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PAGE1公司简介地产经纪顾问有限公司市场报告宏观政策昆山市场销售状况碧景苑微观环境分析区域竞争个案分析比较分析结论PAGE2公司简介宏观政策PAGE3公司简介宏观政策•货币紧缩政策。07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调存款准备金率至15%。反屯地政策1月7日，国务院的《关于促进节约集约用地的通知》指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。•住宅保障政策国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。•CPI保持高位，人民币继续升值。07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。PAGE4公司简介政策分析抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。PAGE5公司简介地产市场现状市场总需求旺盛，去化速度放缓2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。以京沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。房价上涨延续，增速放缓2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月降低0.6个百分点。以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。宏观调控作用延续，抑制作用显现。PAGE6公司简介昆山市场成交状况PAGE7公司简介楼盘名称当前批准预售套数均价（元/㎡）12月签约1月签约9月签约高端项目吉田国际广场733住宅5600办公6600272389蝶湖湾23826500（精）-124146华敏世家440住宅6800（毛）办公8700（精）191538御景苑20112000000红顶会馆51010000141025巴比伦花园50250005137低端项目东方丽池697500043752新城域278443002317442表一、昆山市主要楼盘近期成交状况分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半年，昆山楼市将持续放缓。PAGE8公司简介节后市场状况PAGE9公司简介碧景苑微观环境分析PAGE10公司简介震川路前进路青阳路秧浦路白墅路景王路未来CBD碧景苑碧景苑区位图中央商务区黑龙江路至前进路900m至市政府1700m至黄河路1700m至高尔夫练习场1300m至黑龙江路1300mPAGE11公司简介区域特点：1、交通不便、市场不丰富、生活配套设施不完善2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及距离市政府仅1700m结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。PAGE12公司简介区域竞争个案分析PAGE13公司简介竞争个案黄浦城市花园绿中海天籁红顶会馆同丰路前进路震川路青阳路樾河路黄浦江路PAGE14公司简介案名黄浦城市花园开发商/代理东之信房地产有限公司楼盘地址玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口管理公司深圳天安物业物业费0.8元/㎡总建筑面积161161㎡预售套数476套签约套数及比例465，97.7%目标客户群现阶段产品类型住宅主力户型面积两房86-88㎡、三房120-130㎡销售价格4500工程进度一期交房装修情况毛坯该案一期16栋多层、1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低总价的产品，去化速度较快。二期将于月份开盘，2栋小高、2栋高层。500多套，主力面积80-90㎡两房，均价4700元/㎡。竞争个案分析——黄浦城市花园PAGE15公司简介案名绿中海开发商/代理宝路（昆山）房产有限公司楼盘地址玉山镇朝阳中路77号管理公司上海采玲物业物业费1.6元/㎡、1.8元/㎡总建筑面积170200㎡预售套数215签约套数及比例14，6.5%目标客户群企业主现阶段产品类型别墅主力户型面积170-270销售价格7000元/㎡起工程进度别墅外立面呈现装修情况毛坯（厨房、卫生间装修）该案自07年10月1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。3月底4月初即将推出小高层，两房（110㎡）、三房，3.1m层高，起价4200元/㎡。竞争个案分析——绿中海PAGE16公司简介案名天籁开发商/代理昆山杉欣房产开发有限公司楼盘地址同丰路与樾河北路交叉口管理公司天合物业物业费1.5元/㎡总建筑面积51412.6平米预售套数534套签约套数及比例368，69%目标客户群自住者居多现阶段产品类型住宅主力户型面积63-76㎡一房，128-130㎡销售价格4200工程进度施工阶段装修情况毛坯竞争个案分析——天籁备注：天籁90㎡两房去化速度最快，当前63-76㎡一房剩余最多。市中心的纯-静区域是该案的诉求核心。PAGE17公司简介案名红顶会馆开发商/代理昆山格林菲尔有限公司楼盘地址玉山镇开发区震川东路868号管理公司昆山美亚物业有限公司物业费3.5元/平米总建筑面积72668平方米批准销售套数510销售套数及比例399，78.2%目标客户群以投资客为主,70%现阶段产品类型商住主力户型面积70-76㎡一房销售价格10000元/平米工程进度2008年7月15装修情况精装备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。竞争个案分析——红顶会馆PAGE18公司简介小结区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握是关键。PAGE19公司简介比较分析PAGE20公司简介比较分析项目名称碧景苑天成佳园交通交通闭塞交通便利。柏庐路、长江路贯穿昆山南北生活配套配套设施尚不成熟近邻人民路、亭林路等成熟商业街环境工厂区生活区区位西邻青阳港，靠北娄江东临汉浦塘，南靠滨江公园潜在价值市中心稀有地段成熟生活区目标客户群白领精英台籍客户产品自身110-130㎡大户为主（180㎡以上）分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。PAGE21公司简介天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值上层建筑产品价值天成佳园价值体系PAGE22公司简介比较分析环境价值交通闭塞生活配套不完善产品价值地段价值碧景苑明确尚未定义主题的产品价值未来增值性的挖掘PAGE23公司简介总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销售业绩。