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物业工程部维修工作工程部2012年5月工程维修工作•一、物业接管理验收•二、工程服务管理•三、报修管理•四、装修管理•五、供配电设备（设施）运行管理•六、供配电设备（设施）维修保养管理•七、给排水设备管理•八、给排水设备操作设备管理•九、给排水设备操作•十、电梯运行、保养、操作管理一、物业接管验收•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书－物业接管验收作业规程》相关内容程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分一次，工资10元一次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分一次，工资20元一次，被考核者1分一次。（二）考核评分中规定1.物业服务中心成立验收小组，合理分工，明确责、权，任命验收小组组长制定详尽可行的验收方案，在接到工程项目部的接管验收通知（应提前十天）后，实施验收。2.验收小组组员按验收方案的分工内容进行验收，并真实无误填写相关表格。3.对发现的不合格项以《验收汇总表》的形式，在汇总完成的一个工作日内。一式三份。一份交工程项目部负责签收、一份督办、一份施工队整改用，验收小组填制《接管整改统计表》。4.工程相弥补被考核人在签收的两个工作日内，安排人员现场核实。制定出整改方，确定整改完成期限，落实责任人将《验收汇总报告》返至管理处。5.管理处在规定的整改完成期限内跟踪复印整改项。复印合格后，办理移交手续及钥匙移交，将移交情况记录在《钥匙交接表》中，且双方签字确认，做到记录真实无误，检查项目无缺项、遗漏。（二）考核评分规定1.对客户提出的问题。在使用功能不受影响的前提下，交接房人员应内心解释，尽量消除顾客的疑虑。2.对客户坚持要求整改的项目，应记录清楚，验收人员在一式三联的《住房质量整改通知》中签字后，交项目部确认签收，并填制《客户整改统计表》；3.工程项目部被考核人大常务委员会在签收的两个工作日内，安排人员现场核实制定出整改方案，确定整改完成期限，落实责任人并将《住房质量整改通知》返一份到管理处；4.管理处在规定的整改完成期限内跟踪复验整改项；5.复验合格后，请客户进行复验，并签字认可；6.管理处将每个户的验收资料单独进行归档；7.管理处被考核人大常委会对房屋验收和顾客交接的全过程进行检查；8.物业公司品质控制部对接接管验收和顾客交接的效果分别在项目验收完成后的一周予以抽检；二、工程服务管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—工程服务工作标准》相关内容、程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分/次，工资10元/次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定•1、工程人员接单后必须在15分钟内到达维修地点；•2、按进户维修作业规程进行维修工作，严禁直接在业主家地板上进行工作，必须在工具垫上进行工作；•3、在维修过程中，严禁在业主家中吸烟、使用业主家中卫生间、收受业主给予的东西等行业；三、报修管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—服修管理作业规程》相关内容、程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分/次，工资10元/次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.管理处物业助理在接到客户报修要求时，应在5分钟内填写《报修记录表》，并通知工程组人员进户维修，进户维修作业规程按照《工程服务管理》相关规定办理；2.物业助理接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入《公共设备设施维修通知单》，在5分钟内通知工程组前来领单；3.工程组主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内感到现场进行维修；4.维修员将《维修单》交工程组主管签名确认后返还物业助理，复印后交收银员作为月底；四、装修管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—装修管理规定》相关内容、程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律1分/次，工资50元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分2分/次，工资100元/次，被考核者2.5分/次。（二）考核评分中规定1.对业主（客户）提出的《装修申请表》，附合装修规定的工程部应在一周内审批，向业主发放施工许可证；2.装修审批权限按装修审批相关规定办理，不得超越审批权限；3.按规定办理装修施工人员临时出入证；4.按装修工程管理作业规程进行工程巡查，发现违规装修的，应立即制止并向主管领导汇报；5.业主(客户)装修完毕后，由工程部进行装修验收，合格后方能退还装修押金。五、供配电设备（设施）运行管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—供配电设备（设施）运行管理规程》相关内容、程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.每年12月制定下一季度《供电设备检查保养计划表》，并按运行情况制定中修、大修计划；2.用电高峰期，每小时对低压配电柜巡查一次，记录设备运行数据（环境、电流、电压、功率等），并将巡视检查的结果记录在《配电室值班记录》内；3.供配电设备发生异常，及时报告工程组主管，并在主管协同下排除异常；4.按有关设备的维修保养要求进行维修保养，并将结果记录于《供电设备保养记录表》；5.值班人员执行24小时操作、监控、记录、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，抄填《配电室值班记录》时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行；6.工程维修人员要按照安全操作程序进行作业；7.因工程维修人员等原因停电，应由工程维修员填写《停电通知单》经工程主管、管理处主任批准后通知管理处主任助理，由主任助理提前24小时通知有关业主和使用人；8.因突发事件停电，应在1小时内通知主任助理，再向业主或使用人通告，并在恢复供电后24小时内由主任助理向有关业主或使用人解释。六、供配电设备（设施）维修保养管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—供配电设备（设施）维修保养规程》相关内容、程序进行•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按写字楼物业高、低压配电设备（设施）工作程序进行操作，严禁违规操作；2.供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处主任，限期解决；3.凡夜间发生的故障，不影响业主或使用人工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班工程维修员进行维修；七、给排水设备管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—给排水设备运行管理规程》相关内容程序进行•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按给排水设备（设施）的运行管理工作程序进行操作；2.工程维修员负责给排水运行的操作、监控、记录。应在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压、并倾听有无异响，并记录于《管理处工程部交接班记录》；3.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次、设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍；4.水泵房内机电设备由工程维修员负责操作，其他人不得擅自操作，控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置，生活水泵每阁15恬进行轮换。5.因工作维修等原因停水，应由负责给排水的员工填写《停水通知单》经工程主管、管理处主任批准后，由行政助理提前24小时通知用户；6.因突发事件停水，工程主管应在1小时内联络有关部门处理，在恢复供水后24小时内行政助理向业主业主或使用人做出解释；八、给排水设备操作设备管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—给排水设备维修保养规程》相关内容、程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按给排水设备（设施）的维修保养管理程序进行操作；2.给水泵操作未经规程主管意见不得擅自开启或停止，如有特殊情况，须经管理公司经理同意方可开启或停止；3.非值班人员未经工程主管同意不得进入机房，更不得触摸设备；九、给排水设备操作•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—给排水操作规程》相关内容、程序进行；•（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按给排水设备（设施）的操作管理工作程序进行操作；2.给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决事件书面上报管理公司，限期解决；十、电梯运行、保养、操作管理•（一）工作标准：按《物业公司作业指导书—电梯运行管理规程》《物业公司作业指导书—电梯保养规程》《物业公司作业指导书—电梯操作规程》相关内容。程序进行；•（二）违反如下规定，扣责任人基础纪律1分/次，工资50元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分2分/次，工资100元/次，被考核者2.5分/次。（二）考核评分中规定1.按电梯运行、操作、保养工作程序进行操作；2.电梯维修工（或工程值班员）每周对电梯运行状况进行一次检查保养，发现问题及时处理或联络电梯公司处理，督促电梯公司年度维修保养。当电梯年检期间即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审；3.中控室值班员实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿箱内状况，如发现乘客吸烟、打斗，或损坏电梯部件，及时录像，并联络维修工予以制止；4.当电梯发生困人，遵守“电梯困人故障求援工作程序”执行，电梯维修（或工程值人员）到达现场应不超过15分钟。