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LOGO2019/8/201培训内容20102合同签署前合同签署时合同履行时风险点的把控032019/8/20301合同签署前买受方的风险分析：无购房资质的处理方式；“乱承诺”的处罚出售方的风险分析：“无房本”房屋居间的后果居间共有房屋需注意事项居间被查封房屋的风险及责任针对有抵押、有租户房屋的风险把控，如何降低风险？2019/8/204买受方【风险类型】——买受方无购房资质【潜在风险】•合同无法履行，无法取得房屋。•损失定金、承担赔偿责任。买受方•因合同无法履行带来损失•例如：卖房买房、有租户等损失出售方•无法取得居间服务费；•如乱承诺帮客户办资质、作假，承担赔偿责任、遭行政处罚；•承担连带赔偿责任居间方无资质2019/8/20第一PPT模板网，PPT素材下载【降低风险的办法】一、买受方不确定何时具有购房资质时，不可以对其进行居间服务；二、签合同时无资质，但承诺很快会有资质，如果想签单该如何操作？（1）层级上报至区总监请示是否允许操作；（2）拒绝客户口头承诺，补充协议加以约定（资质时间及违约责任）；（3）签署《家庭购房申请表》、《购房承诺书》——“一表一书”无资质2019/8/20562011年5月，范玮为了方便孩子在北京上学，欲购买北京市的一套房屋，经我司居间，与白云签订购房合同。签订合同时，三方均知悉买受方尚不具备在京购房资格，但范玮表示，其正在办理北京户口，并承诺如果自己的北京户口办不下来，会找其他有购房资格的朋友代为购买该套房屋。为此，双方在补充协议中约定“经三方协商一致，本合同最终买受人可根据买受方的意愿变更，出售方、丙方（经纪公司）应积极无条件配合办理”。合同签订后，范玮依照合同约定向白云支付了10万元定金。但是此后，范玮未能成功办理北京户口，也没能找到北京的朋友代为购买房屋。范玮要求白云退还购房定金，遭拒后诉至法院，称合同无法实际履行，要求解除合同，返还10万元定金。白云认为，范玮在明知自己没有购房资格的情况下仍然签订买卖合同，由此导致的风险应当由其自行承担。买受方——无资质案例12019/8/20买受方——无资质案例1案例分析：1、此种情形，买卖双方及居间方会有哪些不利后果？客户业主居间方2、买卖双方所签署的合同效力如何？该合同有效。但因买受方不具备履行合同的条件，合同根本无法履行。3、我司是否能收取到佣金？我司无法收取到全部佣金，甚至无法收取到佣金。4、如业主“卖房买房”，此次买卖未按期拿到购房款，导致向第三方承担违约金，业主该如何主张自己的损失？2019/8/207房屋权属房屋现状出售方①“无房本”房屋能否居间②居间共有房屋时需注意事项③居间被查封的房屋应承担的赔偿责任④房屋存在抵押，如何降低风险⑤房屋存在租户，如何交易？潜在风险点2019/8/208第一PPT模板网，PPT素材下载【风险类型】交易房屋“无房本”出售方（1）预售商品房（2）使用权转让房屋①未取得房屋权属证书的房屋不得转让。——《中华人民共和国城市房地产管理办法》第38条②对经纪人处以１万元罚款，对房地产经纪机构取消网签资格，并处3万元罚款。——《房地产经纪管理办法》第37条③预售商品房：出售方虽有《商品房预售合同》，但属于非即时交付合同，且出售方是否已交付购房款项未知，存在一房多卖的风险。④使用权转让房屋：公租房、廉租房不允许转让。法院意见：此类合同往往被认定为租赁性质，且租赁期限均不超过20年。【潜在风险】——存在风险的交易，如交易须谨慎！2019/8/209第一PPT模板网，PPT素材下载【降低风险的处理办法】预售商品房使用权转让房屋需签署文件《顾问协议》、《改底单协议》《使用权转让协议》降低风险的办法①查看《商品房预售合同》、购房发票原件并留存相关复印件；②买卖双方签署风险告知书；③补充协议约定明确①买卖双方签署风险告知书；②补充协议约定明确2019/8/20101、避免交易。2、如可以控制风险。须报备至区总监，得到允许后方可操作。3、谨慎审核房源，保证资金安全，避免过多交易房款。第一PPT模板网，PPT素材下载【风险类型二】交易房屋属于“共有房屋”夫妻共同共有继承出售方夫妻共同房屋的界定：结婚后取得房屋是夫妻共有房屋（特殊情况除外）提示：继承或赠与所得的房屋也归夫妻共同所有（明确约定的除外）2019/8/2011第一PPT模板网，PPT素材下载出售方继承顺序：（1）遗嘱继承优于法定继承（2）法定继承——“有一无二、无一才二”第一顺序继承人：配偶、子女、父母；第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母共有情形下居间：夫妻共有房屋继承房屋我司所需材料《配偶同意出售声明》继承公证书、《共有人同意出售声明》未提供材料的风险共有人不同意出售房屋，会导致买卖合同无法实际履行（取得房屋、房产证等）我司将承担的责任无法收取佣金，承担赔偿责任降低风险的处理办法无材料不居间，拒绝“空头承诺”2019/8/2012小李一、小李二（二人系兄妹）通过遗嘱继承了父亲老李个人财产一套房屋。尚未办理产权变更手续。小李一想卖掉房子或者出租房子。请问：1、小李一是否有权单独签署房屋买卖合同，房屋买卖合同上用老李的名字签名还是小李一的名字签名？2、如果签署合同时小李一隐瞒了老李已死亡的事实，以其父老李委托其卖房，作为经纪人您需要小李一提交什么样的资料方可签署合同？出售方——共有房屋案例32019/8/2013出售方——共有房屋遗嘱继承中的房产继承流程：公证处申请继承公证房地产交易中心申请遗产过户手续办理完成，可签署买卖合同提交与继承有关的资料及证据，且其他继承人均无异议①被继承人的死亡证；②遗嘱原件；③房屋产权证明或其他凭证；④户口本；⑤继承人的身份证件⑥与公证事项有关的其它证明材料。①房屋所有权证；②继承公证书；③继承人身份证复印；④继承人申请书2019/8/20142013年2月，白云以其丈夫黑土的名义与买受方大脑袋签订了买卖合同（该房屋为二人婚后购得），同时白云签署了《承诺书》，保证其是争得了丈夫之同意及委托下进行售房事宜，并且在看房时黑土也在场。白云随后收取了定金5万元，签署合同后，白云以丈夫不同意出售共有房产为由拒绝出售该房屋至诉。买受方归责于我司居间服务有瑕疵，要求我司退还居间服务费。白云（出售方）大脑袋（买受方）签署买卖合同黑土（白云丈夫）夫妻关系丈夫不同意出售签署承诺书、收取定金拒绝出售出售方——共有房屋案例42019/8/20151、合同效力如何？2、我司是否有责任？居间服务费是否需要退还？3、买受人大脑袋如何维权？4、如签署合同时黑土在场会怎么样？出售方——共有房屋案例42019/8/2016出售方【风险类型三、四、五】交易房屋处于查封状态、抵押状态、租赁状态查封状态抵押状态租赁状态能否上市交易否能能降低风险的处理办法不居间签署合同前了解该房屋是否存在抵押情况，并如实告知买受方。签署合同前了解该房屋是否存在租赁情况，如实告知买受方并带领买受方实地考察房屋，前期试探承租人是否有购买意向。出售方出具《承租人放弃优先购买权声明》。潜在风险1、所签署的合同被认定为无效；2、行政处罚；3、我司存在居间瑕疵，承担赔偿责任。1、归责于我司未尽告知义务；2、侵犯相关权利人的合法权益；3、我司存在居间瑕疵，承担赔偿责任。2019/8/20171802合同签署时代理人：代理人签署合同存在的风险及处理方式；抵押、租赁：签署有抵押、租赁情况的补充协议的要点付款：相关款项约定及降低风险的办法交房：如何降低交房产生的纠纷？税费：税费缴纳由谁承担？如何约定更为保险？收费：我司超额收取居间服务费的风险及责任承担补充协议如何拟写？2019/8/20【风险类型】代理人代为签署合同无授权委托书【违规操作的后果】1.代理人无权代理；2.产权人不同意出售该房屋，导致合同无法实际履行，买受人无法取得房屋产权证；3.我司无法收取到居间服务费【降低风险的解决办法】签约代理人需向我司出具授权委托书原件，经我司形式审查后留存原件；形式审查：（1）代理人为被代理人近亲属，可信度较高。（2）留存产权人及签约代理人的身份证复印件；（3）电话连线产权人核实相关情况。2019/8/2019税费房屋交付款项交付抵押租赁常见问题1、随意承诺税费金额；2、未约定税费支付方未约定房屋交付日期及交付条件未对首付款、尾款、支付时间、金额、方式、违约责任等问题做明确约定为违约解抵押具体时间及违约责任未约定租户承租相关问题及违约责任潜在风险1、合同及补充协议未做约定或者约定不明确，产生纠纷或者无法实际履行，归责于我司居间服务有瑕疵，要求我司承担居间责任及赔偿责任；2、随意乱承诺，当承诺无法兑现时，合同一方或双方拒绝履行合同；3、因未对相关事项做明确约定，造成守约方无法顺利维权，并归责于我司居间服务有瑕疵；4、行政处罚；5、我司信誉收到严重损害我司将承担的法律责任1、居间责任；2、赔偿责任降低风险的解决办法1、禁止违规操作及随意乱承诺；2、签署合同前对争议事项进行协商；3、签署合同签时，拟写补充协议对相关事项加以明确具体约定2019/8/2020常见风险点补充协议拟写要点——“完美的协议”各类情况拟写要点：一．抵押情况：1.抵押情况；2.解抵押时间；3.解抵押方；4.解抵押后双方应履行义务；5.未履行约定义务的违约责任。二．租赁情况：1.现房屋租赁情况（承租人、租赁截止日期等）；2.承租人是否放弃优先购买权；3.租期届满后由谁负责承租人的腾房；4.签署合同后，房屋租金归谁所有；5.未履行约定义务的违约责任。三．房屋交付：1.房屋交付日期；2.交付时应符合的交付条件；3.交付时的装修、家具、家电等附属设施情况；4.未履行约定义务的违约责任。四．房款交付：1.首付款、尾款的交付金额、方式、日期等；2.逾期交付房款的违约责任。五．税费承担：1.现房屋税费基础；2.税费承担方；3.如因房屋性质或政策变化所产生的多余税费由谁承担2019/8/2021【风险类型】超额收取居间服务费【违规操作的潜在风险】1.行政处罚——《房地产经纪管理办法》第34条；2.公司内部规章制度违规处罚；3.媒体介入并曝光；4.公司信誉受到影响2019/8/202223合同履行时什么情况下合同可以解除？对于违约情形的处理方式（我司应尽的居间义务、我司如何维权、如何建议守约方维权）2019/8/2024双方出现违约情形【行为认定】——什么是违反合同约定？【违约责任】——买卖合同中的违约责任•10日内如何承担？超过10日如何承担？逾期交房•10日内如何承担？超过10日如何承担？逾期付款•逾期办理房屋权属转移登记手续•逾期办理户口迁出手续逾期过户•其他不履行合同义务的行为，承担合同价款的20%的违约金。兜底条款三、合同履行时2019/8/20第一PPT模板网，PPT素材下载三、合同履行时双方就交易出现不可调和的矛盾,欲解除合同【法定解除】——哪些是法律规定可以解除合同的情形？【约定解除】——合同中约定满足哪些情形可以解除合同？2019/8/2025第一PPT模板网，PPT素材下载三、合同履行时双方就合同诉至法院原则上对争议双方予以必要的协助。协助的方式：提供证据、证言、出庭作证、作为第三人参与诉讼（我司无权代理任何一方诉讼）。公司制度：业务人员不得擅自出庭作证，如有需求，报请法务部。2019/8/2026三、合同履行时产生纠纷时应有的法律意识函告违约方•在多次电话、短信通知违约方履行无果后应当尽快给违约方发送告知函，予以正式函告。•留存函件及发邮回执，以便证明我司履行了协调解决纠纷的义务，同时函件也可作为一方违约的证据，提交给守约方举证使用。注意取证•约谈双方解决纠纷时要录音，保留双方对纠纷的解决意见，避免事后反悔。•在一方做出承诺时，尽快敦促写出书面承诺，