第十五章转移使用权的合同

第十五章转移使用权的合同自然人借款合同；租赁合同《合同法》第210条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第211条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。第一节自然人借款合同1.自然人之间的借款合同属于实践合同。合同自贷款人提供借款时生效。因此，贷款人不支付借款的，借款人不得主张违约责任。2.自然人之间的借款合同既可为有偿，亦可为无偿。3、自然人借款为转让货币所有权的合同；①约定利息的，不得超过银行同期同类“贷款利率”的4倍。超过部分无效。②没有约定利息的，视为不支付利息。③借款人未按照约定的期限返还借款的，无论借款合同是否约定了利息，自迟延之日起，借款人都应当支付“逾期利息”。(2003-3-45)公民甲与乙书面约定甲向乙借款5万元，未约定利息，也未约定还款期限。下列说法哪些是正确的?A.借款合同自乙向甲提供借款时生效B.乙有权随时要求甲返还借款C.乙可以要求甲按银行同期同类贷款利率支付利息D.经乙催告，甲仍不还款，乙有权主张逾期利息答案：ABD第二节租赁合同一、概念与特征是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其特征如下：1，其为转移租赁物使用收益权的合同。2，其为双务、有偿合同；3、其为诺成合同。二、种类（一）依标的物不同1，动产租赁；2，不动产租赁。（二）依法律是否有特殊规定1，一般租赁；2，特殊租赁。（三）依其期限是否确定1，定期；2，不定期。当事人可随时解除合同。无论定期与不定期，均不得超过20年。（四）依期限之长短1，短期（6个月内）2，长期（6个月以上）长期租赁合同应书面形式。未采书面形式的，视为不定期租赁。三、当事人的权利与义务（一）出租人的义务1.交付出租物2.在租赁期间保持租赁物符合约定用途负责出租物的维修,如果承租人维修的,出租人应承担维修费用3.瑕疵担保如有瑕疵致承租人不能依约使用收益时,承租人有权解除合同（二）承租人的义务1、支付租金（《合同法》第226条）2、按照约定的方法使用租赁物（《合同法》第219条）3、妥善保管租赁物（《合同法》第222条）4、不得擅自发送和增设他物（《合同法》第223条）5、通知义务（1）租赁物有修理、防止危害的必要时；（2）其他信用证诚实信用原则应该通知的事由。6、返还租赁物四、一房数租《城镇房屋租赁合同解释》第六条——出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。【例】甲分别于3月1日、3月5日、3月10日与乙、丙、丁签订了出租某套房屋的书面合同，但均未交付房屋。丁于3月12日办理了房屋租赁登记备案手续。丙闻知后，从甲妻处骗得房屋钥匙，与3月15日搬入居住。四人因此发生争执，诉至法院。下列判断正确的是:A.甲与乙、甲与丙的租赁合同因未登记备案而无效B.丙有权拒绝返还房屋，因其已占有房屋C.乙有权请求甲交付房屋，因其租赁合同成立在先D.丁有权请求甲交付房屋，因其租赁合同已登记[答案]D五、房屋租赁合同的法定承受《合同法》第234条——承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。与承租人生前共同居住的人享有此项权利的构成要件是：①仅限于房屋租赁合同；②承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；③主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同居住人，是否承租人的近亲属或者法定继承人，在所不问。《城镇房屋租赁合同解释》第19条——承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。与承租人生前共同经营的人享有此项权利的构成要件是：①仅限于房屋租赁合同；②承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；③承租人将租赁的房屋用于合伙经营或者家庭经营；④主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同经营的合伙人或者个体工商户的共同经营者。【例】甲因与乙结婚需要住房，甲和潘某达成协议，甲承租潘某的某套房屋二年。半年后，甲因意外死亡，乙伤心欲绝回娘家住了一年。一年后，乙回来后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，双方书面约定，如甲届期不能还款，丙有权居住甲租赁的潘某的房屋。丙因甲未能如期还款，向潘某出示书面约定后，潘某将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，且将甲、乙的东西搬出。此例中:①甲死亡后，作为与其生前共同居住的人，乙法定承受该租赁合同，即乙当然成为承租人。②基于乙之承租人地位，乙虽回娘家居住一年，但依照此法律关系，乙为房屋的直接占有人。③丙住进该房屋具有正道理由，但丙采取的方式不对，丙侵占了乙对房屋的占有，乙有权依照《物权法》第245条之规定对丙行使占有回复请求权。④丙请求住进该房屋的要求应当另行依照法律程序通过公力救济方式解决。五、租赁合同中当事人的法定解除权租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间的信赖关系。与此相适应，合同法对租赁合同规定了较多的法定解除权，使得双方或一方在法定情形得解除租赁合同，具体而言：1.不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权。2.出租人的法定解除权：①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（《合同法》第219条）；②房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解释》第7条）；③承租人未经出租人同意擅自转租的（但出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的，解除权消灭）（《合同法》第224条、《城镇房屋租赁合同解释》第16条）；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（《合同法》第227条）。3.承租人的法定解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合同法》第231条）；②租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（《合同法》第233条；③出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解释》第6条）；④房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，导致租赁房屋无法使用的：（a）租赁房屋被依法查封的；（b）租赁房屋权属有争议的；（c）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的（《城镇房屋租赁合同解释》第8条）。六、买卖不破租赁《合同法》第229条——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖不破租赁——指租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。买卖不破租赁制度不仅适用于不动产租赁合同，也适用于动产租赁合同。买卖不破租赁的构成要件：①租赁合同有效。②租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，如因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并发生所有权变动。买卖不破租赁的除外情形：在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的；②房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。买卖不破租赁规则的效力在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金等）维持原约定不变。《城镇房屋租赁合同解释》第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《物权法》第190条——订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。【例】张小五以自有的一套房屋作抵押向银行借款60万，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记。不久，张小五隐瞒房屋已经设定抵押的事实将房屋出租给了不知情的王小六。租赁期限内，银行实现抵押权，该房屋由阮小七通过拍卖取得。下列选项中错误的是:A.租赁合同自始无效B.租赁合同效力未定C.阮小七仍受租赁合同约束D.阮小七不受租赁合同约束【答案】ABC【例】甲将自己的一辆汽车抵押给乙，但一直没有办理抵押登记。此后，甲又将该车出租给不知情的丙，租赁5年，双方签订了书面租赁合同。半年后乙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。下列表述错误的是：A.丙可主张因未办理抵押登记，乙对汽车无抵押权，丁不能取得汽车所有权B.丙可主张甲出卖时未通知自己，侵害了自己的优先购买权，要求甲承担赔偿责任C.丁有权基于其所有权，对丙行使返还原物请求权D.丁有权任意解除租赁合同，并要求丙返还汽车【答案】ABCD七、房屋承租人的优先购买权《合同法》第230条——出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《城镇房屋租赁合同解释》第21条——出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第22条——出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第23条——出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第24条——具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(二)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。房屋承租人的优先购买权——指房屋租赁合同的出租人将租赁的房屋出卖给第三人时，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的法定优先权。《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，《城镇房屋租赁合同解释》予以细化。房屋承租人优先购买权的性质——“强制缔约请求权”。根据该制度，出租人向第三人出卖租赁的房屋时，应当提前15天通知承租人，承租人享有强制缔约请求权，出租人无正当理由不得拒绝承诺，并以与第三人同等的条件与承租人订立房屋买卖合同。房屋承租人优先购买权的效力（a）出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）；（b）承租人享有以与第三人同等条件购买该房屋的强制缔约请求权。需要注意的是：《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但是，最高人民法院已于2008年12月废止该规定。优先购买权遭受侵害的救济《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效