＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2）＝214000元收益法1.净收益的测算2.折现率的估算书102假设开发法待估土地使用权价格＝开发后不动产价值-开发成本-投资利息-税费或待估土地使用权价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利息-利润-税金例题：书107