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城市综合体案例研究2019-11城市综合体分类地段分类城市综合体城市CBD中心型北京国贸北京建外soho交通枢纽型北京国瑞城城市副中心型上海五角场万达广场长沙北辰三角洲城郊结合部型长沙中信新城城市综合体分类主导物业形态分类城市综合体生活住宅主导型阳光100湘江世纪城商业主导型大悦城万象城万达广场办公主导型建外soho三里屯soho旅游文化主导型华侨城杭州宋城案例目录综合体案例国内国外北京长沙深圳日本美国华侨城中信新城SOHO系列大悦城六本目洛克菲勒中心上海新天地开福万达广场北京SOHO系列以商务公寓，在家办公概念主打的综合体国贸中心启动北京CBD区域发展；SOHO中国在北京CBD的项目为商务人士提供了全新生活理念，并引发一个阶层的产生北京CBD的规划范围是：东大桥路（西）——西大望路（东）、朝阳北路（北）——通惠河（南）之间约3.99平方公里的区域。1993年经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年，北京市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心区规划》国贸中心建外SOHOSOHO现代城改革开放初期，国贸中心应对城市高档写字楼市场的空白，以高标准办公、会展吸引高端企业、社会精英，商业、酒店应对亚运会需求地理位置国贸中心地处北京东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区，与天安门广场近在咫尺。对外交通国贸周边的国贸立交桥四通八达，是首都北京东部的交通枢纽。距首都机场只有25分钟车程，地铁国贸站与各线地铁相通，多条公共汽车线路从门前通过，地理位置优越，交通十分快捷。国贸一期改革开放外企办公需求亚运会酒店需求游客购物需求外企工作人员居住需求生产、工程、设备22%商业银行及其它金融机构21%商业服务16%信息技术15%贸易9%石油、化工、医药8%律师、会计事务所5%其他4%北美及拉丁美洲41%欧洲15%日本10%东南亚6%国内20%香港4%其它4%北京60%以上的外资机构均进驻CBD，涉外资源丰富；现有企业总数为1750家，跨国公司数量457家；外国驻京代表机构570家；外资银行、保险公司及其代表机构约150家；律师、会计事务所、咨询等中介服务机构192家；银行网点众多，在华的外国银行办事处也主要集中于此。客户来源方面，海外机构占近7成当SOHO现代城建设时，北京CBD汇集了世界500强企业、著名跨国公司及大量金融机构商务气氛形成，大量城市白领和领先客户聚集，商务居住需求增加2019年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及城市白领的聚集以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。SOHO现代城于2019年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（2019，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2019年完工白领商务人士哪里是他们的居住空间？经济发展制造业外迁商务活动向城市中心涌入大量公司聚集Soho现代城SOHO现代城一期以全新独特的商务公寓面市聚集人气；待区域成熟后推出商业、写字楼SOHO现代城位于建国路南侧，东三环、东四环之间。占地面积7.3万平米，总建筑面积为48万平米，容积率达6.7拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓6栋28层塔楼建筑面积：27万平方米公寓套数：1385车位：12264栋联体楼建筑面积：22万平方米其中：商业1.9万平方米，48间办公室：6.1万平方米，277套SOHO公寓：14万平方米，512套二期：2000年一期：1997年在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。项目二期建成后，SOHO品牌深入人心，这里聚集了中国的SOHO先锋在前期住宅大卖聚集人气的基础上，二期推出办公、商业、娱乐等功能，将SOHO生活完整化——一个项目，可以满足SOHO一族各类日常需要。先锋群体的聚集产生巨大的影响力，SOHO成为二十一世纪初最热门的话题居住办公购物休闲娱乐建外SOHO——延续SOHO品牌和开发理念，在更优越的区位扩大规模、实现价值提升地理位置项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区项目性质总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），建筑面积70万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等建外SOHO建外SOHO建外SOHO建外SOHO分七期销售，前期借品牌优势推广公寓，后期打造更先进的办公物业提升项目价值02.61#、2#公寓（1期）（12000-13000元/平米）回流资金A、B写字楼02.10（15000元/平米）树立形象写字楼商业拍卖东区公寓商业销售带动人气赚取价值3#、4#、5#、7#、8#公寓（2期）0410#-16#公寓（4、5期）（17000元/平米）保证持续的现金流05.917#、18#公寓（7期）（17000元/平米）平衡风险西区公寓商业销售赚取利润6#、9#公寓（6期）（19000元/平米）赚取利润回收资金AB1、2期3期4期5期6期7期（18000元/平米）分期策略SOHO中国在北京CBD将品牌价值最大化运用，相继建成5个以SOHO为主题的项目SOHO现代城建外SOHOSOHO尚都朝外SOHO光华路SOHO建外soho朝外SOHOSOHO现代城光华路sohoSOHO尚都朝外SOHOSOHO尚都银河SOHO三里屯SOHOSOHO关键营销策略高佣金激励，末位淘汰制SOHO中国的常规佣金是常规开发商标准的3倍，目前大部分开发商自销项目的佣金标准基本在2‰左右，而SOHO中国则在5.5‰-6‰之间，超额甚至能拿到1%。而且佣金按周发放，从不拖欠。末位淘汰方式是销售团队每三个月评比一次，每次淘汰一位副总监及其所带的小组，副总监可以重新回去做销售员，也可以主动辞职，而销售员则在新的组合中择优录用，业绩靠后者直接出局。SOHO关键营销策略文化营销、网络营销双管齐下从《SOHO小报》到潘石屹、张欣夫妇的微薄营销，每一次SOHO中国的动作总能引来大批追随的粉丝。文化营销、网络营销能最大程度地曝光项目，同时减少传统传播渠道的广告投入！微薄爆红的“一潘币”“中国第一座国际化青年城”以商业为主导年轻型城市综合体范例北京地标性的ShoppingMall北京最新最大最时尚的ShoppingMall全国最大LED屏幕外墙亚洲最长飞天梯地处北京最繁华最成熟最时尚商圈每天20-50万每天约76万的白领确保高品质的消费方式项目名称办公面积（万平方米）办公人流（万人）美晟广场6.45大悦城6.55置地星座76天安汇87中国国际新闻中心11.410富卓广场4.54首都时代广场5.75中国银行17.515金融街新增2420TOTAL9176西单周边办公区清晰时尚的定位-2FX-LIFE趣味-1FGlamaous眩目1FElegant优雅2FSexy性感3FTrendy潮流4FCrash冲撞5FSporty动感6FHappy快乐7FDating约会8FChildlike童真9FHigh兴奋10-11FDreaming梦想主力商户以知名年轻化国际品牌为主，契合项目定位现场装修形象—公共区域现场装修形象—店铺形象现场装修形象—围板及导识系统大悦城地产系列上海的昨天与今天在此交汇旧城改造类型城市综合体范例上海新天地—项目背景土地面积：约52万平方米总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店／服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地开发周期：2019年初开始分15年分期开发，预计到2019年完工以石库门旧建筑区为基础2019年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越上海新天地—开发地块情况A太平桥人工湖绿地B翠湖天地C上海新天地E瑞安总部大楼D企业天地上海新天地—开发现状人工湖＋绿地企业天地新天地翠湖天地二期一期2019-2019年先期推出新天地商业和人工湖/绿地(公益部分)2019-2019年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)5星级酒店翠湖天地三期2019-2019年分别五星级酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）2019年年末，新天地三期——新天地时尚购物中心揭幕上海新天地（商业街）上海新天地（住宅）翠湖天地随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅价值也是逐年翻升，从2019年一期项目均价在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型产品40%以上。翠湖天地二期一期翠湖天地三期上海新天地—建筑理念与特色整旧如旧，翻新创新◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。上海新天地——品牌定位上海新天地是什么？“城市会客厅、生活新天地”上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具有浓厚“海派”风格的旅游景点。上海新天地——目标消费群目标消费群体：上海的年轻人阶层、中产阶级、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。目标消费群特点：年龄在20-40岁之间、对最新流行、艺术、文化等极为敏感、用于休闲娱乐的消费支出占其生活花费的比例相对较高、周末的时候喜欢在酒吧里用一只手端着鸡尾酒和别人聊天。上海新天地—商业业态布局：源自历史、围绕理念、强化特色新天地分为南里和北里两个部分。南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」）会址所在，辟为步行街。高标准严要求甄选的实力组合，分布在新天地的南北两里。新天地北里广场新天地南里广场新天地项目实景欣赏新天地项目实景欣赏上海新天地——项目形象平面广告上海新天地——项目形象平面广告上海新天地——时尚购物中心平面广告上海新天地——时尚购物中心平面广告上海新天地——线下主题推广活动中外结合，既有昆曲鉴赏，也有明星跨年演唱会运用元旦、情人节、万圣节等西方节日，开展节日营销长沙中信新城超大型城市综合体城郊结合部型城市综合体范例中信新城组合国际化的住宅、商业、商务、酒店、数码工业等共生性城市功能于一体长沙中信新城，由央属国企中信深圳集团斥资近60亿元实力打造，以240万平方米的超大规模，规划了城市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区等七大城市功能区域，集购物、居住、娱乐、文化、旅游、金融等为一体，成就中部国际都会中心及融城中央商务区。原生别墅区数码港商务区文化广场娱乐区主题公园休闲区城市广场商业区城市广场商业区低密度情景住区总占地面积：160万平方米；总建筑面积：225万平方米；商业：35万平方米