房地产行业研究报告

1新华锦-北大纵横房地产行业研究报告2新华锦-北大纵横引言房地产行业研究报告是为制定集团整体发展战略和房地产板块发展战略所作的基础性工作（行业现状如何，行业前景如何，区域市场情况如何，产品细分市场情况如何，竞争态势如何，行业和企业成功的关键因素是什么？等等）；本行业报告深入分析了房地产市场的宏观环境（包括宏观经济环境，金融市场环境，土地市场环境，国家政策环境）和微观市场环境（包括产品细分市场和区域市场；其中，区域市场重点对北京、上海和青岛的房地产市场进行了量化分析）；最后，本报告从房地产市场价值链的角度出发，深入研究了房地产行业和企业的成功关键因素，并在报告的最后部分对“万科模式”作了综述。3新华锦-北大纵横目录一、房地产行业概述•房地产行业的基本概念与特性•房地产行业发展概述•房地产行业基本现状二、房地产行业的宏观环境分析•房地产行业宏观因素分析•房地产行业的融资环境分析•房地产行业的土地流转分析•房地产行业的长期发展趋势4新华锦-北大纵横目录（续）四、房地产价值链分析与运作模式借鉴•房地产行业的价值链分析•房地产行业的竞争要素分析•房地产行业运作的模式借鉴•房地产行业成功因素分析三、房地产行业的微观市场分析•房地产市场的产品结构分析•房地产市场的区域结构分析5新华锦-北大纵横房地产行业发展概述房地产行业基本现状一、房地产行业概述房地产的基本概念与行业特性6新华锦-北大纵横房地产的基本概念与房地产行业的特性房地产行业的四大特征：周期性：房地产行业属于固定投资行业，不但随宏观经济波动，而且行业本身发展本身具有明显的周期性；关联性：作为基础行业，对于上游和下游相关产业具有高度的关联性；地域性：房地产市场的供应需求状况受制于区域性的政治、经济、社会和文化的综合影响，具有明显的地域性；政策敏感性：房地产发展所需两大资源（资金、土地）的供应都受政府宏观政策影响最深，因此房地产行业对于政府政策具有高度敏感性。房地产是房产和地产的总称，是房屋和土地在经济方面的商品表现形式。它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等。在生活资料方面，房地产属于财产范畴；在生产经营方面，房地产属于资产范畴。一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。7新华锦-北大纵横房地产行业从上世纪90年代以来的发展概述成长期改革开放不断深入，1987年深圳土地使用权有偿转让影响，房地产开始市场复苏过热期邓小平南巡讲话和十四大召开，1992年下半年与1993年上半年出现“房地产过热”调整期受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入调整期复苏期规范房地产市场、大力发展住宅建设,房地产作为经济增长点、启动内需消费热点，国民经济快速发展的重要力量新的发展期申奥成功、入世成功扩大投资需求，今后较长一段时间,我国房地产业可能将保持较快发展速度-50%0%50%100%150%200%888990919293949596979899202001住宅竣工面积增长率住宅销售面积增长率房地产投资增长率8新华锦-北大纵横我国目前房地产行业的现状（一）房地产开发商数量众多1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，房地产开发商数目有所减少。98年以后，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，目前形成另一个开发高潮。全国房地产开发商地域分布集中目前，房地产开发商主要集中于三个区域：东部地区：广东、江苏、浙江等；四个直辖市：北京、上海、天津、重庆；人口大省：四川、山东、辽宁等。01000200030004000北京河北内蒙古吉林上海浙江福建山东湖北广东海南四川云南陕西青海新疆企业个数企业个数（个）0100002000030000400001990199119921993199419951996199719981999200020012002企业个数（个）9新华锦-北大纵横我国目前房地产行业的现状（二）开发商经济类型多样，民营、股份制的发展势头好于国有、集体、外资等。0500010000150002000025000199719981999200020012002国有企业集体企业民营企业和股份制企业港、澳、台投资企业外商投资企业0100000200000300000400000500000600000700000800000199719981999200020012002国有企业集体企业民营企业和股份制企业港、澳、台投资企业外商投资企业民营和股份制企业的数量逐年攀高，而其他类型的企业数量则逐渐减少。民营和股份制企业的从业人员数量也逐年攀高，而其他类型的企业则略有不同：港、澳、台企业的个数减少，而从业人员数量略有增长，反映出企业规模的扩大和企业发展逐渐走上正轨，而其他企业的从业人员则明显减少。10新华锦-北大纵横我国目前房地产行业的现状（三）实收资本（万元）15001600170018001900200021001999200020012002实收资本（万元）企业规模小，平均注册资本虽然逐年略有提高，但仅为两千多万。全国最大的房地产开发商的净资产也不过10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。不同销售额的企业占房企百强的比例（%）18%46%19%14%3%5亿以下5—10亿10—20亿20—35亿35亿以上11新华锦-北大纵横我国目前房地产行业的现状（四）融资渠道单一、抗风险能力弱、资质水平低是我国房地产业发展的致命弱点金额（单位：亿元）39%28%1%8%24%银行贷款订金及预付款自筹资金外资投入其它2003年我国房地产开发投资资金来源图12新华锦-北大纵横我国目前房地产行业的现状（五）2003年，全国房地产投资继续增长32.5%,房屋销售面积增长32%，房屋销售额增长38.5%，可以确定的是我国房地产业在2003年又实现了利润的较大增长。我国房地产行业从2000年走出低谷，重新又迈上的一个向上持续发展期。实现利润（亿元）-500501001502002503001990199119921993199419951996199719981999200020012002实现利润（亿元）13新华锦-北大纵横整体宏观政策环境金融市场分析土地流通市场分析房地产行业的长期发展趋势二、房地产行业的宏观影响因素分析14新华锦-北大纵横国民GDP以8—9%的速度增长拉动房地产业快速增长国家“十五”规划对居民居住环境进行了明确规划WTO的加入有利于房地产业的发展18号文件正式将房地产列为经济发展的支柱产业，肯定了房地产业的发展基调我国宏观经济因素拉动房地产业呈现一个中长期的发展发展态势国民经济的增长国家规划的支持外部环境的改善国民政策的明确15新华锦-北大纵横宏观经济的健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和有力保证•国民经济高速增长，为房地产业的发展提供持续的发展动力。•房地产业作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用。99年以来，房地产总投资的增长都高于总投资的增长，2002年达到了26.9%。•居民可支配收入的增加，大大地增强了人们购房的能力。•购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。•北京青年报调查：北京37.1%的人认为现在购房正得其时。•恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房等消费必然上升。•2001－2010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段，住宅消费比重将提高到13－18％。恩格尔系数居民可支配收入国民经济（GDP）国民GDP（亿元）020000400006000080000100000120000140000199519961997199819992000200120022003国民GDP（亿元）010002000300040005000600070008000900019961997199819992000200120002城镇居民可支配收入恩格尔系数(%)010203040506019951996199719981999200020012002恩格尔系数(%)对房地产行业的影响变化趋势经济指标16新华锦-北大纵横×××国家“十五”规划，明确提出了对居民居住环境、房地产业的规划和要求2000年底住房面积市场容量28.12亿㎡2005年底住房面积××2000城镇人口4.58亿2000人均面积19.8㎡2005城镇人口2005人均面积5.4亿22㎡原有住宅拆迁重建2000年底住房面积90.68亿㎡重建比率4%17新华锦-北大纵横WTO的加入，为我国房地产业的发展在资金、技术、销售、产业运作等多个方面提供支持WTO带来的变化对需求方的影响对供给方的影响•外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂•中高档市场的消费者会增多，需求量加大•工业厂房需求增加•对中高档住宅需求增加•促进写字楼、商场等商业房地产的销售•必须根据目标市场的需求，建造档次较高、功能齐全的商业用房和中高档住宅公寓楼•国际地产商进入，在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势•刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味•供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费•房屋和住宅的品种越来越丰富•地产行竞争更加激烈。国外地产会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰•房地产的供给增加•国内开发商必须提高服务、质量意识，建立良好的企业法人治理结构，加强人力资源的培养，利用自身优势，加快培养核心竞争力•国际服务业进入（金融、保险、物业管理）•提供抵押贷款，增强了购房能力•物业管理的质量提高，增强人们购房信心•拓宽了地产商的融资渠道•通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用•关税降低•建安成本的降低使得房产的价格降低，从而拉动了消费•建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本18新华锦-北大纵横随着住房商品化的加深，住房成为居民消费、商业投资、社会资产的一个重要组成部分。90年代以来，房地产业成为我国国民经济新的增长点，带动经济增长。从1993年起，房地产业营业收入占国民GDP的比重一直超过6%，保持在6.5%--6.7%左右。随着房地产对社会投资和整体国民经济的带动，房地产已成为国民经济的支柱产业，2003年的国务院18号文对此进行了明确0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%199119921993199419951996199719981999200020012002房地产行业占国民GDP的比例2003年8月31日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号文件）总体上肯定了全国房地产业是健康发展的，是对中国经济发展做出了重要贡献的，确认了房地产作为国民经济发展中支柱产业的地位。19新华锦-北大纵横房地产业与金融市场密切相关，融资渠道顺畅与否和融资环境的好坏直接影响房地产业的发展房地产开发融资渠道自有资本银行贷款股市融资债券金融工具创新买壳借壳上市开发贷款个人贷款结算资金IPO上市资本运营层面资金融通层面产业投资基金住房贷款证券化内部积累吸收权益性投资项目债券企业债券工程垫款预售房款20新华锦-北大纵横上世纪90年代以来，随着金融体制的改革和金融市场的逐渐成熟，个人按揭信贷逐步得以推广，企业融资渠道的增加，使地产融资变得容易，从而催熟了房地产业的发展风险转移银行开发商个人（贷款主体）•还款能力强，还款欲望强烈•贷款主体分散，降低了风险•一开始由开发商担保，房子建成后改为房产抵押贷款•贷款风险小，信贷收益稳定和违约率低（目前为0.3％），银行贷款积极性高•20%首付款自筹，银行贷款转给开发商作开发之用•由于及时得到开发资金，