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11.导论1．1研究背景和研究现状1.1.1研究背景随着经济的快速发展，房地产行业在整个国民经济中的支柱地位越来越突出。房地产行业对国民经济的影响，从拉动经济增长方面看，可以拉动上下游包括钢铁，建材，机械，化工，陶瓷，纺织，家电等一系列产业的发展。据统计，超过600多个行业直接或间接受房地产行业的影响。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，从而使其成为国民经济的增长点。房地产评估业是以房地产价格的经济性鉴定为主的行业，其作用主要是使得房地产交易中的各方合法权益受到有效保障，离开房地产评估，房地产市场就难免失去公平性，从而缺乏公平性的市场，就不会有稳定的市场秩序。可见，房地产评估业在国民经济中，事关房地产的市场稳定，从而影响国民经济的增长，是国民经济中至关重要的行业【1】。近年来，迅速发展，评估业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但他在房地产开发经营，交易，抵押；企业合资，合作，兼并，分立，资产重组；政府课税，拆迁补偿，诉讼案件，住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。房地产抵押贷款是目前企业和个人融资，以及个人住房消费信贷的重要方式，近年来得到了较大发展。评估业正处于探索阶段，一些客户为了达到个人目的，采取各种手段将风险恶意转嫁给评估机构，使得机构和人员的风险无形中加大，以上种种原因不仅给房地产评估业进一步发展设置了障碍，也使借款人和金融机构的利益受到损失，不利于房地产业和整个国民经济的发展，住房消费信贷发展的好坏直接关系到广大人民的利益；企业也会选择抵押贷款作为主要的融资方式。抵押评估在房地产评估中的比重越来越高。基于房地产抵押评估在房地产业中的重要作用，以及房地产抵押评估在发展过程之中出现的问题，为了该行业的健康发展，特选定此题目，希望本文能够有助于评估实践的开展，切实的运用到评估操作中去，为房地产评估业尽自己的绵薄之力。1.1.2研究现状1.1.2．1我国房地产价格评估业现状房地产估计机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估计机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识，其中二级三级及嶄定估计机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度专业房地产估计机构居然没有一个真正的专职房地产估计师在从事估计技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。经过14年的发展，我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人，具有一定规模和较高素质的专业队伍基本形成，行业法规体系逐步健全，行业标准体系2日益完善，国际影响力不断提高。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度是国家的法定制度。房地产估价师执业资格制度是我国借鉴国际经验最早建立的执业资格制度之一。房地产估价已经形成了以《城市房地产管理法》为法律基础，以房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册两项行政许可为核心，以《房地产估价规范》为执业准则，以政府监管、行业自律和社会监督有机结合为监管模式的行业运作模式【2】。自1993年房地产估价师执业制度建立以来，相关管理部门共举办了10次全国房地产估价师执业资格考试，共有27.8万人次参加考试，3.5万人取得执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历24679人，占全部注册人数的85％，房地产估价行业从业人员超过25万人。1999年，建设部会同原国家质量技术监督局联合发布国家标准《房地产估价规范》。此外，还根据房地产估价发展的需要，相继颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》。地方遵循《房地产估价规范》确定的原则，根据当地房地产估价行业发展的需要，制定了一些地方性技术标准，如《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》【3】等。我国房地产估价制度建立之初，房地产估价的目的，主要是防止交易当事人隐价、瞒价、偷漏税费。随着房地产市场的发展，与房地产权益相关的交易、投融资、管理等活动日益频繁，房地产估价的服务领域随之拓宽，已广泛服务于房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、不良资产处理、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等各方面。另外，房地产估价还提供房地产市场分析、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等，服务向深度发展。转自学易网目前，房地产估价行业是我国评估行业中惟一对机构和人员都实施行政许可的行业。房地产估价师执业资格注册是国家的一项法定制度。房地产估价机构资质核准是在国家清理整顿行政许可的大背景下，被国务院确定为确需保留的500项行政审批项目之一，这充分体现出国家对房地产估价行业的重视。各级房地产行政管理部门严格依法行政，截至目前，全国取得房地产估价资质的机构近3500家，其中，一级资质机构145家。为充分发挥行业组织的自律作用，建设部在行业发展初期就成立了全国房地产估价行业自律组织——中国房地产估价师学会(现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会)。下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会发挥自身优势，积极拟定和推广行业标准、建立行业宣传平台、组织业内专家开展课题研究、推介优秀机构、开展国际交流等工作，扩大行业影响，为行业发展服务。同时，为适应社会主义市场经济体制的要求，学会要求各地加快行业组织建设，要求尚未建立房地产估价行业组织的地方，要尽快组建。目前，四个直辖市、部分省、自治区及设区的市，也相继成立了地方性的房地产估价师学(协)会。2002年，建设部建立房地产估价机构和房地产估价师信用档案，将良好信息、不良信息向社会进行公示，并及时更新信用档案信息，开通网上投诉平台，将房地产估价机构和房地产估价师置于社会公众的监督之下。同时，要求许可机关在审核估价机构资质时，根据信用档案公示的内容进行审核，在申请核定资质等级之日前3年内有禁止行为的，不予许可。通过信用档案的建立和完善，营造行业诚信经营的市场环境，加强社会监督的作用。中国房地产估价师与房地产经纪人学会现为国际测量师联合会(FIG)正式会员。2004年，内地房地产估价师与香港测量师(产业组)实现资格互认，111名内3地房地产估价师获得香港测量师资格，97名香港测量师获得内地房地产估价师资格，成为在CEPA框架下专业人员资格互认中最早实现的专业【4】。此外，中国房地产估价师与房地产经纪人学会还与美国估价学会、英国皇家特许测量师学会、香港测量师学会等国际、国家和地区的房地产估价行业组织建立了紧密联系，合作开展了多项活动。1.1.2．2境外房地产价格评估行业的现状及特点日本挤压房地产泡沫的措施和启示：日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值，二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节4能建材的大量使用。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。美国房地产市场发展的现状和警示美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本·伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算住房。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币，同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰，而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板，地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊，地下室，阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时，按照美国建筑行业的指导，室内层高低与五英尺的部分不作计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积不计房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房价的二三线城市生活。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪80年代，在西好莱坞市，一套面积1000平方英尺的住房售价30万美元，现在的售价则高达180万美元，而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达到40%，美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看，房价的增长都很惊人，但考虑到通胀率，收入增长和其他因