精装房合同补充条款签约秘笈

精装房合同补充条款签约秘笈减少吃亏与上当，合同制约是关键。”在房地产市场尚不成熟的今天，合同签定的严谨与否，将对买家自身权益的维护起到至关重要的作用。在本期《楼市》的精装修主题里，我们特意邀请北京隆安律师事务所的秦兵律师，请他就如何鉴定精装修环节的补充合同条款做了较为详尽的解答。第1条基本原则：考虑到出卖人承诺对买受人的房屋进行装修，而装修可能涉及的合同细节更为复杂，为保护买受人的相关权利，出卖人承诺将承担无过错责任，即无论何种原因，只要在买受人入住后六个月内发现装修品质瑕疵，即推定为出卖人负有责任。秦兵释义：所谓责任就是对行为人所造成的后果所承担义务，这其中比较重要的是归责原则；我们一般将其分为过错责任、无过错责任和严格责任；所谓过错责任是指行为人有过错才承担责任，如果没有过错就不承担责任，这是如果主张权利的一方不能证明对方有过错，其权利就难得到保障，例如：我们的房屋有了异味，可能是墙体内有防冻液，但是我们却不能证明是否真得有、是谁使用的、使用的方式是否违反了操作规程、行为人是否就是开发商，在这种情况下消费者几乎无法证明开发商存有过错，所以要得到赔偿是很困难的；最好的情况就是不管是否有过错，只有出现质量问题，我都认为是开发商的原因，除非开发商证明是消费者的原因，否则一切责任都由开发商来承担，这样消费者的举证成本最低！第2条施工标准与做法：(1)厅：地面_______，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；(2)房：地面_______，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；(3)厨：地面_______，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；(4)卫：地面_______，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；(5)其他：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；(6)、前款没有说明的，由作为本合同附件的《装修施工图》确定。秦兵释义：装修过程中会发生很多问题，大家对装修的关注可能要超过对房屋本身的质量关注，其原因在于装修的外观可以使消费者立即感觉到，此条希望让消费者知道装修过程特点罢了，可能签订合同的时候开发商还不知道呢，实在不行此条可以放弃。第3条材料设备：出卖人提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明、有中文标识、产品名称、规格、型号、生产厂名、厂址等产品信息，不得使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。?出卖人提供的材料和设备必须符合国家环保标准，包括但不限于完工后的室内空气质量，辐射、照明和噪音强度等指标，使买受人达到安全居住、生活舒适的目的。出卖人违反前两款规定的，应当立即更换和重做，更换后的材料和设备不再收费，原工期不变。秦兵释义：原来我以为装修质量不好顶多有点气味，可是最近发现一例：室内装修结束后，种花花死，养鱼鱼亡；大概建筑材料有放射性，我想如果成年人买了这样的房屋尚可理解，如果影响到儿童的成长发育，大概可能就成了一种犯罪了；可惜中国目前没有这样的法律，什么时候能够定出来，就看人大代表的了。第4条材料价格：施工使用的材料和设备见作为本合同附件的《主要材料报价单》、《辅助材料报价单》，出卖人的人工费见作为本合同附件的《人工费报价单》；出卖人应在《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》中注明材料和设备的名称、生产厂厂名、厂址、品牌、型号、规格、等级、价格和数量。秦兵释义：装修中经常会发生这样的事情，明明已经与开发商商量好的价格，可是到最后交房时，又说这个材料涨价、那个人工涨价，总之是希望消费者再给点钱，如果不给呢不仅质量得不到保障而且肯定会晚交工，常常让人有苦说不出，如果开始就写明了材料名称、质量和价格，可能这样的麻烦就会少多了。第5条玻璃幕墙：考虑到玻璃幕墙可能对室内外环境产生不良影响，出卖人承诺未经过买受人同意，不使用玻璃幕墙，否则买受人有权解除买卖合同，买受人暂不解除合同的，则出卖人按总房价的千分之一每日向买受人支付违约金。第6条品质保证：出卖人承诺装修时将向买受人提供材料表与设计图，如果没有材料的详细规格，则双方认为由买受人将有权选择最高品质的产品，而计价则由最低计价，例如：双方如果没有就门进行约定，则由买受人选择价值五千元的门，则在最终结算时只能按壹千元计价，由出卖人做为对买受人的赔偿。第7条瑕疵补救：出卖人提供并已经使用的材料和设备与《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定不符的，买受人有权选择以下列方式之一处理：(1)买受人同意继续使用的，出卖人免收该材料和设备的费用以做违约补偿；(2)买受人不同意继续使用的，出卖人应当根据《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定更换和重做，更换后的材料和设备费减半收取，原工期不变。[a6]；第8条装修价款：该房屋工程总价款为_____元，其中材料费_____元、人工费_____元、管理费_____元、设计费_____元、垃圾清运费_____元、税金_____元、其他费用_____元，工程总价款是各分项价款的总和；前款所述的总价款和分项价款是出卖人的预算价格。第9条价格计算：出卖人对材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费的报价，不得超过本合同签订时该费用的市场平均价格；出卖人在本合同中的报价超过市场平均价格的，按市场平均价格结算；装修结算价款超出预算价格的，买受人按预算价格支付工程总价款；结算价格低于预算价格的，买受人按结算价格支付工程总价款。双方对前款所述的市场平均价格有异议的，可以委托价格评估部门评估，价格评估部门的评估结论，双方应当接受。第10条装修变更：买受人变更施工内容的，出卖人应当同意。工期、总价款、《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的内容相应变化的，经买受人书面确认后方能生效并做为结算依据。第11条违约责任：装修交付使用时间为_____年_____月_____日，如不能达到此交付时间要求并符合前述质量标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。