房地产行业的过去现在和未来

房地产行业的过去现在和未来中国房地产市场发展的历史※第一阶段（1978至1991年）---------理论突破与试点起步阶段1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。中国房地产市场发展的历史※第二阶段（1992至1995年）非理性炒作与调整推进阶段1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。※第三阶段（1995至2002年）相对稳定协调发展阶段随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。中国房地产市场发展的历史中国房地产市场发展的历史※第四阶段(2003年以来)价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。※中国的GDP总量居世界第二，2003年－2010年,年均增长20%。到2010年上半年，房地产在GDP中的比重超过11.08%,投资占固定资产投资的一半以上。※关联度高，带动性强，产业链长，对经济的拉动达15%-30%※中国人均GDP突破4400美元，增长率12%，消费升级；人均消费占GDP的比例2004年为55.24%，2005年降至46.35%，而发达国家的比例是80%房地产在国民经济中的地位房地产市场需求※中国的城市化率为40%，发达国家为70%，到2020年达到60%，有2.2-2.3亿人口从农村进入城市※城市改造，每年拆迁面积1.4亿方，而竣工面积只有30%※中国人均住房面积是22.8方，而小康社会的标准是35方，平均差额为12.2方，实现标准需要12年※目前，每年新婚人口600-900万，大学毕业生400万※摩根斯丹利2007年在华投资房地产资金达200多亿美元※新加坡仁恒置业2007年在华投资超过300亿美金※国外投行预测2008年中国城市商业地产涨幅将达30%以上※香港在内地房地产投资比例从2006年的36%增长到2007年的50%中国房地产业的现状※房地产投资增长相对过快※住房价格上涨过快※住房供应结构不合理※市场秩序比较混乱房地产行业资金来源占比14%10%16%60%自有资金建筑商垫资银行贷款销售房地产企业的核心竞争力※对城市片区土地价值的准确判断能力※控制土地成本的能力※突出的规划设计能力※最大幅度提升土地价值的能力※品牌优势※对上下游资源的整合能力中国房地产业的特性中国的经济是政府主导下的市场经济，产业发展的主要资源都控制在政府手中。以房地产业为例，它的资源，一是土地，二是资金，三是税收，四是价格。这些都控制在政府手中。土地由国土资源部管理；资金由中国人民银行控制；税收政策也不断地进行调整；价格则由发改委来控制。由此来看，房地产业增长的基本条件都由政府控制着，它本身就是政府控制的一个产业。政府主导下的市场经济加上我们本身的调控机制，房地产业不应该发生全局性的问题。国内房地产业不够成熟但成长空间巨大近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业，与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过，比如目前我国的房地产发展是否过热?房地产业是否存在“泡沫”?怎样看待炒房现象?过高的房价与地价是什么关系?等等。前不久，国家领导人在全国银行、证券、保险工作会议上，明确指出我国房地产等领域存在投资规模偏大和低水平重复建设问题。那么，究竟应该怎样看待当前我国的房地产形势?带着这些问题，记者日前采访了中国房地产业协会会长杨慎:当前我国房地产业总体上是健康的据杨慎判断，今后10年到20年内，我国的房地产市场不会出现大的问题。理由有三条：第一，我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年以后才能达到预定的小康目标。第二，城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的37％提高到50％，每年增加1个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。第三，拉动国民经济增长的需要。中国的经济增长离不开房地产业的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30％。我们讲扩大内需，老百姓的衣食住行，目前来讲主要就是房子和汽车。正是基于这几点理由，杨慎说，我国的房地产市场在10年到20年内，不会出现大的积压问题。房地产：行业景气持续向好•未来几年房地产市场将持续走强。在人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素作用下，支持未来几年房地产市场持续走强的因素存在。•未来几年房地产行业展望：行业景气持续向好,我们认为，支持未来几年房地产市场持续走强的因素存在：首先，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。第三，开发投资增速将维持地产行业高景气。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高，将维持行业高度景气。第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。第五，房地产结构性供需矛盾存在推动房价维持高位。虽然出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的结构性供需矛盾依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的一个主要原因。•我们认为，未来几年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位振荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区和珠三角地区已取而代之成为“热点”区域，其他二线城市也将出现持续走强。未来几年房地产行业投资热点：•关注“多极化”投资视角下的热点转换。行业投资视角将向“多极化”方向演变。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，房地产上市公司的投资视角将向多极化方向演变。工业地产•工业地产（工业园区）公司：关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司•工业地产公司是未被市场深入挖掘的金矿。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。•工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。•在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。•今年9月国家发布《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。商业地产•商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的稀缺资源，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对住宅开发类地产公司，商业地产具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。