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项目取得————涉及的法律法规3《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》涉及的主要法律法规《公司法》《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》项目取得————基础法律知识4国家国有用地土地法律制度土地公有制国有土地有偿使用制度耕地保护制度土地用途管制制度城市市区土地出让有偿使用划拨无偿使用农民集体所有用地农村和城市郊区土地宅基地自留地自留山无偿使用项目取得————重点掌握的法律问题5竞得土地：在市、县国土局摘牌土地转让：购买已取得权属的土地股权转让：受让拥有土地公司的股权项目合作：合作建房M1M1M1M1M1M1M1M1M2M2M2M2M2M2M2M2M3M3M3M3M3M3M3M3M4M4M4M4M4M4M4M4项目取得的方式项目取得————重点掌握的法律问题6高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫别别别别墅墅墅墅基本基本基本基本农田农田农田农田禁止行为项目取得的标志性法律文件是什么？规划设计————涉及的主要法律法规9涉及的主要法律法规《商品房销售管理办法》《城市规划法》《物权法》规划设计————基础法律知识10合法前提基本要求城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。通过当地规划行政主管部门的审批重要性产权分割的依据规划设计————重点掌握的法律问题花园的限制性使用可出售的花园不能出售的花园花园的面积退补花园规划设计————重点掌握的法律问题12规划设计变更经规划行政主管部门审批同意规划设计变更经规划行政主管部门审批同意商品房销售后，房屋平面内规划设计的变更商品房销售后，项目规划设计的变更规划设计变更规划设计————案例分享•某项目建设的联体别墅，在主体封顶时发现因施工图出错，出现朝向与规划报建图相反的错误，适用规划设计的基础法律知识，这一问题在法律上如何处理？13项目通过规划的标志性法律文件是什么？QuestionQuestion施工建设————涉及的主要法律法规涉及的主要法律法规《招标投标法》《建筑法》施工建设————基础法律知识建筑开工许可施工施工建设建设BBBBBBBBFFFFFFFFCCCCCCCCDDDDDDDDAAAAAAAA建筑工程发包建筑工程质量建筑工程承包EEEEEEEE建筑从业许可建筑工程监理施工建设————重点掌握的法律问题合同的特点合同的内容合同的禁止行为建筑工程施工合同专用条款通用条款承包单位没有相应资质不按照招标文件订立合同签订““““黑白合同””””施工建设————重点掌握的法律问题证据的重要性书面证据的使用书面证据的送达证据管理合同约定需书面往来的对方签收速递送达公证送达改变双方权利义务的履行合同主要事项的施工建设————案例分享20•某项目在建设过程中工程承包方有重大违约行为，发包方拟主张解除合同，在法律上如何做好证据处理？项目工程的开始施工和完工验收的标志性法律文件分别是什么？QuestionQuestion项目销售————涉及的主要法律法规23涉及的主要法律法规《合同法》《担保法》《城市商品房预售管理办法》《物权法》《商品房销售管理办法》项目销售————基础法律知识24销售条件商品房的种类•预售房：取得预售许可证•现房：在房地产管理部门进行了现售的备案•其他：已有权属登记证明书或房地产权证•住宅、商铺、车库（车位）、库房•预售房、现房、已出权属证书的房屋项目销售————重点掌握的法律问题25出售时商品房所在地块被抵押在押销售处理界定还贷或置换、抵押权人出同意函、销售时书面告知、在办证前解押。项目销售————重点掌握的法律问题26法定优先购买权带租约销售处理承租人的权力书面通知承租人、在销售时告知买受人、与买受人作相关约定。项目销售————案例分享27•某项目交通中心的商铺正在出租，租期内开发商准备出售，在法律上如何操作？项目销售————重点掌握的法律问题28操作方式首先满足业主的需要车位销售销售禁止法定要求不能出卖给业主以外的第三人按配比、提前公示、以摇珠等公平方式处分房地产开发中项目可销售的标志性法律文件是什么？QuestionQuestion房屋交付————涉及的主要法律法规31涉及的主要法律法规《商品房销售管理办法》《建筑法》房屋交付————基础法律知识32主体工程使用功能装修工程公共设施配套装饰装修配备商品房交付的条件和标准房屋交付————基础法律知识33交付应出示的资料交付的通知•竣工验收备案表•质量保证书、房屋使用说明书•买卖合同约定的其他材料•从买卖合同的约定房屋交付————重点掌握的法律问题34界定商品房在买卖合同约定的交楼期达不到交付条件或标准责任情形承担买卖合同约定的逾期交楼违约责任未取得竣工验收备案表的已取得竣工验收备案表但未达到合同约定交付条件的商品房装饰装修标准和买卖合同约定不一致的逾期交楼房屋交付————案例分享35•某项目已销售的商品房在买卖合同约定的交楼期届满时仍未能取得竣工验收备案表，开发商是否构成逾期交楼？在法律上如何处理？房地产项目开发中商品房可交付的标志性法律文件是什么？QuestionQuestion物业管理————涉及的主要法律法规38涉及的主要法律法规《物业服务收费管理办法》《物业管理条例》物业管理————基础法律知识39�业主：房屋所有人�业主大会：物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个�业主委员会：由业主大会会议在业主中选举产生，由5至11人单数组成。选举产生后需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案物业管理————基础法律知识40�物业服务企业：需具有独立的法人资格和相应的资质；对一个物业管理区域实施物业管理�前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业进行的物业服务，由建设单位与物业服务企业订立书面的物业服务合同�物业管理服务：业主大会选聘物业服务企业进行的物业服务，由业主委员会与物业服务企业订立书面的物业服务合同计收依据根据法定产权建筑面积按月计收定价应报当地价格主管部门备案不得超出政府指导价的上线收取普通住宅禁止不能““““赠送””””或““““减免””””Part6Part6Part6Part6物业管理————重点掌握的法律问题物业服务费物业管理————重点掌握的法律问题42房屋的搭建应报政府主管部门审批，物业服务企业无权批准，物业服务从业人员不得违法收费帮助业主违章搭建。业主出现违章搭建行为的，物业服务企业应要求业主停止违章搭建行为、恢复原状，可向有关部门反应，也可向人民法院提起诉讼。违章搭建感谢聆听！43