搜索
**不动产集团广州分公司1房地产拆迁估价报告估价项目名称：？房地产拆迁市场价值评估报告委托人：？公司估价机构：深圳市**房地产估价顾问有限公司注册房地产估价师：估价作业日期：2009.12.14—2009.12.19估价报告编号：评字第？号**不动产广州分公司2目录一、致委托方函...........................................................................................................1二、房地产评估结果明细表......................................................................................2三、估价师声明...........................................................................................................3四、估价的假设和限制条件......................................................................................4五、房地产估价结果报告..........................................................................................51、委托方......................................................52、估价方......................................................53、估价对象....................................................54、估价目的....................................................65、估价时点....................................................66、价值类型....................................................67、估价依据....................................................68、估价原则....................................................79、估价方法....................................................710、估价结果...................................................811、估价作业日期...............................................812、估价报告应用的有效期.......................................813、估价人员...................................................8六、估价技术报告.......................................................................................................91、估价对象实物状况描述与分析..................................92、估价对象权益状况描述与分析................................103、估价对象区位状况描述与分析................................104、市场背景描述与分析........................................105、最高最佳利用分析..........................................116、估价方法适用性分析........................................117、估价测算过程（以首层为例作详细说明）......................128、估价结果确定..............................................15七、附件(清单及复印件)........................................................................................16**不动产集团广州分公司1一、致委托方函？：受贵单位委托，我公司对广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分）的市场价值进行估价，目的是为委托方与拆迁人协商确定补偿费金额而提供参考意见。本公司根据估价目的,遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，运用市场法和收益法,在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价人员的经验以及对影响房地产价格因素的分析，最终确定广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分），评估总建筑面积3863.40平方米，按产权完整，在估价时点2009年12月5日的市场价值为：人民币贰仟肆佰柒拾伍万零叁佰元整（2475.03万元）；评估明细详见《房地产评估结果明细表》。估价方法定代表人深圳**房地产估价顾问有限公司广州分公司(或负责人)签章：年月日年月日重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误。**不动产集团广州分公司2二、房地产评估结果明细表序号委估物业名称、地址、房号权证编号权属设定建筑面积(M2)用地面积(M2)结构形式建筑层数建成时间用途评估单价(元/M2)评估价值(元)备注1广州市芳村区（现荔湾区）芳村大道沙洲街48号（浣花东路**酒家承租部分）/合法、完全产权，在估价时点尚可私用40年首层：170.1/钢筋混凝土3约上世纪90年代商业225312475.03二层：98510950三层：10759425合计2051.62475.03**不动产集团广州分公司3三、估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。⑶我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象的地质条件进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。⑻本估价报告由广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司负责解释⑼参加本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师签名：估价师姓名注册证书号签字注册房地产估价师(签章):年月日**不动产广州分公司4四、估价的假设和限制条件1、本咨询报告结果仅提供拆迁双方协商确定补偿费金额的参考意见，并非确定（或决定）补偿金额。拆迁补偿的项目及补偿费金额的确定属于当事人双方的权利。2、根据委托单位的约定，估价时点为：？3、因评估物业为村属集体物业，委托单位未能提供权属证明。委托单位约定，本次评估中评估物业权益状况按完全产权，商业用途，在估价时点尚可使用40年确定。4、委托单位约定，评估物业（**酒家承租部分）的面积按如下评估：首层170.1平方米（含首层公共部分分摊）；二层985平方米（含二层公共部分分摊）；三层1075平方米。5、委托单位约定，本次评估内部装修按毛坯考虑。6、本估价的一切取价均以估价时点有效的标准为准，未考虑未来影响房地产价格因素的可能变化，因此，随着时间的推移，如果以后估价对象，或本地区房地产政策以及房地产市场发生大的变化，则估价结果应作相应调整。6、本报告的有效性依赖于委托方所提供的有关法律文件、估价资料的真实性和合法性，并受到以上限制条件的约束，在使用本报告时，必须向政府有关部门加以核实、确认；若若资料不实，或委托方的约定不成立，则须重新估价调整，以免造成损失。7、本估价值除已载明的以外，是按产权完整,概不附带任何可影响价值之牵连、限制及开销。未受他项权利约束，可在公开市场上自由转让来评估的。**不动产广州分公司5五、房地产估价结果报告1、委托方？2、估价方3、估价对象（1）估价对象实体状况；估价对象所在建筑物为一栋三层高钢筋混凝土结构楼梯楼，首层层高约4米，二三层层高约3米。首层目前为临街商业门面，二层西面为**酒家大厅和包房，东面为桌球城；三层西面为**酒家包房和厨房，东面为桌球证。首层中间位酒家和桌球城的入口，首二层之间有宽阔楼梯和自动手扶梯相连，二三层之间有宽阔楼梯相连。根据委托方承诺函，**酒家承租部分各层面积为：首层170.1平方米（含首层公共部分分摊）；二层985平方米（含二层公共部分分摊）；三层1075平方米。因装修另行专门评估，本次评估内部装修按毛坯考虑。房屋竣工于约上世纪90年代，维护状况较好，经现场勘察，房屋结构基本完好，综合成新度7.7成。（2）估价对象权益状况：估价对象为为集体房地产，尚未取得房地产证。现状用途为：首层目前为临街商业门面，二层西面为**酒家大厅和包房，东面为桌球城；三层西面为**酒家包房和厨房。根据委托方承诺函，**酒家承租部分各层面积为：首层170.1平方米（含首层公共部分分摊）；二层985平方米（含二层公共部分分摊）；三层1075平方米。评估物业按完全产权，商业用途，在**不动产广州分公司6估价时点，尚可使用40年。（3）估价对象区位状况：估价对象位于芳村大道与浣花路交汇处南侧，北临浣花路，东临芳村大道。估价对象向南可通过白鹤洞大桥上广州内环，东面的芳村大道为芳村地区的南北主干道，向西、向北不到两公里可到地铁1号线芳村站和坑口站。估价对象建筑物前有一较大空地可停车。周边绿化、环境一般。估价对象所在建筑物除**酒家和桌球城外，周围还有临街门面，目前正常经营，东面还入驻有兴安超市、药店等，估价对象南对面为农贸市场，周边还有银行、中小学等配套设施，属芳村的传统区域，配套设施完善。未来广佛地铁线将通过该区域，随着广佛同城化的进一步推进，芳村作为与佛山接壤的广州城区，未来发展前景巨大。4、估价目的为委托方确定被拆迁房屋的货币补偿金额提供委托房地产的市场价值参考意见。5、估价时点二00九年？月？日。6、价值类型估价对象在估价时点符合估价的假设和限制条件的市场价值。7、估价依据1、国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国土地管理法》；**不动产广州分公司74、《城市房屋拆迁管理条例》；5、《城市房屋拆迁估价指导意见》；6、《广东省房地产评估条例》；7、《广州市城市房屋拆迁管理办法》；8、《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》；9、《广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则》；10、本地区适用的其它相关房地产管理法规和规定；11、委托方提供的有关资料（见七、附件）；12、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。8、