城市综合体案例研究——上海海上海

城市综合体案例研究——上海海上海新城•项目区位：•位于杨浦区大连路920号；•北面紧邻杨浦区大学城的17所高校；•南部临近浦江两岸综合开发的重点区域——北外滩（现代服务贸易区）和东外滩（滨江特色区）；•外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在项目3公里范围左右。海上海新城上海财经大学复旦大学上海外国语大学同济大学上海理工大学北外滩陆家嘴国际金融中心大连路隧道项目概况：•建筑占地：8.49万m2；•总建筑面积：约23.4万m2；•容积率：2.44；•物业形态：LOFT办公楼、高层住宅、特色商业街。项目市场背景：•杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。•周边商业配套及商务氛围较差；•杨浦区传统的居住环境较差，但黄浦江沿线开发以及“知识型”杨浦工程的启动将带动区域发展。案例借鉴“写字楼+商业+住宅”综合功能定位消除区域抗性、细分市场，演绎创意产业的核心主题•独具风格的物业形态：1内部多为错层空间，可任意组合：3.4米、4.6米、5.3米层高。2111创意LOFT•近8万m2的3幢高80米匣型建筑；•率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间；•只卖不租，售价15000-16000元/m2。2创意商业街•逾2万m21-3层商铺文化艺术商业街，将各种生活、商务配套融于一体；•按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院五大主题院，独具特色；•售价30000元/m2。22海上讲堂海上剧场海上会所333创意生态居•逾9万m2的7幢16至25层精装修高尚住宅；•售价19000元/m2。案例：上海海上海新城“院落式”设计，通过不同体量的盒子的组合，形成街区空间的趣味和变化海上海街区空间通过三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，实现了传统商业地产和住宅形态的本质性超越。通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街“生命力”海上海街区空间海上讲坛、海上剧场、海上会馆三大文化艺术运营节点的规划，提升项目的价值，让商业街成为一个具有生命力的场通过建筑形态、街区商业形态的布局和创意活动的组织来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所海上讲坛海上会所海上剧场时装秀元素2-建筑：不规则/具有强烈视觉冲击的前卫建筑，建立区域标志形象海上海打造元素视觉冲击前卫创意简洁不规则体元素3-立面：利用色彩/建筑构件/灯光等使建筑立面、形象多重变化海上海打造元素执着于构成建筑的素材和色彩，空间充盈着变化丰富的光影效果。图像的形态限定了内外场景的视觉范围，虚实之间，正负之间，整个的商业氛围被有力的控制在图像的轮廓之中。图像的力量源自虚实、正负之间。海上海案例总结利用创新、时尚、前卫的建筑设计、概念包装，建立项目的标签形象，实现了传统商业地产和住宅形态的本质性超越。8LAFETETAMA多摩商业街新城——经营/建筑极富特色的商业街•占地面积：40，000㎡•CFA：20，000㎡•CLA:16，000㎡，其中，零售占80-90%，餐饮占10%左右。多摩商业街地处东京火车站和东京都立大学之间案例借鉴9城市的开发和交通的完善是商业逐渐形成的重要因素•多摩商业街是随着东京地铁的建设和多摩新城的开发而逐渐形成的。•多摩新城距东京15-35公里，从1960开始，至1984年已开发50平方公里，居民近50万人。•多摩新城的繁荣使商业得到长足发展，形成了集旅游、零售、餐饮、百货于一身的多摩商业街。案例：LAFETETAMA多摩商业街新城10其店铺建设分布都很有特色。特别是其中的超市。零售业是多摩的最主要商业形式，占整个商业街的90％左右。其店铺建设分布都很有特色。特别是其中的超市。餐厅装饰精巧优雅，别具特色。多摩商业街零售商店/餐饮业：个性化展示，参与式经营是每个店铺的经典之笔LAFETETAMA多摩商业街新城打造元素11整洁的街道是营造良好购物环境的重要因素多摩商业街的道路干净整洁，宽敞明亮，给人一种耳目清新的感觉。LAFETETAMA多摩商业街新城打造元素12独特的商业建筑形式是形成个性商业的最好载体•多摩商业街具有很多独特的建筑，他们色彩鲜艳，形态各异，颇有欧式风格。LAFETETAMA多摩商业街新城打造元素13多摩商业街环境配套•多摩商业街的环境配套很完善，不仅空气清新，风景怡人，而且还有足够的卫生设施，让游客在逛街的同时能感受到大自然的气息。LAFETETAMA多摩商业街新城打造元素14多摩商业街娱乐设施和街道饰品•多摩商业街还有很多娱乐设施和街道小饰品，让整个小区更显精巧可爱，更富游乐风情，给人轻松的购物环境。LAFETETAMA多摩商业街新城打造元素15多摩商业街经验借鉴商业元素与大环境的协调和共融商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。商业经营的个性化每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰富多彩而又富有情趣。商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求出发，设计各自的经营和展示。LAFETETAMA多摩商业街新城案例总结16北京苹果街----BLOCK街区区位：北京CBD核心区东南，距国贸桥600米。总建设规模近70万㎡分区苹果社区北区，为苹果商区和苹果街组成。【苹果商区】传媒大厦、蒙太奇商务大厦、Block酒店及酒店式公寓【苹果街】苹果商业街＋苹果二十二院街组成，建筑面积约8万㎡。案例：北京苹果街----BLOCK街区17以江南古镇的模式来构筑现代商业街。铺面积为80-100㎡，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000㎡的商业空间。将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的街的尺度。以体量而不是以数量来均衡视觉感受，造就整体感。内部商业街与城市人流，车流贯通，做到吸入人流戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点，造成主要的事件点。垂直的空间经验，看上看下，商店＋住家的空间结构案例：北京苹果街----BLOCK街区18苹果二十二院街——设计理念中国环院的概念，由三十多个现代院落组成，如：北京的四合院，云南的“一颗印”宅院，江南的“四水归一”天井院。这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。院的本身包含环绕的概念，屋顶的连续，由一层环绕至二层，创造出连选变化的屋顶空间，创造新的院落形态。北京苹果街----BLOCK街区打造元素19铺，铺铺朝街，面积在50～100之间，同时又具备自由组合功能。街，一般商业街的尺度，都控制在8～12米。所以将一条主街‘打碎’，选择合适的尺寸，进行分割，重组。造成起伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将血液引入全身，将商铺的价值最大化。由多个现代院落组成，院本身包含环绕的概念，由一层环绕至二层，创造出连选变化的屋顶空间，创造新的院落形态。北京苹果街北京苹果街----BLOCK街区打造元素20北京苹果街的经验借鉴商业街区设计：BLOCK街区设计商业街区价值的提升：街空间尺度，8－12米的步行空间；街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能；院落形成街区，更多的铺临街与住宅功能的融合商业街区与住宅区分开北京苹果街----BLOCK街区案例总结21案例对本项目商业的启示1.铺铺临街，易于销售2.宜人的尺度街是小的，铺是小的，空间是多变的，总能给人惊喜3.城市的，开放的街区商业与道路、与城市保持密切连通4.广场效应聚集人气，能够形成知名度，带来城市名片效应5,商业街区与住宅互相融合，商业提升居住品质北京苹果街----BLOCK街区案例总结索尼中心：柏林波茨坦广场索尼中心改造，如何实现街区营造和公共空间价值？索尼中心位于德国首都柏林的波茨坦广场，总占地面积2.6公顷，地块呈锲形，它包括7幢建筑和一系列的地下设施，总建筑面积13.3万平方米，是以总部办公为主导的复合型商务中心。占地：26444平米建面：132500平米索尼中心广场鸟瞰图狩猎园高级住宅社区索尼广场索尼欧洲总部办公楼26层塔楼ESPLANADE酒店柏林爱乐音乐厅戴姆勒—奔驰总部基地索尼中心包含了索尼在欧洲的总部、办公楼、公寓住宅、“日耳曼影院”、一个多功能剧场，以及复杂的、容纳有大量的休闲活动及零售商业的大空间远望整座建筑的顶部象日本的富士山。索尼中心背景使各个建筑体完全开敞，与外部空间无缝对接，使广场成为城市肌理的重要组成部分多样化的人流引导空间处理内部交通体系外部“门廊”在中心体中多方位的开放通道，形成相对畅通的人流引导，消除建筑体产生的区域边界，最大化的共享项目价值在建筑体当中采用局部挑空，分割建筑体形成多样的交通空间，保证中心与外部在视觉与空间上的通畅，形成的密切交流开敞式的半掩半敞，路径设置与开放性的空间动态交融索尼中心交通组织以内聚式的公共空间处理手法，增强中心焦点区域的吸引能力，盘活整个街区的活力Sony中心是由6栋钢结构建筑环围组成，大面积的落地玻璃让广场变得通透灵动。建筑群围而不合，跟外围空间保持有机的关联，具备良好的透气性和景观透视效果。站在广场里，能感受到现代建筑和自然景观交融的气息内部空间利用大面积的休闲广场，休息绿地为客户提供交流空间，使得客户愿意停驻，从而提升项目人气与活力•具有可拉伸顶棚的广场是不仅提供了一个大的、可避风雨的、11层楼高的公共空间，它也同样使得周围的建筑物不再受风雨的限制，因此带来了大量的经济收益。索尼中心功能空间使建筑内部空间的私密性与外部空间的开放性模糊化，丰富空间层次，强化空间吸引力城市开放性公共空间的私密性与私密空间的自我延伸和扩展，即内与外空间属性的模糊与反转，有助于丰富开放性公共空间的层次与序列.室外的大屏护，形成全天候的露天广场，营造宜人的街区环境，大型室内空间室外化，完全模糊室内室外的界限索尼中心功能空间以强调突出造型感的建筑，以强烈的视觉冲击力建立项目的标志性意义形态丰富的北侧建筑群建筑立面采用大面积玻璃材料，视觉上完全透明，形成极强的消融感，充满轻盈通透的城市意象感觉建筑群体紧凑，特色鲜明，强调整体建筑形象，简洁富于现代感与技术感中心广场的上空的穹顶，仿佛是悬浮在空中的华盖，覆盖着整个中心广场，像把伞翼舒缓伸向四周，触及形态各异的裙楼索尼中心打造元素以时尚、动感、潮流造型建立街区情趣元素，以品牌主题商业增添持续性的城市活力Sony中心除了办公区和Sony产品专门店之外，其商业街区的构划也物尽其用。广场采光好，是Café聚集的地方，站在楼上俯瞰，广场上露天桌椅最受欢迎，客人们悠闲地晒太阳喝咖啡，惬意非常。中心内亦有传统德国美食的餐厅、电影院和大众汽车展示中心等等。这些空间设施足够消磨一个悠闲的下午。其中一栋大楼墙面上悬挂着Sony的超大屏幕电视，正在播放Justin的最新MV。一排弧形的超宽钢制座椅为那些在广场休息和观看电视的人所准备。有人在喝水，有人在看书，也有人躺下来晒一个下午的阳光浴。索尼的展示中心有四层，共1400平方米。充满了令人兴奋的设施，展示了SONY超前的、经典的、独一无二的电子娱乐产品。索尼公司的“优雅娱乐中心”，索尼欧洲总部及SanofiSynthelabo。索尼中心打造元素各个建筑体完全开敞，与外部空间无缝对接，使广场成为城市肌理的重要组成部分人流组织以内聚式的公共空间处理手法，增强中心焦点区域的吸引能力模糊化建筑内部空间的私密性与外部空间的开放性强调突出造型感的建筑，以强烈的视觉冲击力建立项目的标志性时尚、动感、潮流造型建立街区情趣元素，以品牌主题商业增添持续性的城市活力街区空间打造元素索尼中心案例总结