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宏村主要吸引物:徽派古建筑目录项目概况项目开发模式研究成功因素分析及借鉴项目概况区位：宏村位于黄山景区西南侧，距离黄山机场39公里，距离黄山核心风景区约20公里，距离黄山市区约43公里概况：宏村，古称弘村，位于黄山西南麓，距黄山风景区30公里，距黟县县城11公里，占地30公顷，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落，享有“中国画里的乡村”之美称。景区现完好保存明清民居140余幢，承志堂“三雕”精湛，富丽堂皇，被誉为“民间故宫”。宏村区别于其他民居建筑布局的最大特色，成为当今世界历史文化遗产一大奇迹。【项目概况】宏村项目位于安徽省黄山市黟县，村落距离机场39KM，距离黄山景区北门20KM,距离黄山市区43KM黄山景区黄山市区【开发背景】1986年宏村旅游开发正式起步，由政府主导，旅游发展落后，游客接待量和门票收入低，且增长缓慢，为改变发展现状，1997年与中坤科工贸集团合作宏村1986-1997年旅游开发运营一览阶段模式经营主体利益关系收益情况发展说明1986-1993政府主导黔县政府政府投资，自负盈亏；村民参与意识弱年收入低于6万元，为西递的12.5%交通闭塞；开发程度低，收益源少；旅游功能较弱，人员负责1994-1996宏村镇（宏村旅游开发责任有限公司）受西递旅游繁荣的刺激，村民与政府之间产权的开发权争夺激烈门票收入12万，同期西递收入132万利益矛盾严重，旅游开发收益仍然较低1997自主经营宏村村办企业（宏村旅游服务有限公司）由村民集资，宏村承包经营，村民的产权意识觉醒年门票收入17万元左右缺乏经验和完善的监督机制，收入较低在多年开发未见成效的情况下，1997年8月黔县政府组成招商组，参加北京招商会，与北京中坤集团就开发黔县旅游大餐了初步合作意向。后续经过多次谈判，最终决定共同组建“京黔旅游股份有限公司”，由此宏村旅游开发进入了外来企业开发阶段。村内鳞次栉比的层楼叠院与旖旎的湖光山色交相辉映，动静相宜，空灵蕴藉，处处是景，步步入画。从村外自然环境到村内的水系、街道、建筑，甚至室内布置都完整地保存着古村落的原始状态，没有丝毫现代文明的迹象。【项目特点】项目开发模式研究【开发策略】采取先旅游后地产的开发策略，对原有建筑进行保护和修缮的策略宏村旅游开发先行策略•按照“保护、开发、利用”的古镇开发思路，共投入400万元资金用于宏村古建筑的修缮保护以及景区设施的完善；•后续进行持续的推广宣传，充分利用现代媒体，扩大宏村古村落的知名度，为后续的地产开发奠定基础。地产开发策略-奇墅湖度假村•通过地产的开发提升宏村景区的旅游竞争力，衍生更多的旅游配套服务；以景区门票收入为主要资金，共投入2亿元开发奇墅湖度假村；•度假村物业，度假酒店用于出售，实现快速回款，度假别墅做分时度假，实现可持续经营收入，完成由单纯的旅游开发转变为复合地产运营。旅游扩展策略-南屏、关麓•依托宏村旅游的成功开发，奠定游客流量及知名度的基础上，进行扩张开发。【开发历程】经历先保护修缮到地产开发再到旅游扩张开发三个阶段中坤宏村古镇开发历程阶段主题具体措施营收其他成果1998-2001修缮保护性开发制定开发综合方案，同时做好古村落保护规划；投入400万元对宏村与中城山庄进行保护性开发，积极申评世界遗产1998年，门票收入48万元（1997年为17万元）；2000年达到127万元2000年11月，列入《世界文化遗产名录》；2001年被指定为国家级4A景区2002-2004地产新建+古镇建筑重建+古镇保护性开发启动奇墅湖度假村、梓路寺的建设，以及南屏、关麓的保护性开发2003年，门票收入723万元，中城山庄收入突破2000万元；2004年游客达到50万人次2003年7月被评为国家级4A景区2005-至今地产新建开发+景点推广运营奇墅湖度假村继续开发，通过举办多项大型公共活动以及外省推介来推广宏村旅游2006年门票收入2800万元，第一次超过西递；2007年宏村人均分配2000多元2004年被评为中国历史文化村；2005年7月被评为中国魅力名镇；2006年获评“中国最美的村镇”【开发模式】1997年地方政府引进北京中坤集团投资，同地方政府共同组建黄山京黟旅游开发总公司，负责黟县下属古村落旅游开发中坤集团：从1997年开发黄山宏村起，“中坤旅游”依托其复合型旅游理论，经营地域涉及黄山、新疆南疆、北京、宁夏、美国等地区，开发出多种业态产品，构建了全国范围的复合型旅游产业链。黄山京黟旅游开发总公司：1997年9月27日，黟县政府与中坤科工贸集团签订了为期30年总投资2518万元的租赁经营合作协议书——《黄山市黟县旅游区古民居、旅游项目合作协议书》。合作方式：中坤集团以现金方式逐步投入黟县，开发经营关麓、南屏、宏村景点、黟县民间古祠堂群;黟县以古民居旅游资源和古祠堂群建设项目土地使用权为投入，形成股份合作经营态势。【合作方式】中坤集团同地方政府合作开发，采用租赁30年的方式开发黟县古民居旅游资源【利益分成】中坤集团对宏村承包30年租赁经营权，负责整体村落维护及旅游开发，门票收入由中坤集团、黟县政府、镇政府和宏村居民分成时间1998年-2001年2002年-至今分配方案形成说明1998年，根据黄山京黟旅游开发总公司、宏村村民委员会和际联镇人民政府签订的《宏村旅游区管理协议书》分配。在2001年收益分配矛盾加剧的情况下，2002年根据多方协调达成具体分配方案京黟公司每年支付给宏东、宏西村村民及镇政府人民币17万元和每年门票收入的5%（其中给宏东、宏西村民4.6万元和0.5%的门票收入，年底一次付清；镇政府7.8万元和门票收入的4%，于六月底、十二月底两次付清）。全部门票收益中，京黟公司占67%，地方占33%，其中向县政府上交20%，作为文物保护基金（用于整个黟县的古民居保护），镇政府占5%，村民占8%优点：引进专业旅游开发公司，资金实力雄厚，营销手段丰富，管理经验先进缺点：产权分散，利益分成及维修责任矛盾尖锐因产权问题，纠纷不断，被称为被“出卖”的村庄【盈利模式】徽派文化吸引旅游项目兴旺，旅游项目持续经营为旅游地产带来潜在购买客群，【延伸开发】继宏村景区开发后，中坤集团后续多个项目捆绑获取经营权、开发权【延伸开发】奇墅湖区域规划集休闲、接待设施、四星级宾馆、垂钓中心、运动中心以及产权式经营的徽派别墅为一体的具有国际水准的大型会议、度假休闲、娱乐中心。【延伸开发】奇墅湖项目环境、位置优势明显，产品种类多元化，满足客群多元需求1997年，中坤集团投资大约300万，1万人次，当年门票收入17万；1998年，宏村景区接待旅游人数6.3万人次，门票收入约48万；2000年，宏村景区接待旅游人数8.12万人次，门票收入127万；2003年，宏村景区接待旅游人数23万人次，门票收入723万；2004年，宏村景区接待旅游人数42.93万人次；2006年，宏村景区接待旅游人数70万人次，门票收入2800万元；2008年，宏村景区接待旅游人数82.8万人次，门票收入4036.4万元；2011年，宏村景区接待旅游人数122.5万人次，门票收入6578万；2012年，宏村景区接待旅游人数140万人次，门票收入7800万；2013年，宏村景区接待旅游人数152万人次，实现门票收入8162万元，旅游总收入7.97亿元。……2016年，宏村景区接待旅游人数204万人次，门票收入1.24亿元；2017年，宏村景区接待旅游人数227万人次，门票收入1.29亿元。【经营数据】宏村景区2013年(13年为旅游行业的蓬勃发展的元年）接待旅游人数152万人次，实现门票收入8162万元，旅游总收入7.97亿元成功因素分析及借鉴【成功因素】宏村文化主题旅游项目宏村项目成功的核心因素资源因素独特的古镇资源决定了宏村项目的特征，依托宏村原有的景观特色进行开发，为项目的开发提供了先天优势规划因素宏村经开发后，交通便利，可达性强，基础性配套完善，同时规划购物、休闲、娱乐、艺术等业态，充分满足人们的多元化需求营销推广因素宏村旅游项目不仅拥有优美的环境品质、完善的设备体系，还拥有完备的营销网络机构，不断吸引人们的关注题材因素依托宏村的历史文化底蕴，形成新的主题，创造好的故事线索来营造引人入胜的旅游娱乐项目开发因素宏村项目在已有的自然景观上进行扩展新的景观，通过运营的门票收入，为后续的开发提供资金支持【项目效益】项目的成功运营，即实现了项目自身的收益，同时带动了黔县的经济发展，提升了财政收入，为居民创收企业效益新的运营模式，加之持续的推广，项目的知名度不断提升；2000年11月，宏村景区被列入世界文化遗产名录；2001年、2003年获评国家重点文物保护单位、国家4A景区；2006年，宏村接待游客70万人次，门票收入近3000万元位列安徽全省第四；社会效益推动了黔县的经济发展，提高了村民的收入水平，同时也促进了黔县的旅游发展；2007年，景区为宏村村民人均创收2000余元，带给黔县财政贡献达1500万元。【借鉴一】先旅游后地产的开发策略，以先期打造水墨宏村的知名度，提升后续地产项目开发的价值及品牌度，再通过地产项目的收益支撑后续旅游扩展开发，实现低成本投入的可持续发展战略宏村1998-至今营销推广阶段背景推广手段重要事件典型成果1998-2001知名度低，保护规划方案获得批准，开始进行古镇的修缮性开发，在宏村、南屏等取景的电影《卧虎藏龙》热映争取政府支持，积极创评各种奖项，借势推广1999年申报世界文化遗产2001年成功接待江泽民等领导人获评世界文化遗产，知名度大增2002-2004具备中等名度，2002年奇墅湖度假村启动、2003年梓路寺的重建启动；南屏、关麓修缮开发进行名人效应借势，参评4A级景区及其他旅游奖项2002-2003年，先后加入中国风景名胜协会、中国世界文化遗产工作委员会2004年，皖南古村落特种邮票发行获评4A景区2004年门票收入近1500万元，接待游客50万人次2005-至今知名度继续增长奇墅湖酒店和别墅投入使用开发后的南屏、关麓景点开发大型公共活动、外地推介创评5A级景区2005年，举办第九届中国黄山国际旅游节2006-2008年，连续举办中坤黄山国际山地车节，中国黔县国际摄影节2017年接待游客227万人次，同比增长11%【借鉴二】宏村项目知名度，以完备的推广传播策略，通过阶段性主题推广达到目标，同时借政府、名人、世遗、影视之势，不断拔高推广效果谢谢！