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济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统V2.0培训教材济宁市房产管理局编印二○一○年十一月2目录前言………………………………………………………………………1系统简介…………………………………………………………………4定义表述…………………………………………………………………9备案要求及所需材料…………………………………………………10操作详解………………………………………………………………16常见问题处理方法……………………………………………………312010年5月系统升级后………………………………………………33附录1、城市商品房预售管理办法…………………………………………672、山东省商品房销售条例……………………………………………753、关于实行商品房预（销）售合同网上备案制度的通知…………884、关于济宁市商品房预（销）售备案合同网上备案系统升级及相关问题的通知…………………………………………………………905、市房管局局长冯元栋在市商品房预(销)售合同网上备案及系统升级培训会上的动员讲话………………………………………………946、关于举办第二期商品房预（销）售合同网上备案岗位人员和系统升级培训班的通知…………………………………………………997、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知……………………………………………………………1018、表样………………………………………………………………1083济宁市商品房合同网上备案系统培训教程编撰委员会名誉主编：冯元栋主编：李士俭副主编：张微生编委委员：李士俭张微生孙树东胡俊波陈凯李娴二○○九年十月二十九日改编1前言一、建设背景及依据由于我国在房地产开发及交易市场管理方面的法律法规存在着不足和瓶颈效应，致使许多不法分子用捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等非法手段，扰乱房地产交易秩序，给人民群众的财产带来巨大的损失，同时也为社会增添了许多不安定因素。济宁市房产管理局为了更有效的管理房地产交易活动，以及为群众提供更高质量的服务，按照《城市商品房预售管理办法》、《山东省商品房销售条例》要求，济宁市房产管理局以济宁住宅与房地产信息网为依托，开发建设了济宁商品房预（销）售合同网上备案系统。根据《济宁房产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上备案制度的通知》（济房〔2006〕第22号）要求，该系统已于2006年9月1日正式开通运行。针对其使用中遇到的问题和不足济宁市房产管理局于2008年3月起着手对济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统进行改版升级。升级后系统预定于2008年7月1日正式投入使用，同时原系统停止使用。省政府办公厅于2006年9月20日下发了《关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房结构稳定住房价格的通知》（鲁政办发〔2006〕80号文），明确要求“各设区城市要加快房地产市场信息系统建设”。2009年4月17日全省房地产市场信息系统建设工作会议2在泰安市召开，省建设厅再次部署了全省房地产市场信息系统建设工作，明确了房地产市场信息系统建设的任务和目标。我省房地产市场信息系统建设的工作目标是全省17个设区城市信息系统必须于今年6月底前开通，力争年底实现全省联网，这也是郭兆信副省长在全省保障性安居工程工作会议上对信息系统建设工作提出的要求。我市系统联网建设的基本目标是：结合我市房地产市场信息系统建设现状，在现有各信息系统的基础上，建立全市统一、规范的数据管理平台，将分散在各县、市房管部门的房屋预售、产权登记、抵押登记等各管理环节的数据进行有机整合，形成能全面反映我市房地产市场基本情况的数据库，达到及时、准确、全面地采集全市房地产市场有关数据的目的。根据省住建厅显示联网想过关文件要求，我市商品房预（销）售合同网上备案系统于2009年12月进行再次升级扩容。升级扩容后系统数据将覆盖县市区，所有县市区统一使用此版系统进行商品房预（销）售合同网上备案活动。二、适用范围凡在济宁市城市规划区及各县市区规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其配套附属设施的预售、销售纳入本系统的管理。三、使用前的准备工作1、主体资格备案使用济宁市商品房预销（售）合同网上备案前，开发企业必须进3行主体资格备案。主体资格备案需提供以下材料：①营业执照副本原件和复印件一份；②资质证书原件和复印件一份（复印件要求包括编号、年检等信息）；③机构代码证原件和复印件一份。2、设备及软件环境处理器：P43.0或更高；内存：2G或更高；硬盘：250G或更多可用空间；操作系统；windowsXPSP3；文字处理系统：Office2003或更高版本Office；图像处理：Acdsee5.0或者更高版本Acdsee；网络：可连接Internet的1M或更高带宽宽带连接。将济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统IP地址添加至信任站点，并允许其ActiveX控件运行。具体设置将在操作说明一章加以详细说明。3、人员配备能熟练操作电脑，并能熟练使用必备软件的人员。4系统简介一、系统总揽开发企业管理：面向开发商，包括数据维护、楼盘管理、项目维护、合同管理等子模块。每个开发企业用户通过房管局分配的权限进行不同的操作。本教程为开发商教材，主要针对开发商客户端进行详细介绍。二、开发商客户端操作流程简介开发商主体资格备案完成后，房管局将给开发商分配开发商管理权限，并分配用户密钥。三、开发商客户端模块简介开发商客户端包括资料管理、项目管理、业务管理、查询统计等企业客户端的相关模块。（一）资料管理用户资料：修改可以修改用户的密码和资料。如图：5（二）基本资料修改：对企业信息的修改,包括基本信息、企业资质信息等。如图：（三）操作日志：可以查看到某一个用户，在某一时间，某个地方，进行了哪些操作，可以方便的跟踪用户操作。如图：（四）用户分配：开发商企业通过房管部门分配的管理员用户给自己分配其他用户，其中包括用户名、密码、真实姓名等内容。如图：6（五）用户权限分配：添完开发企业、经纪机构的用户后，为用户分配权限以决定此用户能进行哪些操作。如图：（六）用户删除：选择要删除的用户。如图：（七）项目管理项目管理：对项目的上传、删除、编辑、具体信息等进行操作。7如图：1、项目管理2、项目录入信息(基本信息、项目简介、周边环境)预销售许可证管理：可以添加预销售许可证，包括ID、预售单位、面积等信息。如图：（八）业务管理合同管理：房管局可以用此模块按预售项目统计审批通过的合同数量、建筑面积、房屋价值，当前待审批的合同有多少，当前审批未通过的有多少；也可以按合同号等查询条件查询签约合同。如图：8（九）投诉处理：可以查看用户的投诉信息，并督促开发商企业进行解决，并且直接关系到开发企业的信誉等级。如图：（十）备案补录管理：对合同、许可证进行备案操作，其中包括合同补录和许可证补录。如图：（十一）查询统计合同查询统计：对具体合同的查询，包括项目名称，编号，企业名称等信息。如图：9定义表述在本系统中所引用的名词、术语在本章节进行解释，以免操作人员在进行录入等操作时出现误解、错解所产生的错误。1、幢号：有资质的测绘部门出具的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，测绘报告上对楼宇的编号、命名。2、幢名：房屋建设者、相关部门机构给予的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，楼宇的登记在案或即将登记在案的项目中楼宇的唯一的楼宇名称。3、房号：有资质的测绘部门出具的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，测绘报告上对房屋的编号、命名。4、房名：房屋建设者、相关部门机构给予的，可以与济宁市房产基础测绘系统进行对接的，楼宇的登记在案或即将登记在案的项目中楼宇的唯一的楼宇名称。5、主体资格备案：本教程中所指的主体资格备案是指开发企业向济宁市房产管理局提出申请，将开发企业相关信息录入济宁市商品房预（销）售合同备案系统中的行为。6、合同草签：本系统中的合同草签是指房屋出卖人与房屋买受人在正式签订合同前对本系统中制式合同进行预览、协商所打印不具10有法律效力合同样本草稿的行为。备案要求及所需材料一、主体资格备案流程要求及所需材料开发企业在进行合同备案前需要按照下列要求进行主体资格备案。1、新备案开发企业备案需到房产服务大厅进行主体资格备案申请。2、开发企业提交相关材料，由房产服务大厅人员进行主体资格初审，报信息中心核实后进行主体资格备案。需要提交的材料：①有效期内的企业法人营业执照正副本原件、复印件；②有效期内的组织机构代码证原件、复印件；③有效期内的开发企业资质证书原件、复印件；④系统生成打印的《济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统开发企业主体资格备案申请表》；⑤房管局认为需要的其他材料。3、信息中心核对相关证件，经网上核对确认无误后，通知开发企业提出网上备案操作人员申请，填报《济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统操作人员培训申请表》，由信息中心安排进行培训。114、开发企业人员培训学习至少一周时间，经考核合格后，持有效身分证件到信息中心申请购买密钥和软件登记,填报《开发企业备案软件与密钥需求申请表》,经研究予以分配相应用户名、权限和密钥。二、新开发项目备案流程及所需材料开发企业经过主体资格备案合格，且开发企业从业人员经过培训考试合格后，按下列要求进行新开发项目、楼盘备案。1、按照备案合同数据要求将相关项目、幢、户等信息在系统中进行录入。2、提交相关材料到房产服务大厅进行审批。所需材料：①商品房预售许可证或竣工验收合格证（二者提供其中一项）原件、复印件；②国有土地使用证权原件、复印件；③建设用地规划许可证原件、复印件；④建设工程规划许可证原件、复印件；⑤建筑工程施工许可证原件、复印件；⑥提供（预）测绘成果（Jpg或Gif格式）电子版数据；⑦房管局认为需要的其他材料。3、网上信息审核。相关材料录入完毕并经审批后，同意网上销售，提交到系统内库由信息中心对项目进行网上信息审核，确认无淫秽色情、反动、不良言论、不良链接等内容后给予发布在济宁市商品12房预（销）售合同备案系统发布页面，并链接到济宁住宅与房地产信息网站。三、《济宁市商品房预（销）售合同》网上备案流程及所需材料开发企业完成主体资格备案、人员培训合格和项目备案后，可继续进行日常合同备案，系统支持24小时网上操作，房管局服务大厅仅在工作日受理合同备案材料。1、培训合格的开发企业操作人员有资格携相关材料到房产服务大厅进行合同备案。房管局有义务对从业人员身份进行资格审查，未备案的从业人员交报的材料不予受理。①《济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统购房人预订单》原件；②《济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统开发商确认预定单》；③系统生成打印并经过买卖双方签署的《济宁市商品房预（销）售合同》；④房管局认为需要的其他材料。2、房产服务大厅管理人员核对相关材料，用合同号调出系统内库备案信息，并对报送的商品房每套备案合同数据与系统内库备案信息核对无误后，在备案系统中进行确认，发放《济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统备案确认书》。四、《济宁市商品房预（销）售合同》撤消备案流程及所需材料开发商和购房人在网上签订合同且到管局服务大厅进行文本合13同备案后，原则上不予撤消合同备案。实有购房困难、迁住外地、合同被司法仲裁等特殊情况的，需买卖双方共同提出书面申请，报房管局查实审批后方可撤销。撤销备案合同需提交以下材料：①济宁市商品房预（销）售合同网上备案撤销审批表；②购房人、配偶身份证件及户口登记簿原件、复印件；③购房人预订单、开发商确认单、备案确认书、网上生成《济宁市商品房买卖合同》；④相关部门出具的证明，如：法院判决书、仲裁机构决议书、银行不予贷款的证明、公安部门户籍迁出证明、重大疾病住院证明等；⑤房管局认为需要的其它材料。五、商品房网上预（销）售合同网上备案锁定后解除锁定所需材料开发商和购房人在网上签订合同后，1个月内应到房管局服务大厅进行文本合同备案，否则，系统自动予以锁定，解除琐定应提交以下材料。1、开发商填写《济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统解锁申请表》；开发商