万科-以法律的角度说物业管理

08.03.26Page1以法律的角度说物业管理08.03.26Page2物业管理的产生与发展物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一流的。★物业管理的起源08.03.26Page3物业管理的产生与发展1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是深圳乃至中国第一家物业管理公司，标志着专业化物业管理迈出了第一步；东湖丽苑小区率先实行了物业管理。1993年6月28日深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织；1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（其中业主委员会的规定源自陈之平在天景的经历）颁布；2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》实施。2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会——深圳市住宅产业化协会成立。★物业管理在中国的发展历程08.03.26Page4物业管理的产生与发展1992年1月万科成立下属第一家物业管理公司--深圳市万科物业管理有限公司，经过十多年的发展，“万科物业管理”已发展成为国内同行业中的知名品牌。随着万科房地产在全国各主要城市的迅速发展，集团又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈阳、大连、成都、武汉、长春、南昌、南京、广州、佛山、中山、东莞、惠州等16个城市成立了专业的物业管理公司，目前管理项目159多个，管理面积近2600万平方米，管理类型包括高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼、工业区、学校及政府公共物业等。★万科物业的发展历程：万科物业管理是伴随着万科房地产开发业务的产生而产生，并逐步发展起来的。万科集团自1988年开始介入房地产行业，1990年建成第一个房地产项目--深圳天景花园，受SONY公司售后服务的启发，一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，并提出了在管理服务上一定要超前的理念。2005年12月12日，万科物业率先在全国各地将其属下的物业管理处全部更名为---物业服务中心。开风气之先，致力为业主提供更加周到的物业服务。08.03.26Page5物业管理的基本概念★物业定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业的特性：位置的固定性和地区性形式上的多样性使用上的长期性建设周期长、投资量大容易受政策的限制保值性和增值性08.03.26Page6物业管理的基本概念★物业管理行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。《物业管理条例》第二条：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。08.03.26Page7物业管理的基本概念1、房屋的维修、养护；2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理；3、清洁卫生；（外包体现专业化分工）4、停车服务；（与车辆保管的区别）5、公共秩序（业主家中失窃是否应由物业公司赔偿）6、市住宅主管部门规定和委托合同规定的其他物业管理事项；★物业管理的基本内容08.03.26Page8物业管理的基本概念★物业管理企业资质物业管理企业资质是指物业企业从事物业管理服务所须具备的条件的总和。《物业管理企业资质管理办法》1、物业管理企业资质共分为一级、二级、三级；2、各级别的物业管理企业的管理范围有所不同：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。我司于2008年3月11日获得二级资质！08.03.26Page9物业管理的基本概念★业主、业主大会及业主委员会业主：《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。业主大会：《物业管理条例》第八条：物业管理区域内全体业主合法权益的代表者与维护者。业主委员会：业主大会的常设和代表机构，负责执行业主大会的决议。08.03.26Page10物业管理的基本概念☆业主的权利业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。08.03.26Page11物业管理的基本概念☆业主大会的权利业主大会对如下事项有决定权：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。08.03.26Page12物业管理的基本概念☆业主委员会的职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。08.03.26Page13物业管理的基本概念☆召开业主大会的条件和程序条件：《广东省物业管理条例》第十三条：20%以上的业主联名已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。程序：《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》成立首次业主大会筹备组制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》召开业主大会，选举产生首届业主委员会物业管理的基本概念★物业服务合同物业服务合同是物业公司进行物业服务活动的最根本依据！1、依法签订2、合同，是主要权利及义务的根基。3、合同内容：（1）明确并强化单方终止合同之违约责任。（2）明确、细化模糊点：A、法定权利的明确化：如知情权、监督权。B、模糊权利的明确化：如车辆安全责任、对业主人身财产责任08.03.26Page15物业管理的基本概念★管理规约管理规约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。我司制定的管理规约对如下内容进行了特别约定：1、装修管理规定2、环境卫生管理规定3、治安、消防、交通管理规定4、电梯使用管理规定08.03.26Page16物业管理的基本概念★专项维修资金《专项维修资金管理办法》第二条：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。签约时间预售许可证取得时间缴交标准2008年7月31日前——普通住宅40元/平米商业50元/平米2008年8月1日后2008年2月1日前普通住宅40元/平米商业50元/平米2008年2月1日后高层（带电梯）、独立非住宅105元/平米多层（无电梯）住宅（含别墅）77元/平米、《物业管理条例》——国务院379号令2003年9月1日实施2、《物权法》——2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过3、《物业管理企业资质管理办法》—中华人民共和国建设部第125号令4、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知——发改价检（2004）1428号5、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法的通知》的通知——发改价格检（2003）1864号6、建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知----建住房（2003）131号7、建设部关于印发〈前期物业管理招投标管理暂行办法〉的通知。8、《住宅室内装饰装修管理办法》—建设部110号令2002年5月1日实施9、《专项维修资金管理办法》－－专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修、更新、改造。08.03.26Page18物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任讨论：1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要承担责任？2、物业公司如何规避自己的风险？08.03.26Page19物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任《物业管理条例》：第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。08.03.26Page20物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任对策：1、准确理解法规的含义：（1）物业公司承担责任的依据：物业合同。（2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。如：盗窃案发生后我们的责任：A、协助保护现场B、报案C、协助调查（提供记录、证据）D、提供公司已尽合同义务的证明08.03.26Page21物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任对策：2、物业公司如何规避风险：（1）完善物业服务合同：A、责任的明确性、义务条款的准确性。如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。B、免责条款（2）严格贯彻合同：A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量记录、过程记录。B、强化合同意识、风险意识，如车位保管、场地租用关系。08.03.26Page22物业管理的几个法律责任问题★物业管理费标准的制定、缴纳讨论：1、交纳主体：A、开发商空置的房屋，是否可以不交或少交物业费？B、业主没有入住的房屋，谁来交纳物业费？C、租赁房屋的人没有交纳物业费，向谁追缴？2、地产/物业公司可否决定减免管理费？3、如何对待不按约缴纳管理费？4、物业管理费的订立标准？08.03.26Page23物业管理的几个法律责任问题★物业管理费标准的制定、缴纳《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的