欢乐海岸项目案例研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010小成果提交表提交日期：成果名称欢乐海岸项目案例研究所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究√经典案例□其他研究方案研究内容1、欢乐海岸项目（概况、定位、交通、区位、物业组成、动线设置）2、O’Plaza（概况、建筑、动线、业态等）3、曲水湾街区（概况、建筑、动线、业态等）4、创意中心&旅游信息中心（概况、建筑、动线、业态等）解决的关键问题及创新点项目各个分区优劣势总结分析人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）刘彬TJ14020024天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。欢乐海岸项目案例研究中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.06.2014Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。概况旅游文化酒店会所餐饮生态娱乐购物欢乐海岸Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010欢乐海岸以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式。主题定位Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010交通欢乐海岸距广深高速约5分钟车程，距深圳湾口岸约10分钟车程，距深圳机场约25分钟车程；规划中的滨海交通枢纽总站与项目比邻而建，深圳地铁9号、11号线将直接接驳欢乐海岸，并连接穗莞深和西部深港两条城际快线。但因大部分公共交通均在建设阶段，项目目前相对比较封闭。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010区位处于六大商圈交汇处：居住圈（华侨城、红树湾等高端住宅区）高端企业圈（微软、IBM、腾讯等）教育圈（深圳大学、深圳高级中学等）商业圈（益田假日、京基百纳等）旅游文化圈（世界之窗、欢乐谷等）酒店圈（威尼斯皇冠假日酒店等）Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010欢乐海岸主要由五个物业区块组成：购物中心区、曲水湾特色街区、高端居住区、椰林沙滩公园、华侨城湿地公园。物业组成Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010购物中心区：总建筑面积127,825平方米，处于相对总项目核心位置。主要物业包括O’Plaza购物中心、蓝楹商务中心、万豪商务公寓酒店、创展中心、华•会所等。处于中心的购物中心区相对整个项目来说起到了一个汇聚人流的作用，同时带动人流流向曲水湾区、欢乐海湾区，起到了项目“起点”的作用。物业组成Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010曲水湾特色街区：总建筑面积75,000平方米，处于总项目东侧。主要物业：酒吧街、特色餐饮街、蓝汐精品酒店、中影国际影城等。处于项目东侧的曲水湾街区除了可以起到分流的作用外，也起到留住客人的作用，相对于购物中心区发达的竖向商业，曲水湾街区是一个水平方向的特色商业娱乐区，为“起点”购物中心区作商业娱乐补充，成为项目升华的“过程”。物业组成Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010欢乐海湾区：总建筑面积26,000平方米，处于总项目南侧。主要物业：水秀剧场、深圳市旅游信息中心、麦当劳汽车餐厅、观海码头，在建的椰林沙滩、SPA酒店会所等。处于项目南侧的欢乐海湾区可以说是旅游、娱乐的集散地。游客可以在码头坐上小船游遍项目，可以在旅游信息中心寻找下一个旅游点，夜晚降临时可以去水秀剧场欣赏世界规模最大的激光主题水秀。所有这些为项目提供了一个优雅惊艳的“终点”。物业组成Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010高端居住区：处于总项目西侧。主要为华侨城高端居住区，相对隔离的位置为此居住区提供了很好的居住环境，而整个项目的高端配置使其具有非常高的价值。湿地公园区：处于总项目北侧，是整个项目的“后花园”，在“保护性修复”的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺，提升整个项目的附加价值。物业组成Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010心湖的塑造，符合欢乐海岸依海而生、生态旅游的主题。心湖也可以说是连接各个区块的平台，而这个平台不是传统意义上的广场节点或者架空中庭，而是蔚蓝水灵的湖水，还拥有巨大的生态、景观价值，提升了周边板块的附加值。面积约70万平方米深圳唯一深入城市中心并拥有大面积水域和天然红树林植被的城市生态景观带在心湖沿岸可以乘坐小型游船穿梭于各区块之间。物业组成Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010人流动线主要以一条外围动线和一条内部动线组成，内部动向与外围动线以节点（广场等）连接。项目与外部主要通过创意广场节点与狂欢广场节点连接。OCT创意广场OCT狂欢广场动线设置Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010购物中心区的区内动线也以简单的单环线引导，并设置流通至节点的动线。方便游人找到休憩的场所。游人休憩区节点风光动线设置Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010曲水湾特色区以单节点多岔道的动线模式，使区内游人有种“流连忘返”“柳暗花明又一村”的感觉。区内另配以极具特色的水路动线，游人可以在区内步行游览消费，也可以乘坐小船游历。风情木桥连接动线游船可驶的区内环水动线动线设置Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010欢乐海岸主要商业项目O’PlazaCodeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010O’Plaza购物中心位于欢乐海岸北侧，建筑面积为7.8万平方米。中心汇集了世界顶尖智慧及商业风情，深圳唯一临水体验型主题购物公园。项目概况Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。楼顶的太阳能光伏为整个商场每年节省电量270万度。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间；独特实用的“隐形梁柱”设计营造了客群互动性极强的公共购物空间。建筑设计由著名的美国LLA担纲设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合。建筑设计Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010购物中心采用双首层规划、双动线设计，两大主入口分别设置于白石路和OCT创意广场，另有多个入口直达购物区。白石路方向入口：主要以区内工作的商务人士、在白石路公交站下车的游人为主。OCT创意广场入口：主要以区外其他入口进入的人流、旅客、游客为主。动线设置Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010G层健康户外，以国际休闲品牌、户外运动为特色，引领健康休闲时尚在考察时本层开店率在60%左右，在ole’超市和H&M双主力店的带领下，G层走的路线可以说与原来规划大相径庭，目前以生活时尚为主业态。目前主要进驻品牌：楼层业态Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010本楼层在考察时几乎没有营业的商铺，而高端零售品牌更加看不见踪影。只有一个占据本层大部分公共空间的“天物”艺术展，而本应是店铺的商业铺位被装饰成彩色的墙面，店门紧闭，与官方导购图所说内容不符。一层国际风尚，汇聚全球高端零售品牌；另有四栋临水复式国际品牌旗舰店，营造高端商业环境与氛围；楼层业态Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010二层时尚生活，以国际知名品牌、国内一线时尚品牌为主，演绎潮流生活二楼虽然有两大主力店“麦鲁小城”和“海洋奇梦馆”进驻，但开店率也仅有60%左右，且服装业态与家庭儿童业态并齐，与原规划不符。麦鲁小城海洋奇梦馆楼层业态Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,20103F：蓝楹坊顶层蓝楹坊，遍植蓝楹、花雾如荫，近3万平米华南区最大的空中花园，尽享深圳湾一线海景3楼楼层的空中花园装修的非常漂亮，大量的树木与花卉能让人感觉就是走在陆地的错觉，此处的商铺几乎完全空置。楼层业态Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。餐饮零售11%80%娱乐休闲服务9%1%由于空铺率太高，开店率过低，导致整个购物中心业态配比失衡。业态配比Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼西侧，占地面积2800平方米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成。是集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主题乐园。海洋奇梦馆海洋奇梦馆作为整个购物中心的主力店之一，吸引的人流大部分是家庭消费群体或旅客消费群体。作为第一个将海洋馆引入商场的例子，海洋奇梦馆具有强大吸引力。经营特色Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼，占地面积6000平方米，是以“角色扮演”为主题的儿童体验型项目。乐园按照现实世界的2/3比你反正打造，提供涵盖八大社会领域的数十种职业体验项目，主要面向3-14岁孩子为核心的家庭。是集娱乐与教育与一体的大型体验项目。麦鲁小城作为整个购物中心的另一主力店，吸引的主要是以孩子为核心的家庭消费群体。其成功的为购物中心吸引了一批又一批的家长带孩子来到这里数次游玩。但能与其配合的业态却比较少。经营特色Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010优2建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫。3为整个项目提升整体价值。4购物中心内极具特色的主力店都为整个项目带来旅游热点，欢乐海岸是O’Plaza的旅游休闲娱乐配套，也可以说O’Plaza是欢乐海岸项目的主力店。1O’Plaza购物中心满足了整个欢乐海岸项目对商业的需求，并辐射至项目以外。主力店定位与规划市场定位不符导致招商困难，直接导致空铺率高，开店率低的现状。无法为整个项目拉动人流，“荒芜”的购物中心无法吸引客人来到这里。导致整个项目的商业水平下降，逐渐沦为旅游观光区而非实际的多元综合体。O’Plaza购物中心主力店以家庭和游客为主要目标定位，但他们所在的楼层甚至整个购物中心本身没有并考虑