一城一策城市研究模型

“一城一策”城市研究模型——房地产企业城市开发策略市场供需态势“一城一策”模型2预定目标是否空间容量支撑达成？如何达成？客户定位策略产品业态策略区位选择策略土地获取策略项目开发策略是否具备达成基础？132•年龄、需求（刚需、改善、享受）？•类型（商品房/保障房）、单价、总价、面积？•区位、特征？•土地获取方式、土地储备数量？•一二级联动、自主摘牌、小股操盘？盘点存量资源能力城市发展规划人口趋势特征土地供需趋势产品库存去化市场竞争态势•城市发展趋势、产业机构调整•人口总量特征、人口结构特征•土地供给总量、供给结构比例、供给区域•库存总量、去化周期竞争态势分析•集中度分析竞争策略分析•不同类型企业竞争策略及重要举措正推目标反推策略3以北京区域市场为例目录4A北京区域市场发展策略A.1北京市场供需态势A.2北京市场竞争态势A.3北京市场资源基础A.4北京市场发展策略北京市场供需态势关键结论5市场趋势判断区域发展态势产品变化趋势主要结论•预计2015-2020年北京商品住宅市场将进入中低速增长周期，市场规模将保持4%左右增速，到2020年市场规模将达到3500亿左右•北京房地产市场呈现较为明显的波动性趋势，目前处于第三次波动周期的末期，受到房价高点以及政府通过土地供应量及政策主动调整的影响，未来北京房地产市场仍将持续波动性发展态势•未来随着京津冀一体化的发展，北京将由“小北京”向“大北京”转变，带来五大住宅地产机遇•1.中心城区旧城改造及区域中心配套功能完善机遇---------五环内主城区•2.产业新城升级的机会---------五环外近郊区•3.新机场建设及政府东迁带来的交通改善机会---------五环外近郊区•4.由城际轨道交通带来的远郊及京津冀协同发展机会-----远郊区（周边新城镇、卫星城）•5.居民对“第二居所”的需求机会-----远郊区（周边新城镇、卫星城）•中高低端产品三分天下•从成交总价和单价来看，中低端产品为主流，但中高端及高端产品占比依然很高•中高端产品成交稳定，北京高端市场需求将会逐步释放•客群三分天下，改善性及养老需求逐步增加•初置、改善及养老客群分布占比36%、32%和22%•再改人群及养老人群增速较快，分别为3%和7%左右近四年，北京商品住宅市场基本处于波动状态，商品住宅成交面积维持在1100万平米左右浮动，房价增速保持在6%左右612011年-2014年北京市土地成交量（包含非住宅）22011年-2014年北京市住宅成交面积与供应面积32011年-2014年北京市常住人口增长情况3,0001,5000Ø1,7372014201320122011成交占地面积供应占地面积土地成交量住宅成交量人口增长2,0001,0000Ø1,0102014201320122011成交面积供应面积+2%20142,15120132,11820122,07120112,020外来人口户籍人口•从土地供给情况看，北京市土地供应与需求基本处于平衡状态•北京市住宅成交面积与供应面积基本在每年1100万平米左右波动•而从人口增长的情况看，近四年人口增速为2%左右，每年新增人口在30-40万人历史趋势分析住宅价格42011年-2014年北京市住宅价格情况050,000+6%2014201320122011商品住宅销售价格单位：万平米单位：万平米单位：万人单位：元•房地产价格增速表现为6%市场趋势判断北京目前现有存量住宅约为864万平米，库存去化周期约为1年72008-2014年北京市商品住宅待售面积2014年北京市北京市待售商品住宅预计去化周期•2010-2014年北京市商品上住宅待售面积以年复合增长率9%的速度增长，截至到2014年，北京市商品住宅待售面积达到864万平米•截至到2014年，按照北京市目前商品住宅去化速度，现有待售商品住宅去化周期为13个月•结合目前待售商品住宅的周期结构，预计2014年底的待售商品住宅将于2019年左右基本去化完毕单位：万平米单位：万平米43230212086420162015152018201720191057913516423132126533526730244746239945886420132014141109201282965118298878974201169920104268020092008522商品住宅待售（一至三年）商品住宅待售（三年以上）商品住宅待售（一年以内）市场趋势判断资料来源：、万德数据预计未来5年北京经济环境总体向好，人口及人均可居住面积仍将稳定增长，同时土地供应情况也较为乐观82015-2020年北京新增人口数量2015-2020年北京人均可居住面积增长情况2015-2020年北京城乡建设用地供应量2015-2020年北京GDP增速情况2,1512018增2,3012019增CAGR=1.13%2016增2017增25252020增202025252015增252014250.40.40.40.40.40.4人均居住面积33.9CAGR=2%2020201520162017201931.5201420188991,4461,1581,55720182014269,99520202019201720162010252,000201120122013201520192014CAGR=8%201520122013CAGR=7%2017201620202018过去未来城乡建设用地年供应量为2156万平米单位：万人单位：万人单位：公顷单位：亿元市场趋势判断同时相比国际核心城市的人口聚集情况，伴随着北京市的发展，未来仍将保持较强的人口吸附能力9主要国际大都市人口密度主要国际大都市人口占全国人口比重17,4889,9535,9416,7301,310东京北京纽约巴黎首尔人口密度单位：人/平方公里10%21%东京首尔巴黎13%北京纽约3%2%人口占全国比重单位：%•从主要国际大都市人口密度情况看，目前北京市人口密度依然处于较低水平，预计未来人口集聚效应仍将持续•从主要国际大都市人口占全国人口比重看，目前北京市人口总量高于其他大都市人口数量，仅次于东京人口，但占全国人口比重仍很低市场趋势判断资料来源：、国际化都市人口研究预计2015-2020年北京商品住宅市场将进入中低速增长周期，市场规模将保持4%左右增速，预计到2020年市场规模将达到3500亿左右102015年-2020年商品住宅销售规模2015-2020年北京住宅市场成交面积单位：万平米•2015-2020年预计北京商品住宅将保持在年新增成交面积1100万平左右•2015至2020年住宅销售额增速保持在4%左右•预计2020年商品住宅销售规模为3500亿左右单位：亿1,1001,1001,1001,1001,1001,1002020201920182017201620153,5673,4303,2983,1713,0492,932CAGR=4%20202019201820172016201532,43531,18829,98828,83527,72626,65925,634CAGR=4%2020201920182017201620152014•2015-2020年预计北京商品住宅价格将以4%的速度增加2015-2020年北京住宅价格增速单位：元资料来源：市场趋势判断北京房地产市场呈现波动性趋势较为明显，而2014年处于第三次波动周期的末期，预计未来将呈现波动发展趋势1101,0002,0003,000201420132012Ø2,201+150%-48%-24%+22%+43%-20%201120082009201020072006商品住宅销售额2006-2014年北京市商品住宅销售额单位：元波动周期1波动周期2波动周期301,0002,0003,0000%+125%20132010-21%+51%-53%Ø1,353-35%2014201220112008200620072009成交面积2006-2014年北京市商品住宅成交量波动周期1波动周期2波动周期3单位：万平米•2006-2014年北京市商品住宅市场基本呈现波动性发展趋势较为明显•2006-2014年共经历了3次波动周期，而2014年处于第三次波动周期的末期，在2014年市场规模触底后，未来1-2年有望得到反弹•而从土地供应情况看，政府土地供应量波动与房价增速波动较为一致•波动性的根本原因在于政府通过调整住宅土地供应量的方式对房价增速进行调整•因此未来北京市场仍将处于波动性增长趋势未来趋势分析市场趋势判断资料来源：、克而瑞房地产市场研究报告（2006-2014）北京市城市规划中“两轴-两带-多中心”的格局基本已经形成122004-2020年北京城市总体规划2004-2020年北京城市总体规划已形成“两轴－两带－多中心”的城市空间结构已形成中心城－新城－镇的市域城镇结构12•两轴：沿长安街的东西轴以及沿中轴线的南北轴•两带：−东部发展带：通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷−西部发展带：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟•多中心：−中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀科技创新中心、顺义现代制造业基地−通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心•中心城：城市区域范围+回龙观以及北苑地区•新城：承担疏解中心城人口、集聚产业，带动区域发展的功能，规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟•镇：包括重点镇和一般镇资料来源：北京城市总体规划（2004-2020）、区域发展态势而在2004-2020年北京城市规划的指引下，目前北京已经形成了多个产业新城13“两城两带”的创新和产业发展空间格局•中关村科学城：−聚集产业创新要素，调动高校、院所、企业等主体的积极性，推进协同创新−重点建设中关村生命科学与新材料高端要素聚集发展区，中关村航空航天技术国际港，中关村信息网络世纪大道•未来科技城：−通过高标准建设园区基础设施和配套生态环境，打造成为大型企业集团技术创新和成果转化基地•亦庄开发区：−有效整合亦庄、大兴为主体的城市南部产业空间资源，打造电子信息、生物医药、装备制造、新能源、新材料等高技术制造业和战略性新兴产业集群•昌平南部区域新城−其中包括昌平生命科技城、永丰产业基地、昌平航天城城等•南都北部产业聚集区−包括北部研发服务与高科技产业聚集区、南部高技术制造业聚集区等区域发展态势资料来源：北京城市总体规划（2004-2020）、未来随着京津冀一体化的发展，北京将由“小北京”向“大北京”概念转变，带来五大机遇24351未来北京市存在五大发展机会产业新城将完善升级的机会•产业新城原工业用地将逐步变为商业金融、居住用地，如亦庄、石景山等区域由城际轨道交通带来的区域发展机会•由京津一体化轨道交通极大的促进区域新城及产业新城的发展，如北京燕郊、固安北京城区旧城改造•北京市政府棚户区改造将会带来核心区域内优势土地资源的释放北京新机场建设及政府东迁带来的机会•新机场会加速北京南部区域发展，同时政府东迁将会带来通州区域交通的极大改善，促进区域内产业发展居民对“第二居所”的需求机会•北京存在养老住宅及家庭休闲第二居所机会，主要集中于西部、北部郊区风景区张家口保定唐山秦皇岛廊坊北京天津承德区位特征客群特征•核心区•高净值人群•近郊区•公司白领居住为主•近郊区•公司白领居住为主•远郊区（卫星城、新城镇）•白领、外地务工人员•近郊区•老年人、中高收入家庭12354区域发展态势资料来源：同时，未来XX需关注棚改等政策带来的核心功能区投资机会，重点发展住宅和类住宅产品，审慎关注持有物业投资机会15棚改等政策推行增强核心功能区土地供应能力ABC未来需关注核心功能区的投资发展机会•应以机会把握为原则，关注棚改等带来的核心功能区发展机会，尤其是核心区位的绝版地块项目•住宅和公寓等类住宅仍为在核心功能区的重点业态产品，主要针对高端客户提供中高端改善产品，集聚产品服务能力，建立长期竞争优势来源•审慎发展非住宅业态产品，