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华府晶园二O一五年八月溧阳市住宅、商业市场调查报告（初稿）目录页PART1溧阳城市概况PART2溧阳住宅市场PART3溧阳商业环境PART4晶园项目概况PART溧阳城市概况溧阳隶属于江苏常州，土地总面积1535平方公里。距上海、杭州200公里（行车3小时），距南京、苏州、张家港百余公里（行车1.5小时）。距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。地理位置PART1PART2PART3PART4上海杭州泰州溧阳芜湖宣城扬州镇江南京湖州嘉兴绍兴黄山合肥南通苏州无锡常州临安马鞍山车程3小时车程2小时车程1小时溧阳属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛，无霜期长，全年平均温度17.5℃。按平均气温低于10℃开地暖，高于24℃开冷空调来计算，一年开地暖的月份为4个月，开冷空调的月份为4个月。气候全年平均气温一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月日均最高气温（℃）7℃9℃14℃20℃25℃29℃32℃32℃27℃22℃16℃10℃日均最低气温（℃）0℃1℃5℃11℃16℃21℃25℃24℃20℃13℃7℃1℃平均气温（℃）4℃5℃10℃16℃21℃25℃29℃28℃24℃18℃12℃6℃PART1PART2PART3PART4装备制造业2014年，溧阳销售额超百亿元企业5家：申特钢铁、金峰水泥、新时代控股、上上电缆、江苏国强，分别位列中国民营企业500强第76位、308位、341位、414位、432位。溧阳已形成金属冶炼及加工、机械装备制造、输变电设备制造、新型建材四大传统支柱产业，其中输变电产业集群入选江苏省特色产业集群，农牧机械、电梯、风电和汽车零部件产业基地化加快形成，新能源新电源和节能环保、生物医药和健康养老加速崛起，轨道交通、机器人、通用航空等新兴产业也已经破题。支柱产业PART1PART2PART3PART4借助天目湖国家5A级旅游景区和国家生态示范区的成功创建，溧阳市旅游经济加速发展。2014年共接待游客1341万人次（日均3.7万/人次），实现旅游总收入142.84亿元（1065元/人次），分别比上年增长12.8%和14.5%。2015年曹山慢城游客中心（距离项目35公里，本身3A景区）全面建成并投运，南山漂流项目成功投运（距离项目20公里），天目湖玉枝颐养山庄、南山花园二期（森林树屋和森林温泉，距离项目25公里）和新四军江南指挥部纪念馆（距离项目22公里）等一批全市重点旅游项目稳步推进。长荡湖湿地公园正式获批国家湿地公园（25公里），与天目湖国家湿地公园（10公里）南北呼应格局，溧阳成为全国唯一拥有两个国家级湿地公园的县（市）。分析：每日3.7万人次，相当于溧阳市人口的4%，如何将游客旅游景点外消费留在本商业中心是需要考虑的核心。溧阳目前缺少都市化特色健康休闲、文化特色场所，缺少中高档特色餐饮的聚集地，本项目有望担负起大早溧阳城市特色休闲旅游商业项目的重任。旅游业PART1PART2PART3PART4天目湖长荡湖南山竹海1、2014年末全市户籍人口达79.38万人，其中,男40.11万人，女39.27万人。2、2014年总户数26.33万户，年内出生人口8852人，人口出生率为11.18‰。3、2014年常住人口76.02万人，其中城镇人口43.41万人，城市化率57.1%。分析根据人口出生率算出溧阳儿童（1-13岁）客群占比14.5%左右，在中国儿童消费在家庭支出占30%-50%。本项目商业可以配置一部分儿童体验性商业，如：主题餐厅、主题游乐园、电玩、儿童教育、儿童艺术培养、婴儿洗澡理发等。儿童消费群体结构经常为1+2（父母）,1+4（全家），在儿童消费的同时，带动了场外家长的消费。针对以上群体，可以配置商业类型为亲子教育课，摄影讲座，美甲，儿童商品，SPA馆、瑜伽室、美发、电玩、室内球类、电影、养生足疗等。城市人口PART1PART2PART3PART4溧阳户籍人口统计2013年末，户籍人口79.01万；2014年末，户籍人口76.02万；可以从数据看到溧阳一年中人口流失近3万。分析据统计，造成人口流失的原因如下：1、溧阳市消费高，收入低，两者不成比例；就业机会和赚钱机会太少。2、溧阳房价较高，一大部分人去周边常州购房定居了。3、溧阳属于人口净流出城市，决定了溧阳未来房产升值空间有限，近几年溧阳出现一个现象，大龄女孩越来越多，而在溧阳工作的年轻小伙却越来越少，因为父母一般希望女孩留在身边，而男孩可以到外面闯荡江湖。溧阳固定的常住人口还是有的，比如学区房概念的房子，在溧阳还是能起到一定的保值和增值作用的。4、溧阳具有“中国建筑之乡”称号，建筑业从业人员达18.5万人，大部分建筑从业人员外出务工。流动人口PART1PART2PART3PART42014年城镇居民人均可支配收入35531元，增长8.9％，农民人均可支配收入18222元。居民储蓄持续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额414.03亿元，人均储蓄存款54463元，比上年增加4185元。居民消费水平提高。2014年城镇居民人均消费性支出18900元，占收入53.2%，农村居民人均消费支出13701元。2015年，溧阳在百强县市排名中列第37位。人均收入PART1PART2PART3PART4溧阳市总生产总值为716亿元，从三次产业完成情况看，第一产业（农林牧渔）增加值46.1亿元；第二产业（工业和建筑业）增加值373亿元，其中建筑业147.7亿元；第三产业（服务业）增加值297.3亿元，三次产业比重为6:52:42。溧阳第二产业主要集中在溧阳经济开发区，第三产业分布在溧阳市区。溧阳市有建筑企业246家，建筑业从业人员达18.5万人（占总人口23.3%），农民人均纯收入的28%来自建筑业。收入来源PART1PART2PART3PART4溧阳消费品市场繁荣活跃。2014年全年实现社会消费品零售总额259.22亿元，同比增长14%。从行业看，批发业实现消费品零售总额9.71亿元，同比增长13.5%；零售业225.63亿元，增长13.5%；住宿业4.62亿元，增长6.7%；餐饮业19.26亿元，增长21.6%。餐饮业市场正在高速发展。2014年全市亿元以上市场实现成交额138.56亿元，比上年增长8.3%，超10亿的市场有2家（江苏苏浙皖边界市场、溧阳市江南春市场），其中江苏苏浙皖边界市场成交额超110亿元。分析：根据溧阳人口、人均消费算出，溧阳2014年本地消费品总额为150.02亿元，外来人口及游客消费为109.2亿元，占总额的40%，大量的游客带动了当地的餐饮零售业。边界市场一期以经营茶味为龙头的农副产品市场，二三四期是以经营建材、家具市场为主。江南春市场主要经营轻纺产品、日用小商品、副食品、家具服装、鞋的零售和批发。可见溧阳市人民大部分的消费还是在满足日常基本生活需求。消费品市场PART1PART2PART3PART4溧阳教育重点项目有序实施。上沛小学、汤桥小学、强埠小学、戴埠初中、市六中5所学校校安工程和上黄中小学异地新建均进入竣工预验阶段；异地新建的中关村实验小学、竹箦中心小学、竹箦中心幼儿园已竣工交付。。2014年末，全市共有中小学75所，其中小学39所、中学36所。中小学在校学生6.58万人，其中小学生3.8万人，小学学生毕业率100%；中学生2.78万人，初中学生毕业率98.6%。中专学校2所，在校学生0.68万人；幼儿园60所，在园幼儿数1.86万人。全市有高级中学7所，1所大学。分析：溧阳每年考大学走出城市的很多，但是毕业后回溧阳的人不多，人才流失较严重。学生是具备消费潜力的顾客群，可以针对学生时尚、前卫的消费观念，大力发展休闲娱乐业态,如特色餐厅、咖啡茶饮、健康美容、健身娱乐、休闲书店、画廊艺馆、主题娱乐、游艺城、影院、KTV等。教育现状PART1PART2PART3PART41、溧阳市到2020年城区社会经济发展水平达到中等发达国家平均水平，基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市。2、成为“中等城市规模、中心城市功能、山水城市风格”的生态旅游城市和苏浙皖边界地区工贸城市。3、积极与上海、苏州、常州等城市接轨，引进技术、资本，全面提高城市发展质量，发展为具有综合功能的现代化中等城市。4、科学引导城乡空间布局。分析城市的发展重点正在从老城区商业中心向南逐步扩张，通过新城区，抵达燕山新区，燕山新区是未来的居住中心。溧阳城市规划PART1PART2PART3PART4老城区商业中心新城区副中心燕山新区发展核心天目湖区规划范围东至规划东环线，南至宁杭城际铁路，西至燕山南路，北至宁杭公路，总用地约552.86公顷。主要功能规划区以商业办公、娱乐休闲和居住功能为主；规划区规划居住人口容量约为7.7万人。规划区范围内以南大街为界划分为东、西两个居住社区，居住社区级配套主要沿南大街布置，配套内容有幼儿园、中小学、管理中心、青少年服务中心、特殊人群服务中心、医疗卫生服务中心、文化活动中心、健身场地、商业服务等。规划片区总人口7.7万人，设置幼儿园共77班，小学共102班，初中54班，高中54班。公交站点覆盖率按300m半径计算，应不小于50%，按500m计算，应不小于90%；公交车辆按14标台/万人的标准配置，预测至2020年燕山片区需配置106标台公交车。燕山新区规划PART1PART2PART3PART4PART溧阳住宅市场土地供应结构PART2PART1PART3PART4年份省厅下达新增建设用地总量土地供应总量其中：增量其中：存量供应工业用地供应商业用地2014年155.13502.4324.33178.07253.3544.072013年117.47572.62393.61179.01160.9982.322012年447.47716.59528.54188.05239.9756.58近三年来土地供应结构（单位：公顷）2014—2020年，溧阳尚有新增城乡建设用地空间13500亩左右，年均不足2000亩。土地闲置情况：2014年底全市各类批而未供土地13331.487亩、供而未用土地2790亩；其中两年以上批而未供土地3823.9785亩、供而未用土地1905亩。分析溧阳的闲置建设用地存量已经不多，为了加快城市建设，避免开发商囤积土地，从2013年起，溧阳政府在控制土地供应量，加强房地产市场监管。成交价格走势8月份溧阳房价均价为7429元/m²，市中心房价均价为8828元/m²，别墅均价为12133元/m²，写字楼均价为13333元/m²，商铺均价为16797元/m²。PART2PART1PART3PART4商品房存量PART2PART1PART3PART4商品房市场供应量及存量预售证年份总套数剩余套数库存率2005282936913.0%200647091613.4%2007569873712.9%200860263255.4%200968105397.9%201072216378.8%201111970119610.0%2012616166910.9%201310489286927.4%201411075583652.7%20155749487084.7%合计787371820823.1%分析：以上供应量包括商业面积。通过对近几年200套溧阳市商品房成交信息统计得出，商品房套均面积119.42㎡，市场均价7438.64元/㎡（符合调查数据）。至今商品房的库存量=剩余套数*套均面积=217.4万㎡，且每年在增长。同时溧阳在未来几年计量入市的开发量还有约120万㎡（不包括以前拿的未开发土地）。项目周边楼盘分布PART2PART1PART3PART4本案奥体国际华府天第君悦豪庭阳光城市世纪名城时代景城金峰凤麟府溧阳农房·燕山1號龙泉山庄燕河湾燕阳嘉苑嘉丰新城三期盛世家园物业名称地址物业类别主力户型8月销售均价（元/平方米）开盘日期物业费奥体国际花园溧阳市团结路与台港路交汇处西侧洋房、小高层、高层公寓92-166洋房176以上95002011-81.20元/平方米·月华府天第团结路西侧、奥体大道东侧、南环路南侧叠