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版权声明本文仅供客户内部使用，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。宝山区蕴川路友谊路项目市场研究报告本报告是严格保密的。P2目录一、宝山区发展状况研究二、宝山区商业市场研究三、宝山区办公楼市场研究五、杨行地区办公楼市场研究四、杨行地区商业市场研究本报告是严格保密的。P3板块规划产业分布板块划分宝山区发展状况研究交通分布本报告是严格保密的。宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上。全境东西长17.5公里，南北宽约23.08公里，区域面积293.71平方公里。预计宝山区2011年，经济增加值达745亿元，区可用财力135.5亿元，完成固定资产投资350亿元，社会消费品零售总额380亿元，分别是2006年的2倍、1.9倍、1.8倍、2.2倍。宏观市场分析宝山概况本报告是严格保密的。到2009年末，有常住总人口1,486,064人其中户籍人口864,346人，户籍人口总户数334,350户，外来常住人口362,600人。常住人口密度为2,943人/平方公里。常住人口621718864346户籍人口非户籍人口本报告是严格保密的。区域内海运、铁路、公路、城市道路、内河航运等互相衔接，构成完善的交通体系，是上海通江达海和通向外省市的门户之一。已建成以主干道为骨架，次干道、支路为基础，农村公路为补充的道路网络。主干道：主要有逸仙路高架道路、S20公路（外环线）和外环线越江隧道、G1501公路（郊环线）宝山段、共和新路混合高架道路轨道交通：1、3、7号线北延伸（宝山段）、江杨路、沪太路、蕰川路等，全区轨道交通运营线路长度达到46.47公里。沪太路蕰川路713外环线越江隧道宏观市场分析交通现状本报告是严格保密的。国民经济保持回升向好的态势，第一产业增值下降，第二、第三产业增长较大。2009年国民经济完成增加值549.08亿元，按可比价计算，比上年增长12.1%。第一产业增加值2.07亿元，比上年下降8.8%；第二产业增加值246.41亿元，增长7.5%；第三产业增加值300.61亿元，增长16.8%。2.07246.41300.61050100150200250300350第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业宏观市场分析产业结构从投资主体看：国有经济投资32.83亿元，占固定资产投资总额的15.1%；集体经济投资26.79亿元，占12.3%；外商及港澳台经济投资18.59亿元，占8.6%；私营经济投资56.57亿元，占26.1%；其他经济投资82.25亿元，占37.9%。固定资产投资总额15%12%9%26%38%国有经济投资集体经济投资外商及港澳台经济投资私营经济投资其他经济投资本报告是严格保密的。现代都市型农业的发展道路，积极发展生态农业、特色农业、精品农业，集生态功能、服务功能、经济功能于一体2009年，全区现代农业加快建设，全年实现农业总产值5.72亿元，比上年下降12.6%。其中，种植业产值2.70亿元，下降9.4%。林业产值0.46亿元，增长10.9%；畜牧业产值1.83亿元，下降21.1%；渔业产值0.21亿元，下降39.9%。全年粮食播种面积2284.2公顷，粮食产量1.46万吨，增长4.3%；蔬菜播种面积2343.3公顷，蔬菜产量7.23万吨，下降25.1%；果树面积300.3公顷，水果产量5840吨，增长15.3%。大力推进农业规模经营。至年末，全区已建立集体合作农场45个，规模经营面积2266.7公顷，吸纳本地农民就业2185人，粮食生产全部实现集体规模经营。“宝农34”大米获得上海首届优质稻米品鉴评比唯一金奖。提升农业现代化装备水平。至年末，全区农机总动力（含排灌机械）达到2.90万千瓦，比上年增长5.6%；全年投入1623万元对287.3公顷粮田和161.1公顷设施菜田实施综合改造和建设，投入583万元购置农业机械423台（套）。宏观市场分析农业经济本报告是严格保密的。中国最大的精品钢生产基地、世界500强企业—宝钢座落在宝山。宝山区地处上海市北翼，位于长江三角洲东北角前沿、黄浦江与长江汇合处，是上海的水路门户，水陆交通十分发达，工业发展具有得天独厚的地理优势。近年来，宝山区认真落实科学发展观，主动适应宏观调控政策，坚持走新型工业化道路，大力扶持高新技术企业，着力推进先进制造业基地建设，实现了工业经济持续快速发展，工业经济规模扩大，整体实力增强，为全区经济社会又好又快发展提供了有力支撑。2009年全区工业生产形势逐步好转，企业利润实现增长。全年实现工业增加值199.97亿元，可比增长4.0%，工业总产值1033.61亿元，下降0.4%，工业销售产值1027.27亿元，增长0.7%，其中规模以上工业企业实现销售产值874.50亿元，增长0.8%。规模以上工业企业产品销售率99.3%。规模以上工业中，通用设备制造业实现销售产值143.98亿元，占规模以上工业比重16.5%；黑色金属冶炼及压延加工业销售产值123.10亿元，占14.1%；化学原料及化学制品制造业销售产值105.19亿元，占12.0%。规模以上工业企业实现利润总额47.84亿元，比上年增长37.2%。宏观市场分析工业经济本报告是严格保密的。宏观市场分析第三产业本报告是严格保密的。宝山区整体商业商务市场尚不成熟，淞南高镜板块相对其他板块具备发展前景大华板块楼盘以小高层、多层居多，房型偏小，以居住为主，没有集中商务区。上大板块主要围绕上海大学校区向外辐射，是沪上典型的教育房产板块。顾村板块是商品房配套基地，以工业为主，厂房带有办公。罗店板块靠近宝钢，工业发达，写字楼市场萧条。月浦板块离市中心较远，以月浦镇为中心，是未来的全国钢铁基地。西城区板块是宝山区未来几年的建设重点，定位为集居民社区、文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代化综合生活区。淞宝板块是比较成熟社区，板块内写字楼市场成熟。张庙板块主要以社区型住宅为主，板块内商务写字楼不成熟。淞南高境板块是宝山出入市区的交通要道，具备发展前景。P11大华板块上大板块张庙板块淞南高镜板块淞宝板块西城区板块顾村板块罗店板块月浦板块宏观市场分析板块划分本报告是严格保密的。宝山区产业结构概括为“一带、三线、三片区”P12宏观市场分析板块规划一带：宝山滨江服务业发展带。三线：沿三条轨道交通的服务业发展格局。其中1号线以上海智力产业园、共富园为依托，形成北上海服务外包产业带；3号线以上海国际钢铁服务业为中心、上海国际节能环保园为依托，形成各有特色的专业服务业发展带；7号线以上海国际研发总部基地为依托，形成集软件动漫、研发设计、商业商务为一体的综合服务产业带。三片区：南部地区重点发展商业商务、科技研发、总部经济、创意产业；中部地区重点发展邮轮经济、商业商务、旅游休闲等；北部地区重点发展旅游休闲，观光生态农业、港口服务业、社区商业等。P12北部中部南部7#线1#线3#线本案本报告是严格保密的。1、上海中心城宝山部分主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标，城市建设用地58平方公里，人口规模50~55万。2、宝山新城区由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的“组合式”新城空间格局。新城用地规模57平方公里，人口规模60~65万。3、综合产业区以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。重点构筑宝山北部沿江工业产业带，将宝钢和宝山工业园区（北区）建设成为全国重要的精品钢及其延伸业基地。罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。新市镇和居民新村用地规模21平方公里，人口规模28万。P13宏观市场分析板块规划“三片区”：即南部上海中心城宝山部分、中部宝山新城区和北部综合产业区本报告是严格保密的。集约有效的利用城市土地资源，通过创造、改造和优化郊区新城空间结构，完善城市功能布局，提升城市生活品质、文化品质和环境品质，着力塑造一个高效、宜人、多元和生态的新城。规划宝山新城由市域外环线——外环切线——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、央行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中心。三片：即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。宏观市场分析板块规划本报告是严格保密的。2010年-2011年宝山地区商办、商住批租仅6块，其中2块为商住。宏观市场分析商办、商住土地批租情况序号地块名区域用途土地面积建筑面积容积率成交总价溢价率土地单价单价起拍成交成交日期开发商(米2)(米2)(万元)(元/米2)(万/亩)楼板价楼板价1杨行镇杨盛河西侧地块宝山商办13,531.7047,361.003.5186840%13,808921394539452011-11-4上海亿博置业有限公司地址：东至:杨盛河,南至:上海钱璟国际货运有限公司,西至:蕰川路,北至:友谊路；公告日期：2011-10-8；公告号：沪告字（2011）第141号2罗泾镇沪太路东侧地块宝山商住29,581.9047,331.001.61111151.80%3,756250154723482011-3-24上海益源达实业有限公司地址：东至上海松川精密电子有限公司、南至潮塘、西至沪太路；公告日期：2011-3-8；公告号：沪告字（2011）第21号3宝山工业园区C-2-1-1地块北块宝山商办24,928.2049,856.40267310%2,700180135013502011-1-30上海望源企业发展有限公司地址：东至枫叶路,西至潘泾路,北至金石路；公告日期：2011-1-14；公告号：沪告字（2011）第5号4罗店新镇A1-3地块宝山商住35,642.3089,105.802.55382643.80%15,1021,007420060412011-1-21远洋地产（上海）有限公司地址：东至罗太路,西至沪太路,南至规划道路,北至月罗路；公告日期：2010-12-31；公告号：沪告字（2010）第122号5罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块（一期）宝山商办23,796.1035,694.201.557100%2,400160160016002010-7-16上海华辉国际物流股份有限公司地址：总范围：东至北蕰川公路，南至大宅生产队，西至丰富生产队，北至飞跃路；；公告日期：2010-6-30；公告号：沪告字（2010）第39号6杨行镇铁峰路东侧地块宝山商办18,389.0036,778.00271700%3,899260195019502010-1-6上海宝山国际汽车物流有限公司地址：总范围：东至规划道路，南至规划道路，西至铁峰路，北至友谊路；；公告日期：2009-12-2；公告号：沪告字（2009）第104号本报告是严格保密的。2011年宝山土地供应量较2010年减半，商业用地供应量持平。2010年宝山的土地供应量为252万平方米，商业土地供应量为10.4万平方米。2011年宝山的土地供应量为110万平方米，其中商业土地供应量为11.1万平方米从图上看出，在2011年宝山地区土地供应量比2010年减半。2011年商业土地供应量比例提高，但具体面积未提升。项目名称2010年2011年土地出让总量(万平方米)252110商业土地出让量(万平方米)10.411.1商业土地占总土地出让量比例4.13%10.09%25211010.411.10501001502002503002010年2011年土地出让总量商业土地出让量宏观市场分析商办、商住土地