昆政发[2009]63号-昆明市人民政府关于进一步加强土地一级开发管理的通知

昆明市人民政府文件昆政发〔2009〕63号昆明市人民政府关于进一步加强土地一级开发管理的通知各县（市）区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：为进一步加强政府调控土地市场和优化土地资源配置的作用和功能，规范我市土地一级开发管理，促进土地资源合理利用，保障全市经济发展和城市建设的用地需求，现对加强土地一级开发管理的有关事项通知如下：一、深刻认识加强土地一级开发管理重要意义（一）明确土地一级开发概念。土地一级开发是指经政府同意和授权，土地储备机构作为政府储备土地的业主单位，委托有资质的企业按照协议约定的内容和进度，对一定区域内的土地进行统一征收拆迁和安置补偿，并按规划要求实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设，使该区域内土地具备供应条件的行为。（二）土地一级开发是促进土地节约集约利用的重要途径。通过土地一级开发，对一定区域范围内的土地进行集中连片收储，科学制定片区土地利用规划，实施土地平整和道路管网等基础设施建设“熟化”土地，按照“规划引导、用途管制、因地制宜”原则，合理安排土地使用各功能分区，做到布局集中、产业集聚，有利于提高土地承载能力和产出效益，促进节约集约利用土地。（三）加强土地一级开发管理是加快新昆明建设的必然要求。加强土地一级开发管理，有利于加强政府对房地产市场宏观调控，提高土地使用价值，优化配置土地资源，为现代新昆明建设做好土地资源保障。通过重点市政基础设施配套开发，可有效发挥土地储备杠杆和平台作用，通过多渠道、多形式、多层次融资，为现代新昆明建设提供建设资金的有力保障。二、严格执行土地一级开发工作原则（四）坚持政府主导、市场运作。土地一级开发是为了提升土地使用价值、更好地配置土地资源而开展的土地出让前开发，必须牢牢控制在政府手中，坚持政府主导、市场运作原则。经政府授权后，土地储备机构委托有资质的企业承担，承担土地一级开发企业原则上选择政府全资设立的国有公司。（五）符合相关规划和年度计划。土地一级开发必须符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和滇池保护等相关规划，符合土地利用年度计划和年度土地储备供应计划。应科学制订土地一级开发实施方案，编制土地一级开发片区规划，保证按实施方案进度和片区规划要求，有序有力推进土地一级开发工作。（六）加强统筹管理和协调协作。根据土地一级开发项目收储进度和重点市政基础设施融资需求，对土地资源做好统筹安排，避免各个项目土地一级开发范围出现重叠冲突。市级部门之间、市区两级之间以及土地一级开发企业应加强协调和协作，保证土地一级开发项目顺利推进。（七）严控成本实现收益最大化。各级政府、相关职能部门和土地储备机构要充分发挥好组织引导作用和综合管理能力，严格控制征地拆迁、土地平整和道路管网等市政基础设施建设成本费用。通过实施土地一级开发，完成片区土地“熟化”和片区外配套重点市政基础设施建设，提高土地供应效率和效益，力求土地最优使用和土地收益最大化。三、规范土地一级开发操作实施（八）土地一级开发委托权限。市政府和各县（市）区政府、各管委会具有土地一级开发委托权，可授权所属土地储备机构具体实施委托。乡镇级政府、村社和其他机构不得擅自委托和开展土地一级开发。城中村改造和清整储备项目等特殊用地，按市委、市政府相关政策开展土地一级开发工作。（九）各县（市）区操作方式。1、主城四区：土地一级开发工作由市政府统筹安排，市土地储备机构委托政府全资设立的国有企业具体实施。土地一级开发企业可与所在区的政府投融资公司成立合资公司或项目公司，联合开展土地一级开发工作。四区政府自行安排委托土地一级开发工作应报经市政府批准。2、呈贡新城：按市委、市政府对呈贡新区有关政策开展土地一级开发工作。3、其他县（市）区：对具备条件项目，经市政府同意，可由市土地储备机构与县（市）区政府采取联合储备方式，委托有资质单位实施土地一级开发；也可由县（市）区政府自行委托县级政府投融资公司实施土地一级开发。（十）基本工作流程。1、签订土地一级开发委托协议；2、编制和报批土地一级开发项目实施方案；3、组织土地一级开发项目投融资；4、土地一级开发企业协同各级政府和国土部门开展土地报批、征地拆迁等工作；5、办理相关建设审批手续，开展片区道路管网等市政基础设施建设；6、委托审计部门对土地一级开发成本和项目建设情况进行审计，组织工程建设项目竣工验收；7、将完成一级开发的土地移交土地储备机构，申报地块规划条件，编制和报批地块储备方案，适时组织土地供应；8、依据年度土地储备项目收支预算，财政部门返还土地储备机构土地储备成本，依据经审计成本，向土地一级开发企业支付土地一级开发成本费用。四、强化土地一级开发资金管理和收益考核（十一）加强项目投融资。土地一级开发项目投融资工作由土地一级开发企业承担，土地储备机构和财政、规划、国土、发改等部门应积极支持，高效出具融资所需相关材料并办理相关手续，其中规划部门、金融办和土地储备机构应统筹安排融资涉及的资源和资产，防止融资行为冲突。（十二）严控开发成本。土地一级开发企业应及时委托审计部门，对土地一级开发成本和项目建设情况进行审计；审计部门应对项目进行全程动态跟踪审计，及时提供项目成本审计报告。土地储备机构和财政、国土、房管等部门应参与和指导征地拆迁补偿标准的制定落实，严格控制土地征收成本。配套重点市政基础设施建设费用和政府批准的其他费用可计入对应土地一级开发项目成本。（十三）合理核算收益。完成土地一级开发并实施土地供应后，由财政部门与土地储备机构共同核算项目收益，项目收益包括土地供应价款扣减土地储备成本的直接现金收益，也包括：土地供应时要求由土地竞得人承担的市政道路、学校等市政基础设施和配套设施建设费用；土地一级开发企业承担的配套重点市政基础设施建设费用；经政府同意，土地一级开发项目承担的应由财政投资的其他费用。五、构建完善土地一级开发协作机制（十四）规划保障协作。由规划部门牵头负责，土地一级开发企业和土地储备机构积极配合，主要包括：确定一级开发的土地规划范围边界，对各个土地一级开发项目在规划上做好用地范围控制，防止土地一级开发项目的用地重叠和冲突；提供一级开发土地的片区控详规、地块规划条件等；办理土地一级开发涉及的用地规划许可和工程规划许可等相关规划手续。（十五）土地报批协作。由国土部门牵头负责，土地一级开发企业、县（市）区政府和管委会积极配合，主要包括：对土地一级开发项目开展勘测定界、土地调查等基础工作；对土地一级开发项目组织用地手续报批，协调落实农用地征转用指标；对项目中的国有存量土地，办理土地使用权收回和土地证注销手续。（十六）项目融资协作。由土地一级开发企业负责，土地储备机构和金融办、财政、规划、国土、发改、环保等部门积极配合，主要包括：土地一级开发企业协调金融机构，洽谈融资相关事宜，并向发改、环保等部门办理立项、环评等有关手续；规划部门、金融办和土地储备机构需统筹安排企业融资涉及的资源和资产，防止融资行为的冲突；土地储备机构与土地一级开发企业签订土地一级开发委托协议和融资所需的有关协议；财政部门提供还款承诺函等相关材料和签订有关协议；国土部门根据提供项目融资封闭运行所需的抵押备案函等相关材料。（十七）征地拆迁协作。由各县（市）区政府和管委会牵头负责，土地一级开发企业、国土、房管、林业和土地储备机构等积极配合，主要包括：土地一级开发企业保障征地拆迁资金的及时足额到位；国土和房管部门参与指导征地拆迁补偿标准的制定落实，严格控制征地拆迁成本；林业部门办理林业用地相关手续；各县（市）区政府和管委会按期限要求完成征地拆迁工作；解决土地一级开发工作的遗留和后续问题。（十八）土地供应协作。由土地储备机构牵头负责，土地一级开发企业、土地交易机构和国土、规划等部门积极配合，主要包括：土地储备机构接受土地一级开发企业移交的项目土地；规划部门及时提供地块的规划条件；土地储备机构编制和报批地块储备方案，适时组织土地供应；国土部门审核上报土地储备和供应方案；土地交易机构接受土地储备机构的委托实施土地交易。（十九）资金管理协作。土地一级开发企业负责，土地储备机构和审计、财政、国土等部门积极配合，主要包括：土地一级开发企业保障项目资金的及时足额到位，保障资金的合法合规使用，降低资金运作风险；审计部门对项目进行全程动态跟踪审计，及时提供项目成本的审计报告；国土部门和土地储备机构催收追缴土地出让价款；财政部门依据年度收支预算，向土地储备机构及时足额返还土地储备成本，并安排土地出让收益分配；土地储备机构从财政部门返还土地储备成本后，依据审计结果向土地一级开发企业支付土地一级开发的成本费用。六、加强土地一级开发监督检查（二十）严格协议约定。土地一级开发委托方应跟踪监督土地一级开发项目实施全过程，督促一级开发企业及时编制实施方案，按时按质量完成项目手续报批、征地拆迁、投融资、工程建设、验收审计等工作，确保土地收储和供应顺利实施。若土地一级开发企业不能按委托协议约定实施项目，土地一级开发委托方应及时调整委托协议，甚至收回土地一级开发委托权，按程序重新委托，并依法追究一级开发企业违约责任。（二十一）严禁项目转包。土地一级开发企业应严格按照建设工程施工规范，全盘统筹好项目实施推进。未经政府同意，土地一级开发企业不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。（二十二）严肃问责追究。土地一级开发工作中，对循私舞弊、玩忽职守、滥用职权的有关人员，按规定给予处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。二○○九年九月七日